Người mua khó tiếp cận, doanh nghiệp phải đổi cách bán
Thanh khoản nhà ở TP.HCM đang chịu sức ép khi giá bán và chi phí tài chính cùng tăng, khiến một bộ phận người mua phải kéo dài thời gian cân nhắc hoặc chuyển sang thuê nhà.
Theo Savills TP.HCM, trong quý III/2026, thị trường căn hộ có khoảng 1.900 căn mở bán mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 5.800 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Phân khúc hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, cho thấy sản phẩm đưa ra thị trường vẫn nghiêng về nhóm có giá trị cao.
Ở phân khúc biệt thự, nhà phố, thị trường có khoảng 3.600 căn mở bán mới nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 14%. Điều này cho thấy việc có thêm sản phẩm chưa đồng nghĩa thanh khoản được cải thiện khi mức giá chưa tương xứng với khả năng tài chính của số đông.
Theo các chuyên gia, lãi suất vay cao đang làm tăng đáng kể tổng chi phí sở hữu nhà. Người mua không chỉ tính giá căn hộ mà còn phải cân đối khoản trả nợ hàng tháng trong nhiều năm. Khi áp lực dòng tiền vượt quá khả năng chịu đựng, quyết định mua nhà dễ bị trì hoãn, ngay cả khi nhu cầu ở thực vẫn còn.
Khoảng cách này cũng khiến một bộ phận khách hàng chuyển sang thuê nhà. Với những căn nhà có giá vài tỷ đồng nhưng nằm xa trung tâm, chi phí trả nợ có thể cao hơn đáng kể so với tiền thuê một căn hộ tương đương ở vị trí thuận tiện hơn. Trong ngắn hạn, thuê nhà trở thành phương án giúp người dân giảm áp lực tài chính.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp khó kỳ vọng thanh khoản tăng chỉ bằng khuyến mại. Thay vào đó, chính sách bán hàng cần hướng trực tiếp vào bài toán dòng tiền của khách hàng như giảm số tiền phải thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ đóng tiền, hỗ trợ lãi suất hoặc tăng thời gian ân hạn nợ gốc.
Giá nhà khó giảm mạnh, bài toán nằm ở chi phí
Một điểm đáng chú ý là dù sức mua yếu, giá bất động sản chưa dễ giảm sâu. Theo các chuyên gia, chi phí đất đai, pháp lý, xây dựng và vốn vẫn ở mức cao, khiến doanh nghiệp có giới hạn nhất định trong việc hạ giá niêm yết.
Vì vậy, thay vì giảm giá trực tiếp, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến sự gia tăng của các chính sách hỗ trợ tài chính. Chiết khấu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay tặng các gói dịch vụ có thể trở thành công cụ để doanh nghiệp điều chỉnh giá thực tế mà không làm thay đổi mạnh mặt bằng giá công bố.
Nguồn cung cũng có khả năng được điều tiết thận trọng hơn. Theo CBRE Việt Nam, một số dự án có thể lùi thời điểm mở bán trong cuối năm 2026 và năm 2027 khi doanh nghiệp cân nhắc khả năng hấp thụ của thị trường.
Các chuyên gia cho rằng, hướng giải quyết căn cơ vẫn là đưa sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực. Thay vì chạy theo phân khúc cao cấp, doanh nghiệp cần tính toán lại diện tích, cơ cấu căn hộ và mức giá để mở rộng nhóm khách hàng có khả năng tiếp cận.
Ở phía ngân hàng, tín dụng với chi phí hợp lý có thể hỗ trợ thanh khoản nhưng cần đi cùng kiểm soát chất lượng dòng vốn. Khi lãi vay giảm, áp lực trả nợ của người mua được cải thiện, qua đó tạo điều kiện để các giao dịch bị trì hoãn quay trở lại.
Về dài hạn, việc rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý dự án cũng có ý nghĩa quan trọng. Thời gian triển khai kéo dài khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí vốn và các chi phí liên quan, cuối cùng được phản ánh vào giá bán.
Do đó, để thị trường khơi thông thanh khoản, chỉ giảm lãi suất là chưa đủ. Giá nhà cần phù hợp hơn với thu nhập, phương thức thanh toán phải linh hoạt và chi phí hình thành dự án cần được tiết giảm. Khi khoảng cách giữa giá nhà và dòng tiền của người mua được thu hẹp, thanh khoản mới có cơ sở phục hồi bền vững.
Minh Thành (t/h)
