Chính sách mới được đánh giá là động thái hỗ trợ thị trường bất động sản theo hướng có trọng tâm, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, mở rộng hạ tầng công nghiệp và đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, việc nới điều kiện không đồng nghĩa với việc dòng vốn vào bất động sản được mở rộng hoàn toàn, bởi cơ quan quản lý vẫn duy trì các biện pháp giám sát nhằm hạn chế rủi ro tăng trưởng nóng.
Theo quy định mới, các ngân hàng như VietinBank, BIDV, Agribank, Techcombank, ACB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, MSB cùng nhiều tổ chức tín dụng khác sẽ được loại trừ phần dư nợ phát sinh đối với các khoản vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khi tính toán tỷ lệ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong giai đoạn từ ngày 1/1 đến 31/12/2026.
Mục tiêu của chính sách là hướng dòng vốn vào các lĩnh vực được ưu tiên, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng lớn và các khu công nghiệp tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong thu hút đầu tư, việc tạo thêm không gian tín dụng cho các lĩnh vực này được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng.
Dù vậy, NHNN vẫn giữ nguyên nguyên tắc kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản. Theo đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng ngân hàng không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó. Quy định này nhằm bảo đảm các tổ chức tín dụng không tập trung vốn quá mức vào lĩnh vực địa ốc, hạn chế nguy cơ phát sinh nợ xấu và mất cân đối thanh khoản.
Số liệu từ cơ quan quản lý cho thấy tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu tăng tốc trở lại. Trong năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%. Nếu tính thêm các khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%.
Riêng trong quý I/2026, tổng dư nợ bất động sản mở rộng đã vượt 1,58 triệu tỷ đồng, tăng gần 7% so với cuối năm trước. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 63% tổng quy mô tín dụng của lĩnh vực này. Điều đó cho thấy bất động sản vẫn là một trong những khu vực thu hút lượng vốn lớn từ hệ thống ngân hàng.
Theo các chuyên gia, việc NHNN nới điều kiện tín dụng cho các phân khúc ưu tiên xuất phát từ thực tế thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều thách thức. Sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025, thanh khoản thị trường có dấu hiệu chậm lại, nhiều dự án gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn và triển khai đầu tư.
Tuy nhiên, chính sách lần này không nhằm kích thích thị trường bất động sản một cách đại trà mà hướng tới việc hỗ trợ các phân khúc phục vụ nhu cầu thực và phát triển hạ tầng sản xuất. Đây được xem là cách tiếp cận cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.
Các chuyên gia cũng cho rằng, trong thời gian tới, việc phân loại tín dụng bất động sản theo mục đích sử dụng sẽ ngày càng quan trọng. Dòng vốn cần được ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và các dự án có hiệu quả kinh tế rõ ràng, trong khi hoạt động đầu cơ hoặc các dự án tiềm ẩn rủi ro cao tiếp tục phải được giám sát chặt chẽ.
Động thái mới của NHNN cho thấy cơ quan điều hành đang theo đuổi chiến lược "nới có kiểm soát", vừa tạo điều kiện cho những lĩnh vực ưu tiên tiếp cận vốn, vừa duy trì các hàng rào an toàn nhằm bảo đảm sự ổn định của thị trường tài chính và bất động sản trong giai đoạn tới.
Minh Thành (t/h)
