Thị trường BĐS quý III/2023: Tín hiệu tích cực ở một số phân khúc dự báo thị trường hồi phục trong thời gian tới

Dựbáo thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý II - quý IV/2024

Batdongsan.com.vn đã công bố báo cáo thị trường BĐS quý III/2023 với chủ đề “dịch chuyển”. Trong đó, báo cáo này chỉ rõ có 3 chỉ báo cơ bản của thị trường BĐS.

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, Batdongsan.com.vn phân tích ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có động thái hạ trần lãi suất cho đến khi thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm.

Nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng, thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, NHNN đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ hai, về tăng trưởng tín dụng. Nhìn lại năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có tín hiệu đảo chiều.

Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã có định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14% - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ ba, về chính sách BĐS. Năm 2008, thanh khoản của thị trường BĐS lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường, như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi.

Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp có các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng; ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 và Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 đã giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, cũng như góp phần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

Từ việc phân tích các chỉ báo trên, các chuyên gia nhận định, thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý II đến quý IV/2024.

Với loại hình đất nền, xét về biến động giá, đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục về giá tính từ 2018 đến nay. Theo đó, giá đất nền trên cả nước trong quý III/2023 tăng 38% so với cùng kỳ 2018, thị trường phía Nam có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước gần 71%; trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng tầm 51% trong 6 năm qua.

Đánh giá về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền, theo khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới BĐS cho thấy, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý II/2024.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cho biết, với loại hình đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường BĐS Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Với loại hình nhà thấp tầng, tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua diễn ra phổ biến hơn, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. Theo đó, trong quý III/2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ 2022.

Các chuyên gia cho rằng, hiện nay, trong các loại hình nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ đang là sản phẩm có giao dịch cải thiện, loại hình nhà phố và biệt thự liền kề vẫn trầm lắng kéo dài. Các hoạt động kinh doanh, bán lẻ chưa thể phục hồi do tình hình kinh tế khó khăn và du lịch chưa khởi sắc.

Cũng theo báo cáo thị trường BĐS quý III/2023 của Batdongsan.com.vn, chung cư là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Quý III/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. 

Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý I/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý III/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư đi ngang trong thời gian qua.

Theo các chuyên gia từ Savills nhận định, thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê tại TP. HCM trong 9 tháng năm 2023 vẫn diễn ra ổn định, bất chấp tình hình của ngành BĐS nói chung gặp nhiều khó khăn.

Theo báo cáo thị trường quý III/2023 do Savills mới công bố, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê ở TP. HCM đã giảm nhẹ, với tổng diện tích khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Sự giảm nhẹ này là kết quả của việc một số dự án bán lẻ đã chuyển đổi thành văn phòng hoặc đã được rao bán.

Mặc dù nguồn cung có sự giảm nhẹ nhưng công suất thuê vẫn ổn định ở mức cao, khoảng 91%. Tuy nhiên, giá thuê có sự biến động. Giá thuê tại khu vực ngoại trung tâm đã tăng 1% theo quý, đạt mức 1 triệu VNĐ/m2/tháng sau khi hai dự án là Pandora City và Cantavil Premier giảm nguồn cung và có giá thấp hơn. Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao, lên đến 3,3 triệuVNĐ/m2/tháng, gấp 3 lần so với khu vực ngoại trung tâm.

Trong đó, giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở CBD luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối.

Riêng phân khúc khối đế bán lẻ đang đối mặt với những thách thức đáng kể. Công suất trong lĩnh vực này đã giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống còn 80% trong quý III/2023. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, đạt mức 0,8 triệu VNĐ/m2/tháng.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP. HCM, nhận định sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong và ngoài trung tâm là một điểm đặc biệt của thị trường TP. HCM.

“Giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở CBD luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối" - bà Giang Huỳnh cho biết.

Thuận Yến