Ai đang neo giá bất động sản?

Mặc dù liên tục phát đi tín hiệu giảm giá, song thực chất giá bất động sản (BĐS) chỉ có thể coi là có giảm so với thời kỳ bị thổi phồng, nghĩa là vẫn quá cao so với cung - cầu thực chất của một thị trường tự do, cũng như chất lượng của chính công trình đó.

20 năm, giá BĐS bị thổi lên 100 lần!

Theo báo cáo mới cập nhật của Ủy ban Kinh tế, một trong những thách thức để giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đó là tình trạng đầu cơ đã diễn ra trên diện rộng và kéo dài làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo ra kỳ vọng sai lệch “giá đất và BĐS chỉ có tăng chứ không thể giảm” tại Việt Nam.

Chỉ trong 20 năm, thị trường BĐS của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và đóng băng (1993 – 1994 - 2001 - 2002 và 2007 – 2008), đã đẩy giá trị BĐS tăng lên 100 lần!

Nghịch lý giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động - đang trở thành rào cản lớn để người dân tiếp cận với nhà ở. GS. Đặng Hùng Võ nói, phải mất hơn 100 năm, người dân mới tiết kiệm đủ tiền để mua nhà (!). Ngoài ra, việc thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa cung và cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% nhà đầu tư đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. “Rất khó để xác định đâu là giá thực của BĐS, vì giá BĐS bị thổi lên quá nhiều và quá lâu, không theo bất kỳ quy luật kinh tế nào. Giá trị thực của BĐS là bao nhiêu? Giá thành xây dựng thực tế hiện nay là bao nhiêu? Nếu xét về mặt nghiệp vụ, có lẽ các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này không quá khó để tính toán ra”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Nói như chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, chúng ta không thể chỉ nhìn vào hàng tồn kho của BĐS. Bởi nói đúng ra, BĐS không phải là tồn kho mà chính bởi giá bị đội lên cao gấp nhiều lần nên mới có kết cục như ngày hôm nay. Và có lẽ, bi kịch của thị trường BĐS sẽ chưa có hồi kết khi còn chưa tìm ra câu trả lời cho “nghi vấn”: Giá trị thực của BĐS đang ở đâu?

Dù giảm nhưng giá vẫn quá “chát”

Theo giới chuyên gia, cho dù giá BĐS được coi là đã “giảm sâu”, thậm chí có ý kiến còn coi là “chạm đáy”, song giá trị thực của BĐS là ở đâu, không ai có thể nói được.

Thời gian gần đây, hàng loạt dự án lớn nhỏ, ở đâu cũng giương cao khẩu hiệu “giảm giá” với những lý do na ná nhau như chia sẻ khó khăn chung của thị trường, với khách hàng, để giải quyết hàng tồn kho… nhưng sức mua không cải thiện là bao. Bởi giá chỉ giảm so với thời điểm “sốt” của thị trường BĐS, tức là so với mức giá đã được các chủ đầu tư “thổi phồng” lên chứ chưa phải là so với giá trị thực của những dự án này. Hơn nữa, khi giảm giá, thì đồng thời chất lượng cũng vin theo đó mà giảm theo. Bớt đầu tư nội thất, chia nhỏ căn hộ, đặt ở vị trí xa trung tâm, thậm chí có thể là ăn bớt vật tư hoặc tăng giá dịch vụ.

Như vậy, qua những lần khủng hoảng, sức mạnh “quyền không mua” của người tiêu dùng càng được bộc lộ rõ thì thị trường càng có cớ để quay về giá trị thực của nó. Tuy nhiên, giá BĐS hiện vẫn quá cao và câu hỏi đặt ra: Ai đang neo giá BĐS?

Có những ý kiến cho rằng, kỳ vọng căn hộ trung cấp giảm giá còn 10 triệu đồng/m2 là không thể vì chi phí đầu vào đã hơn mức đó. Nhưng đó là câu chuyện của nhà sản xuất. Lỗ, lãi là chuyện hết sức bình thường trong kinh doanh. Họ không thể tìm cách giảm chi phí, tung ra các sản phẩm chất lượng mà giá vẫn đáp ứng được yêu cầu của người tiêu dùng thì đó là vấn đề bên phía cung. Không bán được hàng thì phải chấp nhận thua lỗ, thanh lý, giảm giá, khuyến mãi… chứ không phải ngồi chờ gói 30.000 tỷ đồng lần thứ nhất, 30.000 tỷ lần thứ hai… những mong Chính phủ và tiền thuế của người dân “tháo lỗ” cho họ.

Khánh Yên