Thời gian qua, nhà ở thương mại giá bán dưới 1 tỷ đồng vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu thật nhưng nguồn cung lại không tỷ lệ thuận với nhu cầu mua. Báo cáo mới đây của HoREA cho thấy, Thành phố hiện có khoảng 13 triệu dân, với gần 3 triệu người nhập cư và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhất là loại căn hộ 1 – 2 phòng ngủ cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức lớn nhất, vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung có hạn.
Theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, từ giữa năm 2017 đến nay (quý III/2018), phân khúc căn hộ hạng C, nhà ở bình dân hay còn gọi là nhà thương mại giá rẻ có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A, B (cao và trung cấp). Thậm chí có những tháng thị trường hoàn toàn không có dự án nhà giá rẻ mới nào được chào bán.
Trên thực tế, rổ hàng căn hộ giá rẻ tại TP HCM đã có dấu hiệu sụt giảm nhiều quý liền và các chung cư một tỷ đồng được mở bán có vị trí giáp ranh Sài Gòn. Nếu như nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% trên thị trường trong quý I/2018, 29% trong quý II/2018, thì sang quý III, nguồn cung ghi nhận bằng 0%. Tình trạng khan hiếm căn hộ hạng C được dự báo có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo.
Một dự án nhà thương mại giá rẻ hiếm hoi tại quận 2, TP HCM. Ảnh: Hao Bui
Hiện tại nguồn cung nhà bình dân tại Tp.HCM thực sự rất khan hiếm. Ngoại trừ một vài dự án căn hộ bình dân đếm trên đầu ngón tay như EHomeS (quận 9) giá 650 triệu đồng/căn, Saigonhomes (Q.Bình Tân) giá từ 880 triệu đồng/căn; khu căn hộ Avila 2 (quận 8) giá 740 triệu đồng/căn, tính đến hết tháng 7 vừa qua, số lượng dự án có mức giá tầm 1 tỉ đồng/căn được chào bán ra thị trường là rất ít. Khu Tây Sài Gòn có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo với mức giá dưới 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, đa phần các căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm tỷ lệ không đáng kể. Nhiều dự án mới có giá mềm dưới 1 tỷ đồng như Roxana Plaza, Marina Tower, Contentment Plaza tuy quảng bá là tọa lạc tại Sài Gòn nhưng hầu hết đều trên địa phận Bình Dương.
Gần đây, hầu hết các dự án được quảng cáo có mức giá mềm, phù hợp với người có thu nhập bình dân nhưng đều có giá thấp nhất từ 1,2 tỷ đồng trở lên. Chẳng hạn, dự án Citihome thuộc chuỗi căn hộ Citi của Kiến Á trước đây được rao bán với giá chỉ tầm 700 triệu đồng/căn thì nay, dòng sản phẩm mới nhất là CitiEsto có giá gấp đôi, vào khoảng 1,4 tỷ đồng/căn; Khu căn hộ Calla Garden (Bình Chánh) được quảng cáo là hàng bình dân nhưng giá bán cũng 1,2 tỷ đồng/căn. Him Lam Phú An, Jamila, Richmond City… đều nằm ở phân khúc tầm trung mức giá phổ biến trên 1,5 tỷ đồng/căn. Dự án mới Lavita Charm của Hưng Thịnh Land tuy chào hàng căn hộ bình dân nhưng mức giá thấp nhất cũng 1,3 tỷ đồng/căn. Dự án hiếm hoi có phần lớn căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỉ đồng là Heaven Riverview đã chỉnh giá bán block mới trên 1,2 tỷ đồng/căn.
Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố hơn. Ở thời điểm 2016 – 2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận 8, 9, Thủ Đức. Tuy nhiên, hiện tại, các dự án căn hộ hạng bình dân đều tập trung ở một số khu vực thuộc quận, huyện cách xa ngoại thành như quận 12, Bình Tân, Bình Chánh và huyện Nhà Bè. Cơ sở hạ tầng, giao thông tại các địa bàn này chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cư dân trong giao thương và sinh hoạt.
Liên quan đến thị trường căn hộ, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, trong những năm gần đây, xét về phân khúc, căn hộ bình dân vẫn tiêu thụ tốt. Tuy nhiên, do quỹ đất ngày càng hạn hẹp nên căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng gần như trở thành hàng hiếm. Căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường Tp.HCM. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ có mức giá này ngày càng khó với người có nhu cầu an cư. Quỹ đất để phát triển chung cư hạn hẹp, giá đất tăng cao, tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay đều tăng, thủ tục xây dựng lại kéo dài khiến nhà giá bình dân vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã khan hiếm ngày càng khan hiếm hơn. Biên lợi nhuận của phân khúc này hiện rất thấp, dao động từ 8-12%, trong khi phân khúc cao cấp có thể từ 30-40%.
Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ giá rẻ cũng được đánh giá là chưa thật sự hấp dẫn với người dân. Lý do là chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà vẫn còn hạn chế.
DKRA nhận định thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ bình dân, giá rẻ phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung căn hộ hạng A, B (cao - trung cấp) vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua.
Hiện nay, Việt Nam có tỷ lệ dân số trẻ chiếm đa số và có mức thu nhập không cao, hướng đến căn hộ hạng C với nhu cầu mua nhà lần đầu để ở. Đồng thời, trong quá trình đô thị hóa và các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư cũ, tái định cư nhà ở ven kênh rạch, căn hộ hạng C được xem là phân khúc phù hợp với nhu cầu nhà ở bức thiết và điều kiện tài chính của người dân.
Để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu như hiện tại, DKRA cho rằng Nhà nước và các Bộ, Sở, ban ngành, cơ quan chức năng đóng vai trò rất quan trọng trong việc triển khai các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn. Song song đó là chiến lược quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông để rút ngắn thời gian di chuyển đến các dự án nhà giá rẻ.
Về phía chủ đầu tư, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm về mức giá hợp lý và tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ vừa túi tiền đến tay khách hàng, từ đó kết nối được cung cầu, đáp ứng được nhu cầu ở thật.
Hải Đăng
