Chung cư Napoleon Castle 1 (màu đỏ), số 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu, P. Vĩnh Phước, Nha Trang, nằm trên Đồi Lasan, địa thế khá đẹp (Ảnh: TMN)
Pháp lý của dự án
Khu đất 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu, P. Vĩnh Phứơc, Tp. Nha Trang, nguyên là trụ sở Công ty liên doanh (LD) 18/4, diện tích 2.912,7 m2, khi Công ty LD 18/4 sát nhập vào Khatoco, khu đất này được chuyển giao cho Khatoco quản lý.
Ngày 18/12/2014, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định số 3494/QĐ- UBND giao khu đất cho Khatoco để thực hiện dự án; Thời hạn 50 năm; Có thu tiền sử dụng đất.
Theo phiếu chuyển thông tin địa chính ngày 08/01/2015 của Văn phòng đăng ký QSĐ đất Tỉnh: Ngày 13/1/2015, Khatoco được thông báo nộp tiền sử dụng đất số 55/TB/TSDĐ của Cục thuế Khánh Hòa: Diện tích 2.912,7 m2; Đất ở đô thị; Thời hạn giao đất: Lâu dài; Giá tính tiền SDĐ: 13.200.000 đồng/m2; Tổng số tiền phải nộp: 38.447.640.000 đồng.
Theo văn bản số 2441/CT- QLĐ ngày 15/5/2015 của Cục thuế gửi Khatoco: Ngày 06/5/2015, UBND tỉnh có văn bản số 2721/UBND- XDNĐ cho phép Cục Thuế khấu trừ 2.202.873.008 đồng tiền bồi thường hỗ trợ mà Khatoco đã chi trả vào tiền sử dụng đất tại dự án chung cư 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu. Số tiền Khatoco còn phải nộp là 36.244.766.992 đồng. Ngày 11/2/2015, Khatoco đã nộp 19.223.820.000 đồng. Ngày 17/4/2015, Khatoco nộp tiếp số tiền sử dụng đất còn lại là 17.020.946.992 đồng. Như vậy, khu đất 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu đã trở thành đất ở đô thị, sử dụng lâu dài, thuộc quyền sử dụng của Khatoco.
Ngày 26/4/2016, UBND tỉnh ký cấp Giấy CNQSD Đất QSH nhà ở số CD 084457 (số vào sổ cấp GCN CT- 10660) cho Khatoco. Thửa đất: 168; Tờ bản đồ số: 18; Địa chỉ: 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu, P. Vĩnh Phước, Tp. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa; Diện tích: 2.912,7 m2; Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng; Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị; Thời hạn sử dụng: Đến 18/12/2064, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài.
Ngày 17/9/2016, Khatoco và Công ty TNHH Thương Mại- Du lịch Cat Tiger (Cat Tiger) ký biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư dự án chung cư 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu, thành lập một pháp nhân mới là Công ty TNHH Cat Tiger Khareal . Theo Biên bản này:
Khoản (2.2,1) Bên A góp 25% vốn điều lệ tương đương 12 tỷ đồng bằng tài sản bao gồm giá trị quyền sử dụng 2.912,7 m2 đất và các chi phí phát sinh khi lập dự án.Giá trị tài sản Bên A được trị giá lên tới 45 tỷ đồng (trong khi Khatoco chỉ phải nộp cho nhà nước 38.447.640.000 đồng). Vì vậy, Bên B phải hoàn trả cho Bên A khoản chênh lệch 33 tỷ đồng? Khoản (2.2.2): Bên B góp 75% vốn điều lệ tương đương 36 tỷ đồng bằng tiền. Khoản (4.1): Sau khi ký biên bản thỏa thuận, trong thời gian 5 ngày Bên B chuyển cho Bên A số tiền đặt cọc 5 tỷ đồng. (4.2) Bên B là người điều hành chính dự án. Bên B cam kết đảm bảo chia lãi cho Bên A tối thiểu bằng 100% vốn góp (12 tỷ đồng). Tổng số tiền Bên B có nghĩa vụ thực hiện là 48 tỷ đồng. Khoản (4.3.1): Khi Bên A đã được UBND tỉnh cho phép hợp tác với Bên B, trong thời hạn 10 ngày, Bên B phải chuyển cho Bên A số tiền 20 tỷ đồng. (4.3.2) sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, trong thời hạn 20 ngày, Bên B chuyển cho Bên A số tiền còn lại (48-5-20= 23 tỷ đồng). Ngay sau khi nhận được số nêu ở mục (4.3.2), Bên A thực hiện chuyển tên sổ đất 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu cho pháp nhân liên doanh. Thực tế Cat Tiger đã chuyển cho Khatoco 48 tỷ đồng?
Ngày 14/12/2016, Công ty TNHH Cat Tiger Khareal đăng ký kinh doanh lần đầu, với mã số doanh nghiệp: 421720037; Vốn điều lệ 48 tỷ đồng; Gồm 2 thành viên: Công ty TNHH Thương Mại- Du lịch Cat Tiger vốn góp 36 tỷ đồng, Công ty TNHH MTV Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Khatoco (Khatoco) vốn góp 12 tỷ đồng; Do ông Lê Văn Dũng, trú 130 đường 2/4, P. Vạn Thắng, Tp. Nha Trang làm giám đốc.
Ngày 23/01/2017, trên Giấy CNQSD đất QSH nhà ở số CD 084457 của Khatoco, phần nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa đã xác nhận: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập Công ty TNHH Cat Tiger Khareal, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty TNHH hai thành viên trở lên số 4201720037, đăng ký lần đầu ngày 14/12/2016 tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa…theo hồ sơ số 444931.GP.001”.
Như vậy, việc thành lập Công ty TNHH Cat Tiger Khareal (Cat Tiger Khareal) là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật. Được cơ quan có thẩm quyền công nhận, cấp đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp hoạt động hợp pháp, được nhà nước bảo vệ mọi quyền lợi chính đáng trước pháp luật. Vấn đề liên quan đến quyền sử dụng khu đất 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu thuộc trách nhiệm của Khatoco trước khi thành lập doanh nghiệp.
Ngày 11/8/2017, đăng ký kinh doanh của Cat Tiger Khareal thay đổi lần 1, vốn điều lệ lên 180 tỷ; Vốn góp của Công ty TNHH TM- DL Cat Tiger tăng lên 168 tỷ đồng; Vốn góp của Khatoco vẫn chỉ 12 tỷ.
Ngày 11/9/2017, Cat Tiger Khareal được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Quyết định chủ trương đầu tư số 2672/QĐ- UBND, cho DA Napoleon Castle 1: Mục tiêu: xây dựng chung cư để bán; Quy mô: 40 tầng (không kể 3 tầng hầm); Chiều cao công trình 142,1 m, gồm 824 căn (kể cả shop huose); Diện tích đất sử dụng: 2.912,7 m2; Tổng vốn đầu tư: 695 tỷ đồng; Thời hạn hoạt động: 50 năm; Tiến độ hoàn thành: Tầng 40 tháng 10/2019; Đưa vào sử dụng: Tháng 12/2019
Ngày 28/9/2017, Cat Tiger Khareal được Sở Xây dựng cấp Giấy phép XD số 135/GPXD- SXD, để xây dựng chung cư Napoleon Castle 1 tại 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu, P. Vĩnh Phước, Tp. Nha Trang, với 40 tầng nổi + 3 tầng hầm; Giấy tờ về đất đai: Giấy CNQSD đất QSH nhà ở số CD 084457 (số vào sổ cấp GCN CT- 10660) do UBND Tỉnh cấp 26/4/2016 .
Sau khi nhận được văn bản 95/2017/TB ngày 16/10/2017 của Cat Tiger Khareal; Ngày 24/10/2017, Sở Xây dựng có văn bản 4094/SXD- QLN, trong đó nêu rõ: “…dự án chung cư Napoleon Castle 1 do Công ty TNHH Cat Tiger Khareal làm chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (Theo danh sách 814 căn hộ ở và 10 căn shop house kèm theo văn bản số 95/2017/TB). Tuy nhiên, các căn hộ của dự án Chung cư Napoleon Castle 1 hiện đang thế chấp tại ngân hàng. Do đó, việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư gửi giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở đó đến Sở Xây dựng để kiểm tra.”
Ngày 30/10/2017, Cat Tiger Khareal đã ký hợp đồng bán lại cho Khatoco hai sàn tầng 24 và 25 ( Hợp đồng số 24/HĐ và 25/HĐ ký 30/10/2017) gồm 44 căn hộ, 2.788,6 m2 sàn, giá trước thuế 11 triệu đồng/m2; Tổng giá bán 2 sàn là 34.048.806.000 đồng (Giá bán sau thuế).
Ngày 30/12/2017, Công ty TNHH MTV Đầu tư và Kinh doanh BĐS Khatoco (Khatoco) chuyển nhượng toàn bộ vốn góp 12 tỷ đồng theo hợp đồng chuyển nhượng số 01/2017/HĐCNV- BĐS, cho Công ty TNHH Thương Mại- Du lịch Cat Tiger của ông Lê Văn Dũng. Theo hợp đồng này: “2.1…Phần vốn chuyển nhượng: Toàn bộ phần vốn Bên A góp vốn vào Công ty TNHH Cat Tiger Khareal: 12.000.000.000 đồng…Tỷ lệ phần vốn góp: 25% vốn điều lệ”. “2.2…Tổng giá trị chuyển nhượng theo hợp đồng này: 25.000.000.000 đồng…”. “3.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A (Khatoco):…- Bên A có nghĩa vụ đảm bảo tính hợp pháp của phần vốn chuyển nhượng cho Bên B theo Hợp đồng này. Chuyển toàn bộ quyền sở hữu, định đoạt đối với phần vốn đầu tư vào Công ty TNHH Cat Tiger Khareal cho Bên B ngay sau khi Bên B hoàn thành nghĩa vụ tài chính của Hợp đồng này, đồng thời chấm dứt quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của Bên A đối với Công ty TNHH Cat Tiger Khareal.”
Cũng trong ngày 30/12/2017, Hội đồng thành viên Công ty TNHH Cat Tiger Khareal đã ra Quyết định số 01/QĐ/2018- TP chuyển đổi Công ty TNHH (hai thành viên trở lên) thành Công ty TNHH (một thành viên), Cat Tiger Khareal được kế thừa toàn bộ quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty TNHH (hai thành viên) Cat Tiger Khareal trước đây.
Như vậy: Khatoco góp vốn vào Cat Tiger Khareal bằng quyền sử dụng đất sau khi đã có Giấy CNQSD Đất QSH nhà ở số CD 084457 là đúng luật, được Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa xác nhận. Những sai phạm liên quan khu đất 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu trước khi thành lập, Khatoco phải chịu trách nhiệm, Cat Tiger Khareal không chịu trách nhiệm.
Chung cư Napoleon Castle 1 (màu đỏ), cận cảnh nhìn từ cầu Trần Phú, Nha Trang (Ảnh: TMN)
Sai phạm trong thực hiện dự án đang được khắc phục
Ngày 03/01/2018, Công ty TNHH (một thành viên) Cat Tiger Khareal đăng ký thay đổi GCN đăng ký doanh nghiệp lần 2. Thay đổi nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của ông Lê Văn Dũng về 72 Hoàng Văn Thụ, P. Vạn Thắng, Tp. Nha Trang. Ngày 29/01/2018, thay đổi lần 3: Địa điểm trụ sở chính từ 3 C đường B4 khu đô thị Vĩnh Điềm Trung, chuyển về 25- 26 Nguyễn Đình Chiểu, P. Vĩnh Phước, Nha trang.
Ngày 01 đến 2/11/2018, Cục GĐNNCLCTXD- Bộ Xây Dựng tiến hành kiểm tra công trình Chung cư Napoleon Castle 1; Ngày 08/11/2019 Cục có thông báo số 1325/GĐ- GĐ3, nêu lên nhiều sai phạm. Trong đó: “chủ đầu tư không cung cấp được quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công” giống như lần kiểm tra một năm trước của Cục ngày 24/10/2017. Bên cạnh đó: “ điều chỉnh chiều cao tầng 1, tầng 2 và tầng kỹ thuật mái….chưa cung cấp hồ sơ thiết kế điều chỉnh theo đúng quy định của pháp luật”; Chưa có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy…”.
Ngày 16/10/2019, Thanh tra Sở Xây dựng ra Quyết định số 451/QĐ- XPVPHC, xử lý vi phạm hành chính với Cat Tiger Khareal, chủ đầu tư chung cư 25-26 Nguyễn Đình Chiểu, P. Vĩnh Phứơc, Tp. Nha Trang, về hành vi: “Đưa từng phần công trình vào sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu”, hình thức phạt tiền 55 triệu đồng.
Ngày 18/10/2019, Sở Xây dựng có văn bản số 3782/SXD- Ttra gửi Cat Tiger Khareal thông báo: “Qua kiểm tra, chủ đầu tư cho biết đã lập biên bản bàn giao cho 200 khách hàng để thi công hoàn thiện nội thất”…”việc các hộ dân sinh sống tại căn hộ nêu trên là không phù hợp theo quy định của pháp luật. Do vậy, Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư không được bàn giao và cho người vào ở khi chưa được Bộ Xây dựng chấp thuận nghiệm thu”.
Cũng trong ngày 18/10/2019, Sở Xây dựng có văn bản số 3783/SXD- Ttra gửi Công an Tỉnh, Công an Tp. Nha Trang, Công an phường Vĩnh Phước, thông báo việc chủ đầu tư đã lập biên bản giao cho 200 khách hàng để thi công hoàn thiện nội thất… để công an kiểm tra, ngăn chặn đảm bảo an ninh trật tự, an toàn phòng cháy chữa cháy… Do chưa được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu, cho phép đưa công trình vào sử dụng.
Ngày 22/10/2019, Tỉnh ủy Khánh Hòa có văn bản số 3172- CV/TU gửi Ban nội chính Tỉnh ủy, Ban cán sự Đảng UBND tỉnh, Công an tỉnh, Thành ủy Nha Trang chỉ đạo sát sao việc xử lý, giải quyết các vấn đề tại Dự án chung cư Napoleon Castle 1.
Ngày 04/11/2019 Sở Xây dựng có văn bản số 3963/SXD- QLN gửi Cat Tiger Khareal.Ngày 23/11/2019, Cat Tiger Khareal có văn bản số 33/C.TY- BPHC gửi Sở Xây dựng báo cáo bổ sung hồ sơ.
Ngày 31/12/2019, Sở Xây dựng có văn bản số 4676/SXD- QLN V/v bán bất động sản hình thành trong tương lai, trong đó nêu rõ: “ Chủ đầu tư dự án trên đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đối với 236 căn hộ chung cư (Theo danh sách đính kèm). Các căn hộ chung cư còn lại của dự án trên phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của Sở Xây dựng tại văn bản số 4094/SXD- QLN ngày 24/10/2017 và nội dung điều chỉnh tại văn bản số 5067/SXD-QLN ngay24/12/2018. Văn bản này thay thế hiệu lực của Văn bản số 4094/SXD- QLN ngày 24/10/2017 về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Văn bản số 3963/SXD- QLN ngày 04/11/2019 của Sở Xây dựng về việc dừng bán nhà ở hình thành trong tương lai.”
Như vậy, việc mua bán 236 căn hộ tại chung cư Napoleon Castle 1 nêu trên là hoàn toàn hợp pháp; Những căn hộ còn lại, chủ đầu tư phải cùng ngân hàng, người mua, thực hiện đúng hướng dẫn của Sở Xây dựng, hoàn thành hồ sơ nộp hồ sơ lên Sở kiểm tra, có thông báo cho phép bán mới hợp pháp.
Theo chủ đầu tư cho biết: Đây là dự án đầu tiên và rất tâm huyết, được đầu tư chất lượng cao; Các sai phạm trong quá trình thực hiện xây dựng công trình trước đây, đã bị cơ quan chức năng kiểm tra, xử lý, hướng dẫn khắc phục, doanh nghiệp nghiêm túc rút kinh nghiệm, chấp hành đúng hướng dẫn; Trang thiết bị phòng cháy chữa cháy đã hoàn tất; Thủ tục nghiệm thu và hoàn công sẽ thực hiện ngay sau Tết âm lịch.
Trần Minh Ngọc
