Dòng tiền dịch chuyển, thị trường phân hóa rõ nét
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cùng các đơn vị nghiên cứu như Savills Việt Nam và CBRE Việt Nam, thanh khoản thị trường đang dần cải thiện nhưng tập trung chủ yếu ở phân khúc “an toàn”.
Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu mua ở thực tiếp tục dẫn dắt thị trường, với các sản phẩm căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp ghi nhận mức hấp thụ tích cực. Người mua ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và giá bán phù hợp với thu nhập.
Ngược lại, phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng và đất nền vẫn phục hồi chậm. Hoạt động “lướt sóng” suy giảm rõ rệt khi nhà đầu tư chuyển sang chiến lược dài hạn, chú trọng bảo toàn vốn thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Xu hướng này cho thấy dòng tiền đang được “lọc” lại, hướng tới các sản phẩm có giá trị sử dụng thực.
Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp và các lĩnh vực gắn với hạ tầng, logistics, hạ tầng số tiếp tục nổi lên như điểm sáng, thu hút dòng vốn trong và ngoài nước. Nền tảng kinh tế ổn định, với tăng trưởng GDP và dòng vốn FDI tích cực, tiếp tục củng cố niềm tin thị trường.
Lệch pha cung – cầu và yêu cầu tái cấu trúc thị trường
Dù có tín hiệu phục hồi, thị trường vẫn đối mặt với bài toán lớn về cân bằng cung – cầu. Nguồn cung hiện nay vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn thiếu hụt.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án bị ách tắc do vướng mắc pháp lý, đặc biệt liên quan đến đất đai và quy hoạch, khiến nguồn cung hạn chế và giá nhà tăng cao. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng và thủ tục phê duyệt kéo dài cũng làm giảm khả năng phát triển các dự án giá phù hợp.
Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi về doanh thu và giao dịch, song vẫn chưa phát huy hết tiềm năng khi cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối và phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng cần tập trung hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận vốn và tái cấu trúc nguồn cung theo hướng phù hợp với nhu cầu thực. Đồng thời, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn.
Xu hướng phát triển đô thị vệ tinh và hạ tầng giao thông liên vùng được kỳ vọng sẽ mở ra không gian mới cho thị trường, góp phần giảm áp lực khu vực trung tâm và tạo điều kiện phát triển các sản phẩm nhà ở có giá hợp lý.
Năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề, khi thị trường bất động sản bước vào quá trình điều chỉnh và tái cấu trúc sâu sắc. Trong đó, việc dòng tiền lựa chọn “kênh an toàn” không chỉ là phản ứng ngắn hạn, mà còn là nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững trong dài hạn.
Thiên Trường
