Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Luật Đất đai 2024 cùng với dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành luật đã mở ra hướng đi mới khi thống nhất áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như bồi thường, thu hồi. Quy định này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian định giá, tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo HoREA, điểm nghẽn lớn hiện nay nằm ở cách xác định hệ số K. Cụ thể, hệ số này đang được ban hành chung theo khu vực hoặc vị trí đất, trong khi mỗi dự án bất động sản lại có đặc thù khác nhau về quy mô, hạ tầng, và quy hoạch. Vì vậy, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quyền quyết định hệ số K riêng cho từng dự án, dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – phân tích rằng bảng giá đất hiện hành mới chỉ phản ánh giá trị theo tuyến đường và loại đất hiện hữu, chưa tính đến yếu tố phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật hay giá trị gia tăng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
“Nếu không có cơ chế hệ số riêng, sẽ rất dễ xảy ra bất công: người dân bị thiệt khi nhận bồi thường thấp, trong khi doanh nghiệp lại khó tiên lượng nghĩa vụ tài chính đất đai”, ông Châu nhấn mạnh.
Thực tế tại TP.HCM, chênh lệch giữa bảng giá đất và giá bồi thường thực tế rất lớn, có nơi lên tới hơn 30 lần – như tại dự án Bờ Bắc kênh Đôi (Quận 8 cũ) hay dự án Vành đai 3. Theo HoREA, việc xây dựng hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án không chỉ giúp phản ánh đúng giá trị đất, mà còn giảm khiếu nại, đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng và giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.
Song song đó, HoREA cũng đề xuất sửa đổi quy định về chi phí hạ tầng được khấu trừ khi tính tiền sử dụng đất. Hiện quy định này còn chung chung và phụ thuộc hoàn toàn vào khung pháp luật xây dựng, trong khi Bộ Xây dựng mới chỉ công bố “suất vốn đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật” trung bình, chưa bao quát các dự án có tính đặc thù.
Theo HoREA, Quyết định 409/QĐ-BXD năm 2025 của Bộ Xây dựng quy định suất đầu tư hạ tầng khu đô thị ở mức khoảng 7–8 triệu đồng/ha, thấp hơn thực tế đến 30%. Các dự án lấn biển, vùng có nền đất yếu hoặc khu vực miền núi, vùng sâu vùng xa thường có chi phí gấp nhiều lần, nhưng chưa được phản ánh trong quy chuẩn hiện hành.
Vì vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng xây dựngbộ quy chuẩn kỹ thuật và suất đầu tư hạ tầng riêng theo từng loại địa hình, nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các vùng khó khăn, góp phần nâng cao giá trị đất và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định chi phí hợp lý khi tính nghĩa vụ tài chính đất đai, đảm bảo nhà đầu tư không phải “gánh” phần chi phí thực tế quá cao mà không được khấu trừ tương xứng.
HoREA nhấn mạnh, nếu Quốc hội sớm ban hành Nghị quyết cùng hướng dẫn chi tiết về cơ chế xác định hệ số giá đất cho từng dự án và suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo địa hình, đây sẽ là cú hích lớn giúp cải thiện công tác định giá đất, tháo gỡ ách tắc thủ tục và rút ngắn thời gian phê duyệt các dự án bất động sản.
Phương Thảo
