Luật sư Trương Anh Tú: “Căn cứ trên thời hạn sử dụng nhà chung cư mà chấm dứt quyền sở hữu tài sản là không hợp lý”

Thưa luật sư, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án quy định về sở hữu căn hộ chung cư. Một là bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời gian sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng; Hai là giữ nguyên như quy định hiện hành không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Ý kiến của Luật sư như thế nào về hai đề xuất trên?

Về quyền sở hữu và thời hạn sở hữu nhà chung cư, tôi cho rằng, tại phương án một, chúng ta nhận thấy có một vào điểm mâu thuẫn cơ bản.

Quyền sở hữu tài sản là quyền hiến định, được Hiến pháp công nhận, tôn trọng và bảo vệ. Mặt khác, trong dự thảo Luật Nhà ở có đưa quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” là mâu thuẫn với “quyền sở hữu tài sản” của công dân.

Tuy nhiên, ở một góc độ khác việc quy định “thời hạn sử dụng công trình nhà chung cư” theo QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư là cần thiết và đúng đắn dựa trên cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn. 

Tiêu chuẩn này đưa ra là nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi, an toàn cho người dân là phù hợp. Vậy trong sự mâu thuẫn đặt ra vấn đề là chúng ta phải giải được “bài toán” này, để vừa đảm bảo quyền sở hữu của công dân, vừa đảm bảo an toàn, đảm bảo chất lượng xây dựng công trình.

Về quy định thời hạn sử dụng công trình, dự thảo Luật Nhà ở bổ sung: “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế...khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế”. 

Với quan điểm của các Bộ ngành quy định như trên là xét theo khía cạnh tiêu chuẩn xây dựng đối với các công trình xây dựng, tuy nhiên khi đưa ra quy định tại dự thảo Luật Nhà ở thì việc quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” như trên sẽ mâu thuẫn với quy định về quyền sở hữu quy định tại Hiến pháp và các bộ luật liên quan. Bởi khi người dân mua tài sản là bất động sản thì vấn đề cốt lõi ở đây là sở hữu, quản lý giá trị đất đai mà họ đã bỏ tiền ra để có quyền sở hữu lâu dài. 

Như vậy, nếu căn cứ trên thời hạn sử dụng nhà chung cư mà chấm dứt quyền sở hữu tài sản là không hợp lý. Thêm vào đó, về bản chất của quyền sở hữu đối với tài sản thì Nhà nước không can thiệp vào quyền sở hữu tài sản cá nhân, việc quy định “thời hạn sở hữu nhà” không được làm ảnh hưởng hay làm chấm dứt quyền sở hữu của người dân. 

Tóm lại, có hai vấn đề được đặt ra trong quy định này thứ nhất là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai là bất biến, được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Thứ hai là giới hạn công trình nhà ở về thời gian sử dụng hai là quyền sở hữu đang rất mâu thuẫn với nhau mà trách nhiệm của những nhà làm luật phải tìm được điểm chung để xử lý vấn đề này. Cần có sự đồng bộ trong giữa các Bộ luật, luật với nhau để đảm bảo quyền sở hữu của người dân mà vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật trong khoa học xây dựng và thực tế sử dụng. 

Đối với trường hợp nhà chung cư “còn thời hạn sở hữu” nhưng thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp thì người dân di dời .... để “phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư” theo quy định tại khoản 1, Điều 29 dự thảo Luật Nhà ở, quan điểm của luật sự như thế nào?

Trong trường hợp “phá dỡ” hay “xây dựng lại”, “tái định cư” thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, với điều kiện nền kinh tế của đất nước đang phát triển thì sẽ hao tổn đến ngân sách của Nhà nước, gây lãng phí. Còn nếu trách nhiệm xây dựng lại thuộc về người dân thì phương án đó không khả thi.

Còn về quyền lợi của người dân khi thực hiện “tái định cư” thì người dân cần phải được đảm bảo quyền được tái định cư tại chỗ trên địa bàn có diện tích tương đồng và đúng địa điểm để bảo vệ quyền và lợi ích của người dân, điều đó sẽ khó khăn khi thực hiện vì quỹ đất đô thị còn rất ít, khó đảm bảo cho việc tái định cư tại chỗ.

Đối với trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu ....phải phá dỡ để cải tạo, chỉnh trang đô thị theo dự án do cơ quan có thẩm quyền quyết định thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm di dời theo dự án và được bồi thường, bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Đối với trường hợp “xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu ...thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định”.

Với những chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn còn chất lượng thì việc chủ sở hữu phải đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia hạn là không đảm bảo tính hợp lý trong thực tế, gây khó khăn và rắc rối về thủ tục hành chính, dễ nảy sinh tiêu cực trong quá trình thực hiện.

Hơn nữa, sau 50 năm đến 70 năm sau thì việc quy định phương án xử lý và thủ tục hành chính tại thời điểm ban hành là không phù hợp với thực tiễn nên cần mặc nhiên gia hạn. 

Đối với trường hợp “nhà chung cư hết thời hạn sở hữu” nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì “chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu” đối với căn hộ nhà chung cư là không phù hợp với quy định về quyền sở hữu quy định tại Hiến pháp và các bộ luật, luật liên quan.

Vậy theo Luật sư, giải pháp cho việc này ra sao?

Loại hình chung cư có hình dạng khác nhau với chất lượng khác nhau nên không thể đánh đồng một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, quy định của pháp luật ngoài việc quản lý nhà nước còn đảm bảo tối đa lợi ích của người dân. Đây là một vấn đề dân sinh rất lớn bởi hơn 50 năm tới 70 năm tới sẽ số lượng dân số Việt Nam phần lớn sống tại các căn hộ chung cư. Quyết định này có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người trong tương lai trong khi bất động sản là một tài sản lớn nhất của người Việt hiện nay.

Như vậy, để đồng nhất các quy định trong hệ thống pháp luật về sở hữu, đảm bảo quyền sở hữu của người dân theo quy định của pháp luật thì việc tôn trọng và bảo hộ quyền sở hữu cá nhân nhưng vẫn tuân thủ các quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng thì cần có cơ chế chính sách phù hợp cho người dân khi sở hữu nhà chung cư.

Phương án thứ nhất, theo Điều 55 Luật đất đai năm 2013 đối với công trình sử dụng đất mà cá nhân hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất lâu dài thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi rõ “thời hạn sử dụng công trình xây dựng sử dụng là 50 năm hay 70 năm”.

Hết thời hạn được ghi nhận trên sổ thì cá nhân, doanh nghiệp đó mặc nhiên mất đi quyền sử dụng công trình. Tuy nhiên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà không mất đi giá trị. Quyền sở hữu của người dân vẫn được đảm bảo.

Trong trường hợp này, pháp luật cần quy định rõ mối quan hệ và nhiệm vụ quyền hạn của các bên trong mối quan hệ pháp luật mới, người dân sẽ được các quyền như tái đầu tư hay chuyển quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân khác. Nếu tái định cư thì chi phí trả tiền xây dựng công trình, vốn có giá trị thấp hơn nhiều so với tổng giá trị căn hộ. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có điều kiện để cư dân tái lập chỗ ở mới. 

Phương án thứ hai, Nhà nước tạo ra các quỹ đất sạch tại các đô thị, sau đó đấu giá quyền thuê cho các doanh nghiệp bất động sản theo đúng thời gian quy định đối với loại nhà ở. Các nhà tư xây dựng công trình và được cấp giấy chứng nhận về thời hạn sử dụng công trình, trên đó ghi rõ thời hạn sử dụng, nêu rõ trách nhiệm của Nhà nước trong trường hợp công trình xây dựng không còn giá trị thì phải có biện pháp tháo dỡ và xây dựng công trình mới. Hết thời hạn sử dụng quy định trên, Nhà nước sẽ thu hồi lại từ doanh nghiệp và theo quy trình tuần hoàn tái tạo ra một quỹ đất sạch mới để xây nhà ở. Có nghĩa nhà nước chủ động thu hồi đất tạo ra các quỹ đất lớn ở các đô thị, sau đó đấu giá quyền thuê đất đối với các doanh nghiệp bất động sản sản thuê đất. Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất từ 50 năm đến 70 năm. Doanh nghiệp xây xong, được cấp “sổ đỏ, sổ hồng” bằng đúng thời hạn thuê trên. Từ đó khi kết thúc thời hạn thuê thì Nhà nước thu hồi lại đất cũng là chấm dứt hợp đồng thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê đất ban đầu.

Tôi nghĩ việc đề xuất điều chỉnh chung cư về thời hạn 50 năm -70 năm cần nhìn nhận dưới nhiều góc nhìn kinh tế, xã hội, luật pháp... rồi mới đi đến quyết định để tránh những hệ lụy phức tạp về sau, thay đổi về chính sách, quy định pháp luật thì phải thực hiện đồng bộ từ cơ sở pháp luật đến thực tiễn quản lý và sử dụng.

Trân trọng cảm ơn Luật sư!

Trúc Mai