Nguồn cung dịch chuyển, Văn Giang trở thành tâm điểm mới của thị trường
Năm 2025 tiếp tục khẳng định đà phục hồi và tăng trưởng ổn định của thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội. Tổng nguồn cung mới toàn thị trường đạt khoảng 35.500 căn, tăng 2% so với năm 2024. Con số này phản ánh niềm tin của chủ đầu tư đang dần quay trở lại, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định hơn và khung pháp lý cho thị trường bất động sản ngày càng rõ ràng.
Điểm đáng chú ý nhất trong cơ cấu nguồn cung là sự dịch chuyển mạnh mẽ về khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Trong năm 2025, khu vực này đóng góp khoảng 40% tổng nguồn cung mới, tăng vọt so với mức chỉ 7% của năm 2024. Riêng trong quý IV/2025, Văn Giang trở thành “đầu tàu” dẫn dắt toàn thị trường khi có 4 dự án cao tầng quy mô lớn đồng loạt ra hàng, chiếm hơn 60% lượng mở bán mới trong quý.
Bước sang năm 2026, xu hướng này được dự báo sẽ còn rõ nét hơn. Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, khoảng 54% nguồn cung căn hộ sơ cấp mới trong năm tới sẽ tập trung tại khu vực phía Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên). Động lực chính đến từ các đại đô thị và dự án cao tầng quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2–3 (với sự tham gia phát triển của Masterise Homes và MIK Group), Alluvia City, Sunshine Legend City, Ecopark cùng một loạt dự án khác.
Giá “mềm” giúp Văn Giang trở thành lực kéo ổn định mặt bằng thị trường
Song song với sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá chung cư sơ cấp Hà Nội trong năm 2025 cũng ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt và ổn định hơn về cuối năm, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ 2024. Giá bán trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt khoảng 86 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước.
Trong bức tranh đó, Văn Giang nổi bật như khu vực có mức giá “dễ thở” nhất thị trường, với giá bán sơ cấp trung bình chỉ khoảng 67 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực nội thành Hà Nội đã lên tới khoảng 109 triệu đồng/m², cao gấp 1,6 lần. Điều này đồng nghĩa, giá căn hộ tại Văn Giang chỉ bằng khoảng 62% so với nội đô, tạo ra dư địa tiếp cận nhà ở rõ rệt cho người mua ở thực, đồng thời góp phần quan trọng trong việc giữ mặt bằng giá chung cư toàn thị trường ở trạng thái ổn định hơn.
Lợi thế về giá nhanh chóng chuyển hóa thành thanh khoản. Trong năm 2025, khu vực phía Đông đóng góp 53% tổng lượng giao dịch căn hộ toàn thị trường, trong đó riêng Văn Giang chiếm tới 37% và dẫn đầu về thị phần tiêu thụ. Phần lớn các dự án tại khu vực này ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, cho thấy sức cầu ở thực cũng như nhu cầu tích sản trung – dài hạn vẫn duy trì tích cực.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, dữ liệu khảo sát cho thấy khoảng 95% hộ gia đình tại Hà Nội thuộc nhóm thu nhập đại chúng và thu nhập khá. Trong bối cảnh mặt bằng giá nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của số đông, các khu vực như Văn Giang – nơi có giá bán hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo hạ tầng và tiềm năng tăng trưởng – đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường.
Kết quả khảo sát 328 khách hàng mua chung cư tại Văn Giang do One Mount Group thực hiện cũng cho thấy, bên cạnh uy tín chủ đầu tư, yếu tố giá bán hợp lý là tiêu chí quan trọng nhất khi ra quyết định mua nhà. Các yếu tố tiếp theo lần lượt là tiềm năng tăng giá, hệ tiện ích và môi trường sống đồng bộ, hiện đại.
Quỹ đạo phát triển tương đồng các “thành phố bên kia sông” trên thế giới
Không chỉ là câu chuyện cung – cầu, sự trỗi dậy của khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) còn cho thấy bức tranh phát triển đô thị theo mô hình “thành phố bên kia sông” – xu hướng đã từng diễn ra tại nhiều đại đô thị trên thế giới.
Tại Thượng Hải (Trung Quốc), trước năm 1990, đô thị chủ yếu phát triển ở bờ Tây sông Hoàng Phố. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy ba thập kỷ, khu Đông Thượng Hải (Pudong) đã vươn lên trở thành trung tâm tài chính – thương mại hàng đầu, đóng góp khoảng 1/3 GDP và là nơi sinh sống của khoảng 20% dân số thành phố.
Tương tự, tại Seoul (Hàn Quốc), quá trình mở rộng đô thị về phía Nam sông Hàn từ thập niên 1970 đã hình thành những trung tâm phát triển mới như Gangnam – nơi tập trung các công trình biểu tượng, trung tâm thương mại và khu dân cư cao cấp bậc nhất.
Ông Trần Minh Tiến nhận định, kinh nghiệm quốc tế cho thấy những khu vực hội tụ đầy đủ hạ tầng kết nối, định hướng quy hoạch nhất quán và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn thường sẽ nhanh chóng bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh và bền vững trong trung – dài hạn. Trong bối cảnh đó, khu Đông Hà Nội nói chung và Văn Giang (Hưng Yên) nói riêng đang bộc lộ nhiều nét tương đồng, khi các điều kiện nền tảng quan trọng đang dần được hoàn thiện để hình thành một cực tăng trưởng đô thị mới của Thủ đô.
Khánh Yên
