Lãi suất giảm nhưng chưa phải mặt bằng chung
Từ đầu tháng 8, một loạt ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất huy động và cho vay. Mức giảm phổ biến khoảng 0,1-0,5 điểm phần trăm/năm, đi kèm nhiều chương trình tín dụng ưu đãi quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng.
Động thái này cho thấy các giải pháp hỗ trợ thanh khoản và định hướng giảm chi phí vốn đang bắt đầu có tác động nhất định đến mặt bằng lãi suất. Tuy nhiên, dư địa giảm sâu vẫn không lớn khi nhu cầu tín dụng đang tăng nhanh, trong khi tốc độ huy động vốn chưa thực sự theo kịp.
Đáng chú ý, việc giảm lãi suất cho vay hiện chủ yếu tập trung vào các nhóm lĩnh vực được khuyến khích như doanh nghiệp nhỏ và vừa, nông nghiệp, xuất khẩu, công nghệ cao, kinh tế số, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp hỗ trợ, bán dẫn, chế biến chế tạo và các dự án xanh.
Do đó, không thể đồng nhất việc một số ngân hàng công bố giảm lãi suất với việc mặt bằng lãi suất cho vay của toàn nền kinh tế sẽ giảm tương ứng.
Theo phân tích của các chuyên gia, các gói tín dụng ưu đãi trước hết là công cụ hỗ trợ, còn hiệu quả thực tế phụ thuộc vào khả năng hấp thụ vốn. Doanh nghiệp muốn tiếp cận nguồn vốn rẻ vẫn phải đáp ứng yêu cầu về tài chính, dòng tiền, tài sản bảo đảm và phương án kinh doanh.
Trong bối cảnh đó, ngân hàng cũng phải cân bằng giữa mục tiêu mở rộng tín dụng và kiểm soát chất lượng tài sản. Việc giảm lãi suất nếu không đi cùng khả năng hấp thụ vốn và hiệu quả đầu tư sẽ khó tạo ra tác động lớn đến tăng trưởng.
Bất động sản vẫn khó tiếp cận vốn giá rẻ
Đối với bất động sản, xu hướng giảm lãi suất hiện nay chưa tạo ra thay đổi rõ rệt về khả năng tiếp cận vốn. Lãi suất thả nổi đối với một số khoản vay mua nhà vẫn ở mức cao, trong khi các khoản vay dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản không nằm trong nhóm được ưu tiên về lãi suất.
Số liệu từ báo cáo tài chính quý II/2026 của các ngân hàng cho thấy tín dụng bất động sản đang có sự phân hóa mạnh.
Một số ngân hàng ghi nhận dư nợ kinh doanh bất động sản tăng nhanh, trong khi một số nhà băng có tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức cao lại bắt đầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng. Điều này cho thấy dòng vốn không hoàn toàn rút khỏi bất động sản mà đang được phân bổ lại giữa các ngân hàng và phân khúc dự án.
Đáng chú ý, tín dụng xây dựng tăng nhanh tại nhiều ngân hàng trong nửa đầu năm. Một phần nguyên nhân đến từ sự gia tăng đầu tư vào hạ tầng, các dự án nhà ở xã hội và những công trình quy mô lớn.
Tuy nhiên, ranh giới giữa tín dụng xây dựng và tín dụng bất động sản trên thực tế không phải lúc nào cũng rõ ràng. Một dự án bất động sản có thể bao gồm cả phần xây dựng, hạ tầng và phát triển nhà ở. Vì vậy, việc tín dụng xây dựng tăng nhanh trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản được kiểm soát chưa chắc đã đồng nghĩa với việc mức độ tập trung vốn vào thị trường bất động sản giảm tương ứng.
Theo các chuyên gia, vấn đề đáng chú ý hơn hiện nay là nguồn vốn của hệ thống ngân hàng. Khi tiền gửi tăng chậm hơn tín dụng, các ngân hàng phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút nguồn vốn, qua đó tạo sức ép lên chi phí huy động và lãi suất cho vay.
Các giải pháp hỗ trợ thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước có thể tạo thêm dư địa cho tín dụng, nhưng không đồng nghĩa hệ thống đã có thêm một lượng lớn nguồn vốn mới. Đây là lý do lãi suất khó giảm mạnh và đồng đều trong thời gian ngắn.
Trong khi đó, nhu cầu vốn cho nền kinh tế đang ở mức cao. Nhiều dự án lớn, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng, sản xuất và bất động sản, cần nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn. Nếu tốc độ huy động không theo kịp nhu cầu tín dụng, áp lực lên mặt bằng lãi suất sẽ còn kéo dài.
Vì vậy, dù lãi suất đã xuất hiện tín hiệu hạ nhiệt, đây mới là bước chuyển ban đầu. Với bất động sản, khả năng tiếp cận vốn trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng dự án, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và khả năng tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào xu hướng giảm lãi suất chung.
Trong bối cảnh nguồn vốn vẫn có giới hạn, dòng tiền ưu đãi nhiều khả năng tiếp tục được ưu tiên cho những lĩnh vực có khả năng tạo giá trị và đóng góp trực tiếp cho tăng trưởng. Bất động sản vì thế vẫn phải cạnh tranh về vốn, trong khi bài toán giảm chi phí tài chính chưa thể giải quyết trong một sớm một chiều.
Minh Thành (t/h)
