Theo đánh giá của cơ quan soạn thảo, những năm gần đây, thị trường ghi nhận xu hướng tăng giá ở hầu hết các loại hình bất động sản như chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền. Mức tăng bình quân phổ biến khoảng 10–15% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 30%. Trong khi đó, thu nhập của đại bộ phận người dân không tăng tương ứng, khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng trở nên xa vời, đặc biệt với nhóm người trẻ và lao động có thu nhập trung bình.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư năm 2025 trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², tăng mạnh so với năm trước. Ở Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá trung bình cũng lên tới hơn 110 triệu đồng/m². Dù tại các địa phương khác, tốc độ tăng có phần “mềm” hơn, nhưng mặt bằng giá nhìn chung vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình.

Trước thực tế đó, dự thảo Nghị quyết được xây dựng với 11 điều, tập trung vào các cơ chế đặc thù về quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng và ưu đãi tài chính. Về quy hoạch, UBND cấp tỉnh được trao quyền chủ động xác định nhu cầu và quyết định phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Các địa phương có thể lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết song song với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung nhằm rút ngắn thủ tục.

Liên quan đến quỹ đất, dự thảo quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất phù hợp. Các loại đất có thể sử dụng bao gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại; đất xây dựng nhà ở xã hội; đất thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; hoặc đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Nghĩa vụ tài chính về đất đai được tính trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo quy định hiện hành.

Về thủ tục đầu tư, địa phương được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư mà không phải thực hiện đấu giá, đấu thầu đối với dự án thuộc diện thí điểm. Chủ đầu tư cũng được linh hoạt hơn trong các bước thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng theo cơ chế đặc thù.

Đáng chú ý, doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này được hưởng nhiều ưu đãi. Lợi nhuận định mức tối đa được áp dụng là 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Chủ đầu tư không phải dành quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội và được nới điều kiện huy động vốn. Ngoài ra, có thể tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi và thời gian vay dài hơn so với dự án nhà ở thương mại thông thường, tùy theo quy định của Thủ tướng trong từng giai đoạn. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cũng có thể ban hành thêm ưu đãi phù hợp với thẩm quyền.

Về yêu cầu chất lượng, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tại các thành phố trực thuộc Trung ương và khu vực phường thuộc tỉnh, định hướng ưu tiên phát triển nhà chung cư để tiết kiệm quỹ đất; các khu vực khác do địa phương quyết định loại hình phù hợp.

Nguyên tắc xác định giá bán và giá thuê mua được xây dựng trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, đầu tư xây dựng và chi phí hợp pháp khác, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15%. Chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán và gửi cơ quan chuyên môn cấp tỉnh kiểm tra nhằm bảo đảm minh bạch.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng đề xuất điều kiện giao dịch nhằm ưu tiên cá nhân trong nước có nhu cầu thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng trục lợi. Nếu được thông qua, cơ chế thí điểm này được kỳ vọng sẽ tạo thêm nguồn cung nhà ở giá hợp lý, góp phần cân bằng thị trường và mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

Nam Sơn (t/h)