Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 26/8 vừa qua đã thu hút sự chú ý đặc biệt của cộng đồng sở hữu căn hộ cho thuê khi áp khung tiền phạt 100 đến 130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở đúng theo quy định pháp luật về nhà ở. Chế tài nghiêm khắc này lập tức làm dấy lên tâm lý lo ngại đối với những người đang vận hành mô hình cho thuê phòng qua các ứng dụng trực tuyến như Airbnb, với băn khoăn liệu mọi giao dịch cho thuê theo ngày có mặc nhiên bị coi là vi phạm hay không.
Việc đăng tải căn hộ cho thuê tính theo ngày hay đêm không đồng nghĩa với việc chủ nhà sử dụng bất động sản sai mục đích. Cốt lõi của vấn đề nằm ở việc làm rõ bản chất vận hành thực tế là cho thuê nhằm mục đích ở hay đang tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.
Ranh giới giữa hai hình thức này được xác định dựa trên cách thức sử dụng. Nếu chủ sở hữu bàn giao căn hộ cho khách thuê để phục vụ nhu cầu sinh hoạt cá nhân, người thuê tự quản lý không gian sống trong suốt kỳ lưu trú thì bản chất vẫn là quan hệ dân sự cho thuê để ở, bất kể thời hạn hợp đồng ngắn hay dài.
Ngược lại, nếu căn hộ được tổ chức như một cơ sở lưu trú thương mại chuyên nghiệp với quy trình nhận khách liên tục theo ngày, tính tiền theo đêm, thiết lập quy trình nhận và trả phòng, khách luân chuyển với mật độ dày đặc kèm các dịch vụ dọn phòng, phục vụ thì hoạt động đó mang đầy đủ dấu hiệu của kinh doanh dịch vụ lưu trú. Khi đã chuyển sang mô hình kinh doanh dịch vụ, chủ tài sản bắt buộc phải tuân thủ hệ thống quy chuẩn nghiêm ngặt về ngành nghề kinh doanh có điều kiện chứ không thể áp dụng các điều khoản thông thường của nhà ở dân sinh.
Do đó, thời hạn thuê theo ngày hay đêm chỉ đóng vai trò là một dữ liệu tham khảo chứ không phải căn cứ duy nhất để xử phạt. Các nền tảng công nghệ như Airbnb đơn thuần là kênh trung gian kết nối giao dịch, hoàn toàn không quyết định tính chất pháp lý của hoạt động cho thuê. Để có cơ sở áp dụng chế tài, lực lượng chức năng cần đánh giá toàn diện các yếu tố gồm mục đích sử dụng thực tế, mô hình tổ chức, thời gian lưu trú bình quân, tần suất thay đổi khách và danh mục dịch vụ đi kèm.
Chuyên gia khuyến cáo các chủ sở hữu cần rà soát lại hồ sơ thiết kế kỹ thuật, quyết định phê duyệt công năng tòa nhà và quy chế quản lý nhà chung cư trước khi triển khai hoạt động cho thuê. Trường hợp công trình thuộc diện được phép vận hành dịch vụ lưu trú, chủ hộ phải hoàn tất đầy đủ các thủ tục về thẩm duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy, cam kết an ninh trật tự, thực hiện đăng ký cư trú đúng hạn cho khách và kê khai nghĩa vụ thuế đầy đủ. Hoạt động này đồng thời không được xung đột với các quyết định hay nội quy đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
Bên cạnh chế tài với hành vi sử dụng nhà sai công năng, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn thiết lập mức phạt 100 đến 130 triệu đồng đối với hàng loạt hành vi vi phạm trật tự xây dựng tại chung cư như cố ý làm thấm dột căn hộ lân cận, tự ý sơn sửa và trang trí mặt ngoài làm biến dạng kiến trúc tổng thể tòa nhà, hoặc tự ý chuyển đổi mục đích phần diện tích sở hữu chung. Đi kèm mức phạt tiền kịch khung, đối tượng vi phạm phải chịu các biện pháp khắc phục hậu quả gồm trả lại diện tích lấn chiếm, khôi phục nguyên trạng kết cấu ban đầu và chuyển căn hộ về đúng công năng sinh sống.
Văn bản pháp luật mới cũng quy định mức phạt 20 đến 30 triệu đồng đối với hành vi trốn tránh đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Nhóm hành vi can thiệp sâu vào kết cấu và trật tự tòa nhà như tự ý ngăn chia, cưa cắt căn hộ, chiếm dụng không gian công cộng, làm hư hại cấu kiện chịu lực hoặc biến diện tích và trang thiết bị dùng chung thành tài sản riêng sẽ phải chịu mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng.
Thanh Nguyễn
