Không gian phát triển mới, động lực tăng trưởng mới
Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho biết, sự tích hợp không gian giữa TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành một không gian đô thị rộng khoảng 6.700 km2, với quy mô dân số hơn 14 triệu người.
Điều đáng nói không phải chỉ là những con số mà quan trọng hơn là lần đầu tiên Việt Nam sở hữu một không gian phát triển có khả năng hội tụ đồng thời nhiều lợi thế chiến lược: trung tâm công nghiệp và sản xuất công nghệ cao, cảng biển nước sâu, hệ thống logistics quốc tế, trung tâm tài chính – dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao.
Đó là nền tảng để TP.HCM trở thành cửa ngõ giao thương quốc tế của toàn khu vực phía Nam, đồng thời từng bước khẳng định vị thế cạnh tranh với các siêu đô thị hàng đầu châu Á.
Cũng theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, một siêu đô thị không được tạo nên chỉ bằng việc ghép ba địa phương thành một không gian lớn hơn mà được tạo nên bởi khả năng kết nối các nguồn lực ấy thành một chỉnh thể phát triển thống nhất, nơi giá trị tạo ra lớn hơn rất nhiều so với phép cộng của từng địa phương riêng lẻ.
Đồng thời, quy hoạch TP.HCM giai đoạn 2025-2050, tầm nhìn 100 năm sẽ định hình cấu trúc kinh tế, hạ tầng và các cực tăng trưởng trong nhiều thập kỷ tới.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận cho rằng, TP.HCM cần tập trung giải quyết ba bài toán lớn để hiện thực hóa mô hình siêu đô thị. Thứ nhất, tổ chức không gian theo hướng đa cực, đa trung tâm, xác định rõ vai trò của các cực tài chính, công nghiệp, đổi mới sáng tạo, logistics, cảng biển, du lịch và tăng cường liên kết giữa các khu vực.
Thứ hai, phát triển đô thị dựa trên hạ tầng với hệ thống metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển, sân bay… là hệ tuần hoàn của siêu đô thị. Không gian đô thị cần được tổ chức xoay quanh các đầu mối giao thông, phát triển theo mô hình TOD, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng.
Thứ ba, xây dựng năng lực quản trị thông minh và thích ứng bền vững, chuyển từ tư duy ứng phó sang tư duy thích ứng, từ giải quyết vấn đề sau khi phát sinh sang dự báo, điều phối và tự điều chỉnh bằng dữ liệu, công nghệ và quản trị hiện đại.
Tuy nhiên, siêu cơ hội không phải là những cơn sốt đất hay những chu kỳ đầu cơ ngắn hạn. Cơ hội bền vững chỉ đến với những người có khả năng đọc quy hoạch như đọc bản đồ của dòng vốn, của tri thức, của hạ tầng và của giá trị kinh tế tương lai.
Một quy hoạch có tầm nhìn 100 năm không thể được tiếp cận bằng tư duy của một chu kỳ bất động sản. Do đó, doanh nghiệp cần nâng cao năng lực đọc quy hoạch, hiểu mối quan hệ giữa hạ tầng, dân cư, việc làm và các cực kinh tế; chuẩn bị năng lực tài chính, quản trị và phát triển dự án đủ dài hạn để đồng hành cùng quá trình kiến tạo đô thị.
Nhà đầu tư cũng cần chuyển từ câu hỏi “đâu là điểm nóng hôm nay?” sang câu hỏi “đâu sẽ là trung tâm tạo giá trị của ngày mai?”. Bởi vậy, siêu đô thị có thể tạo ra siêu cơ hội, nhưng cơ hội sẽ không chia đều cho tất cả.
“Cơ hội sẽ thuộc về những doanh nghiệp nhìn thấy sự dịch chuyển trước khi nó trở thành xu hướng; những nhà đầu tư nhận ra giá trị trước khi thị trường gọi tên giá trị đó”, GS.TS Nguyễn Đức Thuận nhận định.
Tầm nhìn mới - cơ hội mới
Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết: Cụm từ “Siêu đô thị” gợi lên một sức hấp dẫn rất lớn đối với sự phát triển của TP.HCM trong tương lai. Thế nhưng, đi cùng với “siêu đô thị”, “siêu cơ hội” cũng sẽ có nhiều thách thức.
“Siêu cơ hội” cần phải đặt nó tương đương với một khái niệm khác, đó là những thách thức rất lớn, về tài chính, năng lực, chứ không chỉ đơn thuần là siêu cơ hội. Thách thức này đi liền với một câu hỏi: Các cá nhân, doanh nghiệp và cả một nền kinh tế sẽ chuyển cơ hội đó thành hiện thực như thế nào? Chính vì vậy, để biến thành siêu cơ hội thực sự, chúng ta cần phải có “siêu năng lực”.
PGS.TS Trần Đình Thiên cũng cho rằng, hai nền tảng quan trọng đang mở ra không gian phát triển mới cho TP.HCM là Luật Phát triển đô thị và quy hoạch TP.HCM với tầm nhìn 100 năm.
Nếu chúng ta coi quy hoạch là việc mở rộng, định hình một không gian phát triển mới cho thành phố, thì Luật Phát triển đô thị lại đưa đến cơ chế để thực hiện không gian phát triển đó. Hai yếu tố đó là một cặp đi liền với nhau. Vì vậy, khi nói về tương lai của TP.HCM đó chính là sự "đồng nhìn, đồng hướng, đồng tâm" trong phát triển.
Do đó, các doanh nghiệp, nếu muốn nhận diện đúng cơ hội, nhận diện đúng cả những rủi ro, thì phải nhìn trong một tổng thể kết hợp giữa Luật Phát triển Đô thị và quy hoạch mới của TP. HCM.
“Đi liền với cơ hội sẽ là thách thức, vì vậy phải hình thành một lực lượng doanh nghiệp Việt Nam thật mạnh, thật xuất sắc và có khả năng phát triển không chỉ tại khu vực TP. HCM mà trên cả nước. Trong đó, phải thu hút và phát huy được nguồn lực của người Việt. Đây là vấn đề mà TP. HCM có thể đi đầu”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.
TP.HCM mở rộng tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, từ tháng 7/2025, việc TP.HCM mở rộng không gian phát triển với sự sáp nhập của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã làm thay đổi đáng kể quy mô thị trường bất động sản. Trong đó, bất động sản công nghiệp và nhà ở là hai phân khúc chịu tác động rõ nét nhất, khi vừa được mở rộng về không gian phát triển, vừa có thêm dư địa để đa dạng hóa nguồn cung và mặt bằng giá.
Đối với bất động sản công nghiệp, sự tham gia của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu giúp quy mô quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất gia tăng đáng kể. Bình Dương vốn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của khu vực phía Nam, trong khi không gian phát triển mới cũng mở ra thêm lựa chọn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực lõi TP.HCM với chi phí đất và thuê mặt bằng cao, doanh nghiệp hiện có thể cân nhắc nhiều khu vực mới với mức chi phí hợp lý hơn.
Ở phân khúc nhà ở, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven cũng ngày càng rõ rệt. Trong khoảng một thập kỷ qua, dòng vốn của nhà đầu tư cá nhân và nhu cầu của người mua ở thực đã dần lan từ khu vực trung tâm TP.HCM sang các địa bàn lân cận, đặc biệt là Bình Dương. Nếu trước đây TP.HCM chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ của toàn khu vực phía Nam, thì trong nửa đầu năm 2026, vai trò của Bình Dương trong nguồn cung mới đã tăng lên đáng kể. Việc mở rộng không gian đô thị qua đó giúp người mua có thêm lựa chọn về vị trí, sản phẩm và mức giá.
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là mặt bằng giá căn hộ. Trước khi mở rộng, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM được ghi nhận khoảng 92 triệu đồng/m². Sau khi tính thêm nguồn cung từ khu vực Bình Dương, mức giá trung bình của toàn thị trường TP.HCM mở rộng giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình hiện vào khoảng 62 triệu đồng/m². Mặt bằng giá mới được đánh giá dễ tiếp cận hơn đối với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Sự mở rộng nguồn cung cũng là một trong những nguyên nhân khiến tốc độ tăng giá bất động sản có dấu hiệu chững lại. Bên cạnh việc nguồn cung không còn tập trung quá lớn tại khu vực lõi, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, tác động đến khả năng tiếp cận vốn và khiến tâm lý đầu tư thận trọng hơn. Tuy nhiên, đây cũng có thể được xem là giai đoạn thị trường điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn giữa cung, cầu và khả năng chi trả của người mua.
Triển vọng nguồn cung trong những năm tới được đánh giá tích cực. Sau giai đoạn 2023-2024 gặp nhiều khó khăn do nguồn cung mới hạn chế, từ năm 2025, khi các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, thị trường bắt đầu xuất hiện thêm nhiều dự án. Bước sang năm 2026, sự tham gia của các khu vực mở rộng được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho nguồn cung nhà ở. Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM mở rộng có thể đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tăng lên khoảng 31.000 căn vào năm 2027 và khoảng 48.000 căn vào năm 2028.
Với quỹ đất lớn hơn, nguồn cung đa dạng hơn và mặt bằng giá được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn, TP.HCM mở rộng được kỳ vọng tiếp tục là một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản phía Nam trong ba năm tới. Sự dịch chuyển từ thị trường lõi sang các khu vực mới không chỉ mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án mà còn tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà và nhà đầu tư.
PV
