Theo Bộ Xây dựng, đến quý II/2026, cả nước còn khoảng 39.300 sản phẩm bất động sản chưa được tiêu thụ. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư hơn 12.800 căn, tăng 22% so với quý trước và gần gấp 4 lần cùng kỳ năm 2025. Nhà ở riêng lẻ tồn hơn 15.300 sản phẩm, tăng 46% theo quý; đất nền tồn khoảng 11.148 sản phẩm, tăng 25% chỉ trong ba tháng.
Điều đáng chú ý là lượng tồn kho tăng cùng thời điểm nguồn cung mới trở lại mạnh mẽ. Trong quý II, có 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán, cung cấp hơn 59.000 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, tốc độ đưa hàng ra thị trường đang nhanh hơn khả năng hấp thụ, làm lộ rõ sự lệch pha giữa nguồn cung và sức mua.
Nguồn cung tăng nhưng chưa chắc tạo thanh khoản
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường chưa thể hấp thụ nhanh lượng hàng mới nằm ở cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung phục hồi chủ yếu ở phân khúc có giá cao, trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm vừa túi tiền.
Tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong quý II có giá trên 120 triệu đồng/m2, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 32%. Khi giá bán tăng nhanh hơn khả năng chi trả, việc bổ sung nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc thanh khoản được cải thiện.
Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới trong nửa đầu năm 2026 cũng thấp hơn giai đoạn trước. Hà Nội đạt khoảng 67%, TP. Hồ Chí Minh khoảng 72%, trong khi giai đoạn 2024-2025 từng ghi nhận mức hấp thụ 80-90% tại một số thị trường.
Sự thay đổi này phản ánh một thị trường đang bước sang giai đoạn người mua có nhiều lựa chọn hơn và thận trọng hơn. Những yếu tố từng tạo động lực cho quyết định xuống tiền như kỳ vọng tăng giá không còn đủ mạnh. Thay vào đó, pháp lý, tiến độ, chất lượng, khả năng khai thác và đặc biệt là giá bán trở thành những tiêu chí quyết định.
Do đó, tồn kho tăng có thể được xem như một tín hiệu buộc thị trường phải điều chỉnh. Những sản phẩm không phù hợp nhu cầu hoặc có mức giá vượt quá khả năng chi trả sẽ cần thêm thời gian để tìm được người mua, ngay cả khi pháp lý đã được hoàn thiện.
Gỡ pháp lý phải đi cùng tái cấu trúc sản phẩm
Ở phía nguồn cung, một lượng lớn nguồn lực vẫn nằm trong các dự án chưa thể triển khai. Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, cả nước có khoảng 4.000 dự án bất động sản gặp vướng mắc, với tổng số vốn đắp chiếu sau rà soát hơn 3 triệu tỷ đồng. Khoảng 70-80% vướng mắc được cho là liên quan đến sự xung đột, chồng chéo của hệ thống pháp luật.
Trong hai năm qua, khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ thủ tục, qua đó có khả năng giải phóng lượng vốn lớn đang bị đình trệ. Việc tiếp tục phân cấp, trao quyền cho địa phương xử lý những dự án phù hợp được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian đưa nguồn lực trở lại nền kinh tế.
Tuy nhiên, khi dự án được tháo gỡ và nguồn hàng quay trở lại, thị trường cần tránh lặp lại vòng xoáy “giải pháp lý - mở bán - tăng tồn kho”. Điều cần thiết là chủ đầu tư phải đánh giá lại cơ cấu sản phẩm, quy mô, tiến độ và mức giá trước khi đưa hàng ra thị trường.
Nhu cầu nhà ở thực và đầu tư trung, dài hạn vẫn là nền tảng của thị trường. Song dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, khả năng khai thác và giá trị sử dụng rõ ràng.
Điều này cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh cách nhìn về tồn kho. Không phải mọi sản phẩm chưa bán đều có cùng mức độ rủi ro. Một dự án có sản phẩm phù hợp nhu cầu nhưng tạm thời chưa tiêu thụ có thể nhanh chóng cải thiện thanh khoản khi chính sách tài chính và thị trường thuận lợi. Ngược lại, sản phẩm sai phân khúc, giá quá cao hoặc giá trị sử dụng chưa tương xứng có thể tiếp tục nằm lại thị trường trong thời gian dài.
Vì vậy, khơi thông tồn kho cần được thực hiện đồng thời ở cả hai phía: tháo gỡ các dự án đủ điều kiện để khơi thông nguồn lực, đồng thời điều chỉnh nguồn cung theo sức mua thực tế. Khi pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp và giá bán tiệm cận giá trị thực, thanh khoản mới có cơ sở phục hồi bền vững.
Sự phục hồi của bất động sản vì thế không nên chỉ được đo bằng số dự án được mở bán hay lượng căn hộ đưa ra thị trường. Khả năng hấp thụ mới là thước đo quan trọng cho thấy dòng vốn đã thực sự quay trở lại và thị trường đang phục hồi theo chiều sâu.
Minh Thành (t/h)
