“Điểm nóng” tầng hầm, bãi xe được gọi tên
UBND Thành phố Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, quy định chi tiết về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn. Văn bản này áp dụng cho các loại hình chung cư để ở, chung cư hỗn hợp và nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo Luật Nhà ở 2023.
Theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Quản lý Vận hành của Savills tại TP.HCM, quy định mới đã đi thẳng vào những “điểm nghẽn” lớn nhất trong vận hành chung cư hiện nay, đặc biệt là tranh chấp sở hữu và mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn.
Một trong những nội dung đáng chú ý là việc làm rõ quyền sở hữu tại khu vực để xe - vốn lâu nay là tâm điểm tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Quy định mới yêu cầu chủ đầu tư không chỉ bàn giao phần diện tích sở hữu chung theo quy định, mà còn phải cung cấp bản vẽ chi tiết mặt bằng khu vực để xe.
Trong đó, phải phân định rạch ròi giữa chỗ để xe thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung, khu vực để ô tô và khu vực công cộng. Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm chấm dứt tình trạng mập mờ thông tin – nguyên nhân dẫn đến hàng loạt khiếu kiện kéo dài.
Không dừng lại ở đó, Quyết định 26 cũng “gỡ rối” câu chuyện quản lý nguồn thu từ diện tích chung. Nếu trước đây, doanh thu từ khai thác phần sở hữu chung phải nộp vào quỹ bảo trì nhưng chưa rõ cơ chế trừ chi phí, thì nay quy định mới cho phép khấu trừ các chi phí hợp lệ trước khi nộp. Điều này giúp minh bạch tài chính, hạn chế xung đột giữa cư dân và ban quản lý.
Làm rõ “ranh giới” Airbnb trong chung cư
Một điểm “nóng” khác được quy định chi tiết là hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn – mô hình phổ biến trên các nền tảng như Airbnb.
Theo đó, với chung cư chỉ có mục đích để ở, việc cho thuê căn hộ bắt buộc phải phục vụ mục đích ở và có hợp đồng rõ ràng. Việc sử dụng căn hộ vào mục đích lưu trú du lịch, cho thuê theo giờ hoặc ngắn ngày là không phù hợp.
Trong khi đó, với các chung cư có chức năng hỗn hợp hoặc được phép kinh doanh lưu trú, hoạt động cho thuê ngắn hạn sẽ được xem là kinh doanh dịch vụ du lịch và phải tuân thủ Luật Du lịch 2017, bao gồm các yêu cầu về đăng ký kinh doanh, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
Theo bà Trần Minh Ái, trước đây, tranh cãi lớn nhất nằm ở việc “thuê ngắn hạn có phải là để ở hay không”. Quy định mới đã làm rõ bản chất hoạt động này, qua đó tạo cơ sở pháp lý để cơ quan quản lý giám sát và hạn chế những hệ lụy từ mô hình Airbnb trong chung cư thuần để ở.
Việc ban hành Quyết định 26 được đánh giá là đúng thời điểm, khi các tranh chấp chung cư ngày càng gia tăng và cư dân ngày càng hiểu rõ quyền lợi của mình. Đồng thời, các đơn vị quản lý vận hành cũng đã tích lũy đủ kinh nghiệm thực tiễn để triển khai hiệu quả các quy định mới.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, để quy định đi vào cuộc sống, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế thực thi. Trong đó, việc thành lập tổ công tác chuyên trách xử lý tranh chấp chung cư là cần thiết nhằm giải quyết nhanh các mâu thuẫn, tránh leo thang căng thẳng.
Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh minh bạch thông tin dự án, đặc biệt là các vấn đề pháp lý, sở hữu chung – riêng. Ứng dụng công nghệ trong quản lý cũng được khuyến nghị, như xây dựng hệ thống trực tuyến để cư dân theo dõi quỹ bảo trì, nâng cao tính minh bạch và hạn chế tiêu cực.
Có thể thấy, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND không chỉ giúp tháo gỡ những tồn đọng kéo dài mà còn đặt nền móng cho một môi trường sống văn minh, minh bạch hơn tại các chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh – nơi đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa và phát triển nhà ở cao nhất cả nước.
Phương Thảo
