Những ngân hàng nào ồ ạt rao bán bất động sản thế chấp để xử lý nợ?

Rao bán nhiều khoản nợ, tài sản thế chấp là BĐS

Thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại đã tăng tốc rao bán đấu giá tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu là bất động sản (BĐS) có giá trị hàng chục tỷ đồng để thu hồi nợ.

Theo thông tin từ báo chí, mới đây, Ngân hàng (NH) TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ (bán gộp, không bán lẻ) của Công ty TNHH Thanh Trang, Công ty TNHH MTV Nước giải khát Việt Trang và Công ty TNHH MTV Hoàng Lan tại BIDV Thừa Thiên - Huế. Giá khởi điểm khoản nợ gồm cả gốc, lãi, phí là hơn 186 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ là một loạt quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng cấp cho các DN này ở tỉnh Thừa Thiên - Huế.

Tại TP. Hồ Chí Minh, Ngân hàng BIDV Chi nhánh 3 Tháng 2 cũng đang lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản là khoản nợ của Công ty CP Kim khí Long An với tài sản thế chấp là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở quận Tân Bình, huyện Bình Chánh, TP. HCM; quyền sở hữu nhà ở tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai… Giá khởi điểm của khoản nợ này là hơn 161 tỷ đồng.

Cùng với đó, NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng rao bán loạt tài sản bảo đảm là BĐS ở TP. HCM và nhiều tỉnh, thành khác để xử lý, thu hồi nợ.

Còn các NH như: Vietcombank, BIDV, Techcombank, MB, ACB… để xử lý nợ xấu, bên cạnh việc đẩy mạnh rao bán tài sản thế chấp thì cũng tăng trích lập dự phòng rủi ro tín dụng, với tỉ lệ bao phủ nợ xấu lên trên 100%.

Không chỉ các NH thương mại, sàn giao dịch nợ của Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng đang rao bán nhiều khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS. Tuy vậy, việc rao bán khoản nợ, tài sản thế chấp thời gian này không hề đơn giản.

Nhiều khoản nợ được rao bán nhiều lần, thậm chí hạ giá, vẫn chưa tìm được chủ mới. Chẳng hạn, NH TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) Chi nhánh Bắc Phú Thọ thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Giấy BBP tới lần thứ 17 với dư nợ gốc, lãi, phí tạm tính hơn 389 tỷ đồng và tài sản bảo đảm là toàn bộ nhà xưởng, máy móc, thiết bị… song vẫn không thành công.

Dư nợ tín dụng BĐS tăng cao

Về vấn đề rao bán những khoản nợ, tài sản thế chấp thì, các chuyên gia kinh tế cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn, thanh khoản kém và nhu cầu giao dịch trầm lắng như hiện tại, việc xử lý nợ xấu sẽ không dễ dàng.

“Các khoản vay được tái cơ cấu do dịch COVID-19 sau khi hết hạn đã hồi phục tương đối tốt trong 9 tháng đầu năm 2022. Tuy nhiên, chất lượng tín dụng đã yếu đi từ quý IV/2022 do những thời điểm gián đoạn về nguồn cung tín dụng và mặt bằng lãi suất cho vay cao hơn”, Báo cáo cập nhật ngành NH năm 2023 của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy.

Theo ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Phân tích tín dụng và Dịch vụ tài chính xanh - FiinRatings, dư nợ tín dụng BĐS tăng cao trong mấy năm qua (riêng năm 2022 tăng 24,27% so với cuối năm 2021 và chiếm tỉ trọng lớn 21,2% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế) đã tạo ra những quan ngại cho rủi ro an toàn hệ thống và vi phạm chéo về nghĩa vụ nơ,̣ dẫn đến nợ xấu gia tăng.

Chuyên gia kinh tế, TS.Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận: Việc nợ xấu gia tăng trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn và phần lớn khoản vay có tài sản thế chấp là BĐS là điều khó tránh khỏi.

Nhiều giải pháp xử lý nợ xấu

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, qua 3 năm khó khăn do dịch COVID-19, rất nhiều DN được khoanh nợ, giãn nợ, cơ cấu lại nợ… Nhưng hiện tại, chính sách này đã hết và các NH phải hạch toán đúng, đủ tình trạng nợ của khách hàng. Hiện nay, không ít DN chưa phục hồi được và có thể đang ở dạng "nợ xấu dưới gầm bàn" nên cần giải pháp mang tính phục hồi và có kế hoạch bài bản để giảm nợ xấu.

"Nếu thị trường BĐS phục hồi sẽ góp phần hạn chế nợ xấu nhưng quan trọng là phải có thị trường mua bán nợ để thu hút nhiều thành phần tham gia, bao gồm cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Có những khoản nợ khó thu hồi có thể phải chiết khấu tới 80%-90%. Nếu có sàn giao dịch mua bán nợ thông thoáng, chuyển nhượng tài sản thế chấp là BĐS đơn giản sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia", TS Nguyễn Trí Hiếu nhận xét.

Thông tin từ công ty sàn giao dịch nợ VAMC, công ty đã hoạt động từ tháng 10/2021 nhưng lũy kế tính đến hết năm 2022 mới có gần 160 thành viên đăng ký, ký hợp đồng nguyên tắc với 18 khách hàng là tổ chức tín dụng và các đơn vị thành viên. Tổng giá trị các khoản nợ trên sàn khoảng 38.000 tỷ đồng và VAMC đã thực hiện thành công hợp đồng tư vấn cùng khách hàng với tổng giá trị khoản nợ, tài sản bảo đảm gần 340 tỷ đồng… Hiện tại, sàn giao dịch nợ đang chuẩn bị ký các hợp đồng môi giới và tư vấn với khách hàng. Tuy vậy, các chuyên gia nhìn nhận giá trị giao dịch thành công của sàn giao dịch nợ VAMC là quá khiêm tốn so với nhu cầu thị trường.

TS. Nguyễn Quốc Anh (Trường ĐH Kinh tế TP. HCM) đánh giá sàn giao dịch nợ VAMC ra đời với nhiều kỳ vọng nhưng đến nay vẫn chủ yếu làm dịch vụ tư vấn, còn việc trực tiếp xử lý nợ còn hạn chế. "Hàng hóa" trên sàn này còn khá nghèo nàn, chủ yếu là các khoản nợ nhóm 3 trở đi và chất lượng nợ cũng tốt. Sàn này gần như không có các khoản nợ xấu trong lĩnh vực BĐS vì rất khó xử lý, bởi mua rồi bán cho ai. Trong khi đó, ở nước ngoài, các sàn giao dịch nợ mua bán tất cả khoản nợ tốt và xấu.

Minh An (T/h)