Nguồn cung phục hồi, xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh
Theo báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM quý II/2026 do CBRE Việt Nam công bố, thị trường nhà ở tiếp tục duy trì đà phục hồi về nguồn cung. Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.
CBRE cho biết, nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng phát triển ra ngoài khu vực trung tâm trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.
Ở phân khúc căn hộ, Bình Dương cũ tiếp tục là nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới ra thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ mới hoàn toàn đến từ TP. HCM cũ, chủ yếu đến từ một dự án đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành TP. HCM.
Tính đến cuối quý II, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP. HCM đạt gần 355.000 căn, trong khi lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3% tổng nguồn cung, cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp vẫn hiện hữu, đặc biệt tại khu vực trung tâm và cận trung tâm.
Việc Bình Dương cũ liên tục bổ sung nguồn cung quy mô lớn giúp thị trường đa dạng hóa sản phẩm và tạo thêm lựa chọn với mức giá dưới 60 triệu đồng/m². Tuy nhiên, lợi thế về giá đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tại khu vực này tiếp tục tăng. Theo CBRE, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy xu hướng nâng hạng sản phẩm ngày càng rõ nét.
Bên cạnh yếu tố nguồn cung, hạ tầng giao thông tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường. Trong quý II, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu chính thức thông xe toàn tuyến, góp phần giảm áp lực cho Quốc lộ 51, tăng cường kết nối giữa TP. HCM với Đồng Nai, khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải và cụm du lịch Vũng Tàu.
CBRE nhận định, trong thời gian tới, các dự án hạ tầng chiến lược như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, hệ thống vành đai và các tuyến cao tốc liên vùng sẽ tiếp tục mở rộng không gian đô thị, nâng cao khả năng kết nối giữa trung tâm TP. HCM với các đô thị vệ tinh, từ đó tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.
Giá căn hộ tiếp tục tăng, tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao
Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại TP. HCM (sau sáp nhập) trong quý II đạt khoảng 76 triệu đồng/m² (thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm 2025.
Đà tăng giá tiếp tục được duy trì do nguồn cung mới còn hạn chế tại khu vực TP. HCM cũ, trong khi các dự án mở bán chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý II đạt khoảng 90%, riêng nguồn cung mở bán mới đạt 73%, phản ánh nhu cầu mua nhà vẫn duy trì ở mức tích cực.
Ở thị trường thứ cấp, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và thanh khoản cải thiện chậm, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 62 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm ngoái.
So với quý I, tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể. Nhiều khu vực ghi nhận mức giá đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. Riêng tại TP. HCM cũ, mức tăng rõ nét nhất xuất hiện ở các khu vực Quận 2, Quận 9 (cũ) và khu Nam nhờ kỳ vọng từ việc hoàn thiện hạ tầng giao thông.
CBRE dự báo, nguồn cung trong nửa cuối năm sẽ khả quan hơn khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và chuẩn bị mở bán. Riêng khu vực TP. HCM cũ, nguồn cung mới cả năm được kỳ vọng tăng gấp ba lần so với năm trước.
Trên phạm vi toàn TP. HCM (sau sáp nhập), tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2026 được dự báo đạt khoảng 45.000 căn. Trong đó, Bình Dương cũ tiếp tục đóng góp khoảng 50% tổng nguồn cung toàn thị trường, giữ vai trò là khu vực bổ sung nguồn cung chủ lực nhờ quỹ đất lớn và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực nội đô TP. HCM.
Hoàng Bách
