Năm 2025 khép lại với bức tranh M&A bất động sản sôi động nhưng không kém phần thận trọng. Theo ghi nhận từ thị trường, tiến trình đàm phán các thương vụ có xu hướng kéo dài hơn so với các năm trước, phản ánh sự giằng co giữa kỳ vọng tăng trưởng tương lai và cách nhìn thực tế về định giá tài sản. Tuy vậy, điểm nổi bật nhất chính là sự trỗi dậy mạnh mẽ của nhà đầu tư trong nước, khi khối nội vượt qua khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.
Làn sóng mua bán – chuyển nhượng diễn ra dồn dập vào những tháng cuối năm. Báo cáo tài chính quý IV/2025 của Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng cho thấy, doanh thu thuần đạt gần 3.000 tỷ đồng, gấp 6,6 lần cùng kỳ. Trong đó, mảng kinh doanh bất động sản đóng vai trò chủ lực với gần 2.900 tỷ đồng, tăng 9,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Động lực chính đến từ việc chuyển nhượng 4 phân khu thuộc dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước.
Cụ thể, ba phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích gần 31 ha do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An đầu tư đã được chuyển nhượng cho Công ty CP TNT Phú Hòa với giá hơn 2.465 tỷ đồng. Phân khu 7.1 rộng gần 14,4 ha do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh đầu tư cũng được chuyển nhượng cho Công ty CP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 489 tỷ đồng. Sau thương vụ, DIG không còn ghi nhận hai công ty con này trong hệ thống, cho thấy quá trình tái cơ cấu đã hoàn tất trước thềm năm 2026.
Cùng thời điểm, Novaland cũng gây chú ý khi thoái toàn bộ vốn khỏi một loạt công ty con như Cao Nguyên Xanh, Nova Property Management, An Phú Đông hay Tân Kim Yến. Động thái này được xem là bước đi nhằm tinh gọn bộ máy, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm và cải thiện dòng tiền trong bối cảnh thị trường bước sang chu kỳ mới.
Không chỉ các doanh nghiệp lớn, nhiều thương vụ chuyển nhượng cổ phần quy mô đáng kể cũng được ghi nhận. Báo cáo tài chính quý IV/2025 của TTC Land cho thấy khoản trả trước cho người bán ngắn hạn lên tới gần 1.110 tỷ đồng, gấp đôi đầu năm. Trong đó, hơn 358 tỷ đồng được ứng trước để nhận chuyển nhượng 48,998% vốn tại Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu, chủ đầu tư dự án Cù lao Tân Vạn quy mô hơn 48 ha tại Biên Hòa, với tổng vốn đầu tư gần 3.100 tỷ đồng. Thương vụ dự kiến hoàn tất trong giai đoạn quý IV/2025 đến quý I/2026, mở rộng đáng kể quỹ đất và dư địa phát triển cho doanh nghiệp.
Ở phân khúc căn hộ, Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn chào bán hai dự án High Intela và West Intela tại TPHCM với tổng giá trị khoảng 500 tỷ đồng. Trong khi đó, Khải Hoàn Land chuẩn bị ra mắt dự án Khải Hoàn Imperial tại quốc lộ 13, rộng hơn 1,1 ha, gồm hai block cao 40 tầng với khoảng 3.000 căn hộ. Dự án này được doanh nghiệp M&A thành công trong năm 2025 và hoàn tất pháp lý chỉ sau 6 tháng, cho thấy xu hướng săn quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh đang ngày càng rõ nét. 
OBC Holdings cũng công bố đã M&A thành công 5 quỹ đất, và đang hoàn thiện pháp lý để triển khai xây dựng trong năm 2026, chủ yếu tập trung vào phân khúc tầm trung. Đây được xem là chiến lược phù hợp trong bối cảnh nhu cầu ở thực gia tăng và thị trường ưu tiên các sản phẩm có thanh khoản tốt.
Theo nhận định của các chuyên gia, triển vọng M&A bất động sản năm 2026 tương đối tích cực nhờ nhiều động lực hỗ trợ như cải tiến Luật Đất đai, cải cách thủ tục đầu tư, thị trường trái phiếu minh bạch hơn và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục kéo dòng vốn vào lĩnh vực công nghiệp, vật liệu và sản xuất xuất khẩu. Việt Nam với lợi thế vị trí địa lý chiến lược và nền tảng kinh tế ổn định được dự báo sẽ hưởng lợi khi dòng vốn toàn cầu tái phân bổ.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, thị trường M&A sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ nỗ lực hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy tiêu chuẩn phát triển xanh và chuyển đổi số. Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ khốc liệt hơn, khi số lượng dự án có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng khan hiếm, còn yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng cao.
Theo Avison Young, năm 2025 chứng kiến xu hướng đàm phán kéo dài do khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế định giá. Dù vậy, sự trỗi dậy của nhà đầu tư trong nước đã thay đổi cục diện thị trường. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường hiện nghiêng về phía nhà đầu tư nhưng mức độ thận trọng vẫn cao. Các bên duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, đặc biệt ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành.
Theo ông David Jackson, những thương vụ thành công thường mang tính đột phá, giúp tái định vị tài sản và sắp xếp lại thị phần cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tái phân bổ, Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn từ năm 2026 khi nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt ở những dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch và có tầm nhìn phát triển dài hạn.
Phương Thảo(t/h)
