Tại phiên thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết việc sửa đổi luật nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương về phát triển nhà ở, hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở, đồng thời xử lý những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo được xây dựng theo hướng luật hóa những chính sách đã được thực tiễn kiểm chứng, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính. Những nội dung mang tính nguyên tắc sẽ được quy định trong luật, trong khi các vấn đề cụ thể được giao Chính phủ hướng dẫn.
Nhà ở cho thuê được đặt vào vị trí mới
Một trong những thay đổi đáng chú ý là dự thảo phân định 4 loại hình gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với cơ chế phát triển và quản lý tương ứng.
Trong đó, nhà ở cho thuê được dành riêng một chương với các quy định về đối tượng thuê, nguồn vốn phát triển, điều kiện dự án, ưu đãi đối với chủ đầu tư, xác định giá thuê và quản lý vận hành.
Việc dành một khuôn khổ pháp lý riêng cho nhà cho thuê cho thấy chính sách nhà ở đang được tiếp cận theo hướng đa dạng hóa lựa chọn. Thay vì chỉ tập trung vào việc sở hữu nhà, người dân có thể tiếp cận chỗ ở thông qua thị trường thuê, phù hợp hơn với nhóm lao động trẻ, người có thu nhập chưa ổn định hoặc những người chưa muốn dành nguồn lực lớn để mua nhà.
Cùng với đó, dự thảo bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, kèm chính sách ưu đãi và quy định về đối tượng được mua.
Nếu được thiết kế rõ ràng, phân khúc này có thể tạo thêm khoảng giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại thông thường. Đây là nhóm sản phẩm có ý nghĩa trong việc mở rộng nguồn cung cho những người không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn khó tiếp cận nhà ở thương mại theo giá thị trường.
Đối với nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa các chính sách đã được triển khai theo Nghị quyết 201/2025/QH15, đồng thời bổ sung cơ chế hợp đồng BT trong cải tạo, xây dựng lại chung cư để huy động thêm nguồn lực.
Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng cho biết dự thảo sửa đổi nhiều nội dung liên quan đến sở hữu nhà ở, nhà tái định cư, nhà ở riêng lẻ, tài chính phát triển nhà ở và giao dịch nhà ở nhằm bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật mới.
Đáng chú ý, dự thảo đề xuất cắt giảm nhiều quy định không còn phù hợp, đồng thời đẩy mạnh phân cấp cho địa phương. Theo đó, 20 trong tổng số 21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương được rà soát theo hướng phân cấp; nhiều điều kiện kinh doanh và hồ sơ thủ tục cũng được đề xuất đơn giản hóa.
Nếu thực hiện hiệu quả, đây có thể là một trong những thay đổi tác động trực tiếp đến nguồn cung nhà ở, bởi thủ tục kéo dài lâu nay được xem là một trong những yếu tố làm tăng chi phí và thời gian triển khai dự án.
“Giá phù hợp” cần được định nghĩa rõ
Cùng với những điểm mới, cơ quan thẩm tra cho rằng nhiều nội dung cần tiếp tục đánh giá trước khi chính sách được luật hóa.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết cơ quan thẩm tra cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở và đánh giá các nhóm chính sách trong dự thảo đã bám sát yêu cầu cải cách, phân cấp, phân quyền.
Tuy nhiên, ông Phan Chí Hiếu đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm thống nhất với các luật liên quan, đồng thời đánh giá đầy đủ các chính sách thí điểm về nhà ở xã hội trước khi luật hóa.
Đặc biệt, với nhà ở thương mại giá phù hợp, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ thế nào là “giá phù hợp”, đồng thời phân biệt rõ loại hình này với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.
Đây là vấn đề có ý nghĩa quyết định, bởi việc xác định giá và đối tượng được mua sẽ liên quan trực tiếp đến các chính sách ưu đãi. Nếu tiêu chí không đủ rõ, chính sách có thể bị dàn trải hoặc phát sinh tình trạng hưởng ưu đãi không đúng đối tượng.
Tương tự, cơ chế phát triển nhà cho thuê cũng cần được thiết kế để vừa khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, vừa bảo đảm quyền lợi của người thuê và hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị cân nhắc quy định về “nhà có mục đích lưu trú”, bởi loại hình này có đặc điểm gần với bất động sản kinh doanh dịch vụ lưu trú hơn là nhà ở phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản thống nhất với mục tiêu, quan điểm và các nội dung lớn của dự thảo, đồng thời đề nghị Chính phủ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ trước khi trình Quốc hội xem xét.
Theo ông Nguyễn Khắc Định, dự thảo cần tiếp tục làm rõ phạm vi điều chỉnh, bảo đảm tính hợp hiến, thống nhất với Bộ luật Dân sự, pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản và các luật liên quan. Cùng với đó là tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và tháo gỡ các điểm nghẽn để thúc đẩy nhà ở xã hội, hướng tới một thị trường nhà ở an toàn, lành mạnh và bền vững.
Phó Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu rà soát chính sách ưu đãi theo hướng tránh dàn trải, đồng thời xây dựng cơ chế kiểm soát để bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng.
Như vậy, trọng tâm của quá trình sửa Luật Nhà ở không chỉ là bổ sung thêm loại hình nhà ở, mà còn nằm ở việc thiết kế một hệ thống đủ linh hoạt để mở rộng nguồn cung nhưng đủ chặt để kiểm soát ưu đãi và bảo vệ người dân.
Nếu nhà cho thuê có cơ chế phát triển phù hợp, nhà thương mại giá phù hợp có tiêu chí minh bạch và thủ tục đầu tư được rút gọn thực chất, thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn thay vì phụ thuộc vào một mô hình nhà ở duy nhất.
Đây cũng là hướng có thể giúp chính sách nhà ở chuyển từ mục tiêu đơn thuần “tăng số lượng nhà” sang mở rộng khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của từng nhóm dân cư.
Nam Sơn (t/h)
