Người mua thay đổi tiêu chí, thị trường bước vào cuộc sàng lọc mới
Bức tranh bất động sản năm 2026 đang xuất hiện một nghịch lý: nguồn cung trở lại nhưng giao dịch chưa tăng tương ứng.
Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong tháng 7, miền Bắc ghi nhận khoảng 4.200 sản phẩm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%. Miền Nam có khoảng 3.900 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%.
Ở quy mô cả nước, Bộ Xây dựng cho biết khoảng 59.000 căn nhà ở đủ điều kiện mở bán trong quý II, tăng 23,6% so với quý trước và tăng 70,1% so với cùng kỳ năm 2025.
Những con số này cho thấy bài toán thiếu nguồn cung đang dần được cải thiện. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa chuyển sang trạng thái sôi động. Lượng giao dịch thành công trong quý II đạt hơn 100.000 giao dịch, chỉ bằng 71,5% so với quý trước.
Điều này cho thấy nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản tự động tăng. Người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn nhưng lại cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định.
Một trong những nguyên nhân lớn là chi phí vốn. Theo Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số nơi có thể lên 15-16%/năm.
Mặt bằng lãi suất này khiến bài toán đầu tư bằng đòn bẩy trở nên khó khăn hơn. Một tài sản dù có tiềm năng tăng giá nhưng nếu không tạo ra dòng tiền đủ lớn để bù chi phí vay thì thời gian nắm giữ càng dài, áp lực tài chính càng tăng.
Chính vì vậy, khẩu vị của người mua đang thay đổi.
Thay vì chỉ quan tâm đến mức giá và kỳ vọng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư ngày càng chú ý tới pháp lý, tiến độ dự án, khả năng khai thác cho thuê, nhu cầu ở thực và chất lượng hạ tầng xung quanh.
Anh Nguyễn Thắng, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho rằng yếu tố quan trọng trong giai đoạn hiện nay là kiểm soát dòng tiền thay vì cố tìm mức giá thấp nhất.
Theo anh, lãi suất cao khiến việc sử dụng vốn vay trở nên rủi ro hơn. Nếu thị trường đi ngang trong thời gian dài, chi phí tài chính có thể bào mòn lợi nhuận. Do đó, những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, có khả năng khai thác và nằm tại khu vực hạ tầng phát triển được ưu tiên hơn.
Đây cũng chính là dấu hiệu của một chu kỳ sàng lọc mới. Những sản phẩm từng có thể bán nhờ kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn nếu không chứng minh được giá trị thực.
Cuối năm khó có “sóng” diện rộng
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản những tháng cuối năm nhiều khả năng sẽ phục hồi nhưng theo hướng không đồng đều.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định người mua hiện ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy và tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Theo DXS-FERI, thị trường cuối năm có thể vận động theo ba kịch bản.
Ở kịch bản thách thức, nếu kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn, áp lực lạm phát tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%, nguồn cung có thể tăng 15-20% nhưng tỷ lệ hấp thụ dưới 20%. Giá bán khi đó có xu hướng giảm nhẹ và thanh khoản tiếp tục thấp.
Kịch bản được đánh giá có xác suất cao nhất là kịch bản kỳ vọng. Khi kinh tế duy trì ổn định, pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành thận trọng, nguồn cung có thể tăng 20-30%, lãi suất thả nổi quanh 11-13%.
Trong trường hợp này, giá bất động sản nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ có thể đạt khoảng 25-40%. Thị trường phục hồi nhưng không theo kiểu tăng nóng, mà tập trung vào những dự án phù hợp nhu cầu ở thực và có pháp lý hoàn chỉnh.
Kịch bản lý tưởng với lãi suất thả nổi giảm xuống 9-11%, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và dòng vốn đầu tư quay trở lại có thể đưa nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%. Tuy nhiên, DXS-FERI đánh giá đây là kịch bản khó xảy ra.
Như vậy, yếu tố quyết định thị trường cuối năm có thể không phải là tổng lượng nguồn cung mới, mà là chất lượng của nguồn cung và khả năng hấp thụ của từng phân khúc.
Một dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm và kết nối hạ tầng thuận lợi sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng tiền hơn một dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Sự phân hóa này cũng có thể khiến mặt bằng giá toàn thị trường không phản ánh chính xác diễn biến của từng khu vực. Trong khi một số dự án vẫn có khả năng tăng giá nhờ nguồn cầu thực, những sản phẩm thiếu lợi thế có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng, giá hoặc phương thức thanh toán để thu hút người mua.
Với nhà đầu tư, giai đoạn cuối năm vì thế có thể không phải cuộc đua mua bằng mọi giá để đón một “con sóng” mới. Đây nhiều khả năng là giai đoạn lựa chọn tài sản kỹ hơn, kiểm soát đòn bẩy và ưu tiên những sản phẩm có thể tạo ra giá trị ngay cả khi thị trường chưa tăng giá.
Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục cao và sức mua phục hồi chậm, bất động sản khó bước vào một chu kỳ tăng đồng loạt. Nhưng điều đó không có nghĩa dòng tiền rời bỏ thị trường.
Dòng tiền vẫn ở đó, chỉ là tiêu chuẩn để dòng tiền xuống tiền đã cao hơn trước. Và chính sự thay đổi này sẽ định hình diện mạo thị trường bất động sản cuối năm 2026.
Minh Thành (t/h)
