Trong 'bão' dịch COVID-19, điểm sáng bất động sản nằm ở đâu?

Giá bất động sản ít biến động

Giữa làn sóng dịch COVID-19 đang diễn biến phức tạp, thị trường nhà ở chứng kiến sự sụt giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Tuy nhiên, với nhiều dự án hạ tầng đàn hoàn thành và lợi nhuận được đảm bảo, bất động sản nhà ở vẫn ghi nhận không ít các dự án mới ra mắt thị trường và số lượng căn hộ lớn bàn giao trong năm 2020.

Nhận định về thị thị trường bất động sản tại Hà Nội, ông Nguyễn Đức Thêm – Quản lí kinh doanh bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho biết, trong 2 quý đầu năm thị trường căn hộ nhà ở có nguồn cung khoảng 29.400 căn với lượng giao dịch là hơn 5400 căn và tỷ lệ hấp thụ khoảng 19%; trong đó, chủ đạo vẫn là phân khúc hạng B.

Theo khảo sát thị trường nhà ở toàn cầu của Savills, 53% người được hỏi cho biết giá bất động sản tại nước họ không thay đổi trong nửa đầu năm 2020 so với nửa đầu năm 2019, mặc dù nền kinh tế ở nhiều nới trên thế giới bị suy thoái.

Dịch COVID-19 không có nhiều tác động đến giá bất động sản sơ cấp

Theo ông Thêm, tiêu điểm của thị trường nhà ở Hà Nội tập trung vào nguồn cung từ 7 dự án. Giá bán trung bình sơ cấp ổn định theo quý nhưng vẫn tăng nhẹ, 7% theo năm đạt mức 1.460 USD/m2.

"Với dân số đạt khoảng 96 triệu người trong năm 2019 và dự kiến đạt 120 triệu người trong năm 2050 với tỉ lệ đô thị hóa cả nước đạt 57% thì nhu cầu về nhà ở tại thị trường Việt Nam là rất lớn. Đặc biệt, thị trường nhà ở tại Hà Nội là phân khúc ổn định, tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển trong tương lai", ông Thêm phân tích.

Trong nửa cuối năm 2020, Savills Việt Nam dự báo tại Hà Nội có khoảng 24.200 căn hộ từ 4 dự án hiện tại và 18 dự án trong tương lai sẽ ra mắt thị trường. Trong đó, 68% căn hộ đang trong quá trình xây dựng và 32% đang làm móng. Các quận, huyện dẫn đầu về nguồn cung là Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai và Gia Lâm...

Theo ông Thêm, giá sơ cấp trên thị trường không có sự biến động rõ rệt. "Với tình hình thị trường bất động sản nguồn cung không nhiều như hiện nay, những dự án có vị trí đẹp, đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín sẽ khó có chuyện giảm giá", ông Thêm nhận định.

Điểm sáng ở phân khúc trung cấp

Nhận định về triển vọng bất động sản nhà ở trong tương lai, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội cho biết, yếu tố nền tảng đầu tiên chính là cơ cấu dân số Việt Nam, là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực.

Các nhà đầu tư nên quan tâm đến dự án tại khu vực có quy hoạch hạ tầng phát triển thuận lợi. Hạ tầng và vị trí là hai yếu tố liên quan trực tiếp đến thanh khoản, giá bán sản phẩm và khả năng tăng giá trong tương lai...

Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP. HCM. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ (bao gồm các hộ gia đình 1 người).

Cũng theo bà Hằng, các yếu tố này dẫn đến trung bình hàng năm số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM lần lượt là 81.000 và 63.000. Nếu xét đến nhu cầu đến từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000, tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố.

Tuy vậy khi so sánh 2 thị trường nhà ở này, có thể nhận thấy sự khác biệt rõ rệt là phân khúc giá rẻ đã và đang dẫn dắt thị trường TP. HCM trong khi các sản phẩm trung cấp hiện đang hoạt động tốt nhất tại Hà Nội.

“Người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi một vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm, cho con cái đi học, và dễ dàng kết nối đến các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hang…”, bà Hằng chia sẻ.

Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triển dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm.

"Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt lên ngưỡng giá của phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở hiện nay tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp", bà Hằng cho hay.

Trúc Mai