Thưa bà, dù hiện nay có đến bốn phương pháp định giá đất được pháp luật quy định, tại sao thực tế vẫn có nhiều dự án bị đình trệ vì chưa xác định được giá đất?
Thực ra, cả bốn phương pháp định giá đất gồm so sánh, thặng dư, thu nhập và chiết trừ đều không phải là khái niệm mới – chúng đã được sử dụng trong ngành thẩm định giá từ lâu. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế lại vướng phải nhiều rào cản khác, không đến từ phương pháp, mà từ dữ liệu đầu vào và môi trường thực thi.
Hiện nay, ở một số địa phương, bảng giá đất vẫn đang được áp dụng theo Luật Đất đai 2013 và sẽ kéo dài đến 31/12/2025. Các bảng giá này không còn phản ánh đúng giá trị thị trường, nên nhiều địa phương đang chờ bảng giá mới theo Luật Đất đai 2024. Điều này dẫn đến việc nhiều dự án bị “treo” do chưa có căn cứ pháp lý phù hợp để xác định giá.
Ngoài ra, các phương pháp định giá đều yêu cầu dữ liệu giao dịch đầy đủ, minh bạch. Trong khi đó, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn thiếu minh bạch, thông tin giao dịch ít được công khai, gây khó khăn trong việc xác định tài sản so sánh hay tính toán thu nhập, chi phí. Thêm vào đó, hiện tượng đẩy giá trong các cuộc đấu giá công khai gần đây cũng khiến việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp hơn rất nhiều.
Theo bà, nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường nên được hiểu và áp dụng như thế nào cho đúng?
Định giá đất theo giá thị trường không chỉ là yêu cầu pháp lý, mà còn là yếu tố sống còn để phản ánh đúng giá trị thật của tài sản.
Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, giá trị thị trường là mức giá mà một tài sản có thể được giao dịch trên thị trường giữa các bên mua bán độc lập, có hiểu biết và không bị ép buộc. Như vậy, nguyên tắc thị trường đặt trọng tâm vào tính khách quan, minh bạch và độc lập của thông tin.
Để áp dụng đúng nguyên tắc này, dữ liệu cần minh bạch – bao gồm giá giao dịch, thông tin quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, v.v. Đặc biệt, dữ liệu không chỉ dựa vào quá khứ, mà còn phải phản ánh xu hướng tương lai. Đây là điều cực kỳ quan trọng trong các phương pháp như thu nhập hoặc thặng dư – vốn đòi hỏi sự dự báo về khả năng sinh lời của bất động sản.
Gần đây, có nhiều ý kiến đề xuất nên áp dụng một mức giá đất chung giữa các địa phương có điều kiện phát triển tương tự. Quan điểm của bà về đề xuất này ra sao?
Tôi không đồng tình với việc áp dụng một mức giá chung. Giá đất phụ thuộc vào loại hình sử dụng, thời hạn sử dụng, và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng khu vực. Ví dụ, đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, nên giá trị cao hơn đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50–70 năm, ngay cả khi chúng cùng nằm trong một vị trí địa lý.
Nếu đặt cùng một mức giá chung cho mọi địa phương, mọi loại đất, chúng ta sẽ làm méo mó thị trường, triệt tiêu tính cạnh tranh và không phản ánh đúng mối quan hệ cung – cầu.
Việc tăng nóng giá bất động sản tại một số địa phương gần đây có ảnh hưởng thế nào đến công tác định giá đất, và cần có giải pháp gì để khắc phục?
Giá bất động sản tăng quá nhanh và bất thường, thường do đầu cơ hoặc tâm lý thị trường, không phản ánh giá trị thật. Nếu lấy các giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ sai lệch là rất cao. Điều đó không chỉ khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và tính khả thi của các dự án.
Giải pháp cốt lõi là xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản minh bạch, chính xác và đồng bộ. Dữ liệu này cần được cập nhật từ các nguồn tin cậy như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế… đồng thời phải được kiểm soát, “làm sạch” để loại bỏ các giao dịch bất thường hoặc mang tính đầu cơ.
Song song đó, công khai hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng là yếu tố then chốt để tránh tình trạng đầu cơ theo tin đồn hoặc tận dụng lợi thế thông tin. Khi thị trường minh bạch, giá trị đất sẽ phản ánh đúng thực tế, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững.
Xin cảm ơn bà!
Phương Thảo (lược ghi)
