Thị trường BĐS TP. HCM quý II: Nguồn cung căn hộ sụt giảm hơn 70%

Thị trường văn phòng TP. HCM

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam (thành viên Tập đoàn CBRE) vừa công bố thị trường bất động sản TP. HCM quý II. Trong nửa đầu năm 2023, thị trường văn phòng TP. HCM chỉ đón nhận duy nhất 1 tòa nhà văn phòng mới hạng B là OfficeHaus tại quận Tân Phú.

Tổng diện tích trống cả thành phố trong sáu tháng đầu năm tăng lên gần 13.000 m2, trong đó bao gồm gần 9.000 m2 từ một khách thuê lớn chuyển tới tòa nhà văn phòng mới của mình. Theo đó, tỷ lệ trống của các tòa hạng A là 7,5%, hạng B là 10,7%, tăng lần lượt là 1,4 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với thời điểm cuối năm 2022.

Xu hướng “Văn phòng xanh” đã được CBRE nhắc đến nhiều trong những năm qua dần trở nên rõ nét trên thị trường văn phòng cả tại TP. HCM và Hà Nội. Hơn 75% nguồn cung văn phòng tương lai từ quý III/2023 đến hết 2025 của TP.HCM là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh.

Thống kê của CBRE cho thấy, hiện tại có khoảng 33% nguồn cung văn phòng hạng A đã đạt một trong các chứng chỉ xanh với mức giá thuê trung bình cao hơn khoảng 6% so với các tòa nhà hạng A còn lại tại TP. HCM.

Nhận xét về bất động sản văn phòng cho thuê, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết:

“Đầu tư vào công trình xanh hoặc tòa nhà có yếu tố xanh/bền vững dần trở thành một thông lệ - được các chủ đầu tư các nước phát triển áp dụng nhằm bảo chứng giá trị bất động sản. Thực tế cho thấy, những tòa nhà hạng A với vị trí đẹp, tiêu chuẩn mặt bằng cũng như vận hành cao, vẫn thu hút được sự quan tâm của khách thuê dù chưa đi vào hoạt động chính thức.

Điều này cho thấy, nguồn cầu về dịch chuyển sang mặt bằng chất lượng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, bất chấp các thách thức đến từ nền kinh tế”.

Thị trường nhà ở TP. HCM

Cũng theo CBRE Việt Nam, tính trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý II, không có dự án mới nào được mở bán.

Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ TP. Thủ Đức.

Hầu hết các giao dịch thành công, ghi nhận trong quý II, đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường, và thực tế, đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại TP.HCM trong 3 tháng gần đây.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình trong quý II đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý I và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP. Thủ Đức.

Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý II vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.

Về nguồn cầu, có thể nói nguồn cầu về căn hộ ở TP. HCM vẫn rất cao. Sau 3 tháng đầu năm thấp kỷ lục, số lượng căn hộ bán tại TP. HCM trong quý II đã một lần nữa ghi nhận cao hơn số lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể, với gần 1.500 giao dịch trong Quý 2/2023 tại TP. HCM. Vào cuối tháng 6, thị trường ghi nhận gần 2.000 giao dịch đặt chỗ của một số dự án dự kiến sẽ chính thức mở bán ra thị trường trong thời gian tới. Lượng đặt chỗ này hứa hẹn một tỷ lệ bán tốt trong quý III.

Thực tế cho thấy, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Riêng đối với thị trường nhà xây sẵn, trong 6 tháng đầu năm 2023, chỉ có 15 căn được mở bán từ 1 dự án chào bán lần đầu tại khu vực quận Bình Tân. Đây là số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây tại TP.HCM. Trong thời gian này, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra nhiều chính sách bán hàng mới, linh hoạt hơn, nhằm kích cầu thị trường trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy khó khăn. 

Một trong những điểm nhấn của nửa đầu năm 2023 là việc các dự án căn hộ liên tục được gỡ vướng pháp lý. Tính đến tháng 6/2023, trong tổng số 180 dự án bất động sản đang được rà soát, có 16 dự án ở TP. HCM đã có hướng giải quyết. Đối với 148 dự án trong danh mục đề nghị được tháo gỡ vướng mắc pháp lý còn lại tại TP. HCM, mục tiêu đến cuối năm sẽ có thêm 50 dự án hoàn thành gỡ vướng pháp lý. Các nỗ lực quyết liệt và nhanh chóng từ phía chính quyền và các cơ quan điều hành được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến việc củng cố niềm tin cho sự phục hồi và tính minh bạch của thị trường bất động sản TP. HCM.

Với phân khúc nhà ở xã hội, chính sách lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng của chính phủ được kỳ vọng là động lực thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới tại TP. HCM nhằm giải quyết yếu tố mất cân bằng cung cầu đã tồn tại ở thị trường này trong nhiều năm nay. Tuy vậy, kể từ khi ban hành đến nay, chỉ có 6 dự án tại TP. HCM thỏa điều kiện được giải ngân từ gói hỗ trợ này.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng:

“Khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TP. HCM sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công (như hoàn thiện tuyến Metro số 1, dự kiến giải phóng mặt bằng tuyến Metro số 2, khởi công các dự án thành phần thuộc các tuyến vành đai trọng điểm khu vực TP. HCM…) cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản TP. HCM trong năm 2024”.

Hoàng Bách