Thị trường bất động sản 2014: Thách thức và kỳ vọng

(TH&CL) Năm 2013 đầy biến động trôi qua, thị trường BĐS Việt Nam cũng đã xuất hiện một số điểm sáng ở những phân khúc có sự phát triển đầy hứa hẹn. Người mua đã tìm lại được niềm tin từ những dự án chất lượng của những chủ đầu tư uy tín. Mặc dù vậy, những khó khăn về tình hình nợ xấu và dự án bỏ hoang vẫn tiếp tục sẽ là những thách thức cho thị trường BĐS năm 2014.

Một năm thăng trầm

Nhìn lại toàn cảnh thị trường BĐS năm 2013 có thể thấy, chưa bao giờ lĩnh vực BĐS lại chứng kiến nhiều sự kiện xảy ra như vậy. Kể từ khi thị trường BĐS lao dốc năm 2008, tín dụng đối với lĩnh vực này đã được thắt chặt. Tất cả các phân khúc đều rơi vào khủng hoảng, giao dịch trầm lắng, lượng hàng tồn kho tăng cao. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS gặp khó khăn trầm trọng, thậm chí phải bán dự án, giải thể. Các vấn đề bất cập, tranh chấp, kiện tụng, sai phạm trong xây dựng, thiết kế, tính diện tích, phí dịch vụ giữa chủ đầu tư và khách hàng cũng theo đó liên tiếp nảy sinh tại các khu Royal City, Golden Westlake, Park City, The Manor… Thậm chí, không thể giải quyết bằng hòa giải, dẫn đến xô xát. Không ít dự án đắp chiếu, chủ đầu tư bỏ trốn cũng xảy ra. Những điểm xấu này của thị trường khiến khách hàng ngày càng e dè, mất niềm tin với BĐS.

Trước thực trạng đó, nhằm tháo gỡ khó khăn, tháng 7/2013, Chính phủ đã thành lập Công ty quản lý tài sản để mua lại nợ xấu ngân hàng. Đến tháng 9/2013, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã cam kết nâng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư ngoại trong ngân hàng nội từ 30 - 49%. Gói 30.000 tỷ đồng, với lãi suất 6% được khởi động trong năm nay phần nào thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Dù vậy, theo các nhà phân tích, nhiều khoản nợ xấu vẫn còn liên quan đến BĐS. Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng quá chậm, chưa tạo “cú huých” cho cả người bán và người mua.

Cùng với đó, việc khởi công xây dựng, chuyển đổi công năng của các dự án nhà ở, hướng vào phát triển nhà ở xã hội, chia nhỏ diện tích nhà ở thương mại để tăng cung, tăng khả năng sở hữu nhà cho người dân và giải phóng hàng tồn kho là những giải pháp đang được triển nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị BĐS. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, giải pháp này chưa thực sự phát huy tác dụng.

Để chính sách đi đúng hướng hơn, Chính phủ tiếp tục đưa nhiều giải pháp hỗ trợ như giãn giảm thuế, mở cửa cho người nước ngoài mua nhà, đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh , Luật Nhà ở… Nhờ đó, thị trường cuối năm đã khả quan hơn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 9/2013, tổng giá trị tồn kho BĐS trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng; trong đó, căn hộ chung cư còn khoảng 23.007 căn (tương đương 34.358 tỷ đồng); nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn (tương đương 26.367 tỷ đồng); đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2, trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và xấp xỉ 2 triệu m2 đất nền thương mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng. Mặc dù lượng tồn kho còn rất lớn, nhưng so với thời điểm đầu quý III/2013, giá trị tồn kho đã giảm 5.603 tỷ đồng (5,21%). So với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm năm 2006. Hầu hết các dự án đã giảm từ 10 - 30% giá bán. Một số nhà đầu tư nước ngoài cho rằng, đây là thời cơ tốt để mua BĐS.

Và những thách thức…

Tạp chí New York Times nhận định, dù lãi suất cho vay đã giảm xuống 12,8%, từ 20,3% năm 2011, nhưng không ai có thể chắc chắn liệu thị trường có thể về mức đỉnh trước năm 2008 hay không? Hiện tại, nguồn cung căn hộ trung bình đến cao cấp tại cả Hà Nội và TP. HCM vẫn dư thừa.

Trao đổi về nhận định của tạp chí New York Times, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, đúng là điều kiện kinh tế vĩ mô giữ được ổn định, những cơ hội cho Việt Nam tham gia ký kết Hiệp định Đối tác thương mại xuyên Thái Bình Dương, việc tái cấu trúc khu vực ngân hàng và thị trường tiền tệ là những điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam sớm tăng trưởng trở lại. Đây cũng là điều kiện để phục hồi thị trường BĐS. Tuy nhiên, chúng ta phải trông đợi vào sức nóng của nền kinh tế sắp tới mà sức nóng này lại phụ thuộc rất nhiều vào việc cải tổ hệ thống ngân hàng. Hơn nữa, tiến trình đàm phán TPP đang thuận lợi thì hiện nay cũng đang có dấu hiệu bị chậm lại, cũng là điều chưa thật thuận lợi cho Việt Nam. Thị trường BĐS đang thoát đáy ở khu vực giá thấp là đúng, nhưng ở khu vực giá trung bình và giá cao vẫn chưa có câu trả lời.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, thị trường BĐS sẽ phục hồi rõ ràng hơn từ quý III/2014, vào thời điểm đó, kinh tế cũng sẽ có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng tăng mạnh hơn, nếu thị trường BĐS ấm trở lại thì các xung đột thị trường cũng sẽ giảm.

Ông And Frederick Burke, Giám đốc điều hành Hãng Luật Baker & McKenzie tại Việt Nam cho biết, mặc dù các công ty Việt Nam nhận định thị trường BĐS đang thoát đáy, nhưng thủ tục hành chính rườm rà sẽ cản trở việc phục hồi. Một dự án phát triển thông thường tại TP. HCM thường mất tối thiểu 580 ngày từ khi bắt đầu cho đến lúc hoàn thành.

Dù nhiều khó khăn và thách thức vẫn đang bao vây, nhưng thị trường BĐS năm 2014 đang có những tia sáng về sự hồi phục mạnh mẽ. Ông Chris Brown, Tổng giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, để thị trường BĐS bùng nổ hơn, cần nâng cao tính minh bạch, đẩy nhanh quá trình giải quyết nợ xấu và đơn giản hóa quá trình giải phóng mặt bằng. Thứ nhất, tính minh bạch có vai trò quyết định trong các giao dịch BĐS. Minh bạch về quyền sở hữu, minh bạch trong hệ thống luật pháp rõ ràng sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong quá trình tìm hiểu và xem xét bỏ vốn tại Việt Nam. Thứ hai, các ngân hàng nên hành động nhanh và triệt để trong quá trình giải quyết nợ xấu. Việc này sẽ giúp quay vòng vốn, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường BĐS. Thứ ba, quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng nên được giảm thiểu tối đa về thời gian chờ đợi cũng như chi phí liên quan. Quá trình giải phóng mặt bằng càng nhanh sẽ càng tạo điều kiện cho các bước xây dựng về sau

Tuyết Hoa