Không thu quá 95% trước khi có sổ hồng
Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với phần 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo phương án được đề xuất, việc thanh toán tiền mua nhà vẫn được thực hiện thành nhiều đợt, gắn với tiến độ xây dựng. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, trong đó bao gồm cả tiền đặt cọc.
Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước thời điểm bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng.
Sau khi bàn giao nhà, nếu người mua chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Điểm mới đáng chú ý trong dự thảo là cách thức xử lý 5% giá trị hợp đồng còn lại.
Thay vì khoản tiền này tiếp tục nằm trong quan hệ thanh toán trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đề xuất đưa 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Việc mở tài khoản, quản lý tài khoản và các thỏa thuận liên quan sẽ được các bên thống nhất trong hợp đồng. Khoản tiền này chỉ được ngân hàng chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Đáng chú ý, nếu việc cấp giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, người mua được lấy lại khoản tiền đang nằm trong tài khoản bảo đảm.
Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm một lớp bảo vệ đối với người mua nhà, trong bối cảnh thực tế có những trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao và thanh toán phần lớn giá trị căn nhà nhưng phải chờ thời gian dài để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Chậm cấp sổ có thể ảnh hưởng quyền lợi người mua
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), vẫn có tình trạng một số chủ đầu tư chậm trễ trong việc hoàn thiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Bà Miền cho rằng, tình trạng này khiến nhiều khách hàng đã nhận bàn giao nhà trong thời gian dài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, đặc biệt là việc xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với tài sản.
Khi chưa có giấy chứng nhận, người mua cũng có thể gặp khó khăn trong việc thế chấp bất động sản để vay vốn hoặc thực hiện chuyển nhượng.
Vì vậy, việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận được xem là một công cụ nhằm tăng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan.
Cần quy định rõ thời hạn chủ đầu tư phải làm sổ
So với quy định hiện hành, đề xuất mới thay đổi đáng kể cách thức bảo đảm đối với khoản tiền 5% cuối cùng.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Trong khi đó, phương án mới đưa khoản tiền này vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng. Theo hướng này, 5% giá trị hợp đồng được tách khỏi dòng tiền mà chủ đầu tư có thể sử dụng trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, bà Phạm Thị Miền cho rằng việc “khóa” 5% tại ngân hàng mới chỉ là một phần của cơ chế bảo vệ người mua. Pháp luật cần quy định cụ thể hơn trách nhiệm của các bên trong quá trình cấp giấy chứng nhận.
Theo đó, cần xác định rõ thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua; quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch; trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chế tài đối với hành vi vi phạm.
Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và các trách nhiệm pháp lý khác, đồng thời xác định rõ những trường hợp được loại trừ trách nhiệm nhằm hạn chế tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư.
Nếu chỉ giữ lại 5% giá trị hợp đồng nhưng không quy định rõ thời hạn, quy trình và trách nhiệm hoàn tất hồ sơ, người mua vẫn có thể rơi vào tình trạng tiền được bảo đảm tại ngân hàng nhưng việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tiếp tục bị kéo dài.
VNREA đề xuất xử lý trường hợp khách hàng tự làm sổ
Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng đề nghị tính đến trường hợp người mua chủ động thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Theo VNREA, trên thực tế có những trường hợp khách hàng tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng. Khi đó, nếu vẫn áp dụng cơ chế giữ 5% cho đến khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc thu khoản tiền cuối cùng.
Do đó, VNREA đề xuất nếu khách hàng tự nguyện thực hiện thủ tục cấp sổ hồng thì bên mua có trách nhiệm thanh toán 5% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư ngay tại thời điểm xác định việc tự thực hiện thủ tục.
Đề xuất “khóa” 5% tại ngân hàng, nếu được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ tạo thêm một cơ chế bảo đảm đối với người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế này sẽ phụ thuộc đáng kể vào việc pháp luật quy định cụ thể thế nào về thời hạn, trách nhiệm và quy trình cấp giấy chứng nhận sau khi người mua nhận bàn giao nhà.
Phúc Hưng
