Nguồn cung tăng nhanh, tín dụng mua nhà chậm lại
Theo Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của S&I Ratings, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 21% từ đầu năm. Tuy nhiên, cho vay mua nhà tại một số ngân hàng lại tăng chậm, đi ngang hoặc giảm dù còn dư địa tín dụng.
Trong quý II, dư nợ cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank gần như đi ngang, còn Techcombank giảm 1,4%. Sự trái chiều này cho thấy dòng vốn đang ưu tiên nhiều hơn cho phía chủ đầu tư và hoạt động kinh doanh bất động sản, trong khi sức vay của người mua cuối cùng chưa cải thiện tương ứng.
Diễn biến tín dụng càng đáng chú ý khi nguồn cung nhà ở đang trở lại mạnh. Sáu tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ. Trái lại, lượng giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12%.
Tỷ lệ hấp thụ theo đó giảm xuống 25,5%, so với 47,5% của cả năm 2025. Khoảng 76.400 sản phẩm vẫn chưa được bán trong nguồn cung sơ cấp.
Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp quý II đạt 9.700 căn hộ, trong đó khoảng 5.800 căn được giao dịch. Dù lượng giao dịch tăng 12% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 67%, giảm 8,1%. Đáng chú ý, hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong khi nguồn cung mới tăng, thị trường thứ cấp lại xuất hiện tín hiệu điều chỉnh. Giá căn hộ thứ cấp bình quân tại Hà Nội khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước. Giá nhà liền kề, biệt thự cũng giảm khoảng 3%, xuống khoảng 195 triệu đồng/m2.
Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới cũng tăng mạnh. Nếu tính trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh mở rộng, tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới trong quý II đạt 6.573 căn, gấp 6,7 lần khu vực lõi.
Những con số này cho thấy thị trường đang đứng trước một nghịch lý: nguồn cung và tín dụng cho doanh nghiệp cùng tăng, nhưng dòng tiền tới người mua nhà lại chưa theo kịp.
Lãi suất cao tiếp tục thử sức mua
Một trong những nguyên nhân quan trọng nằm ở chi phí vốn. Theo S&I Ratings, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến hiện ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023. DXS-FERI cũng ghi nhận lãi suất thả nổi phổ biến 12-14%/năm, thậm chí có nơi lên tới 15-16%/năm.
Với mức lãi suất này, người mua phải tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ dài hạn, đặc biệt sau khi kết thúc thời gian ưu đãi. Chi phí vay tăng cũng khiến một bộ phận khách hàng trì hoãn quyết định mua, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn hơn.
Sức ép này có thể kéo dài khi nguồn cung tiếp tục tăng. Theo dữ liệu CBRE được S&I Ratings tổng hợp, trong năm 2026, hai đô thị lớn nhất dự kiến có khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự được mở bán.
Trong bối cảnh đó, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và mức giá. Nếu chi phí vay chưa giảm đáng kể, thị trường có thể cần thêm thời gian để tiêu hóa lượng sản phẩm mới.
Về dài hạn, triển vọng vẫn được hỗ trợ bởi việc triển khai hạ tầng và các dự án mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, sự phục hồi của tín dụng sẽ chỉ thực sự tạo sức bật cho thị trường khi chuyển thành sức mua thực tế.
Điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 vì thế không nằm ở việc tín dụng tăng bao nhiêu, mà ở việc dòng vốn có đến được đúng đối tượng hay không. Khi tín dụng kinh doanh tăng 21% nhưng cho vay mua nhà vẫn chững, trong khi nguồn cung tăng 40% còn giao dịch giảm 12%, bài toán lớn nhất đang là khơi thông sức mua.
Minh Thành (t/h)
