Xây dựng và phát triển thương hiệu Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

Từ siêu dự án Tràng Cát… bị ra “tối hậu thư”

Mới đây, Chủ tịch UBND TP Hải Phòng đã đưa ra yêu cầu về mốc thời gian cụ thể đối với một số dự án, trong đó có dự án do Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã: KBC) và Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát (công ty con Kinh Bắc) nghiên cứu đề xuất đầu tư.

Theo đó, Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát (Dự án Tràng Cát) thuộc Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải được Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc năm 2011 với tổng diện tích là khoảng 585ha. Đến năm 2012, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc thành lập Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát để thực hiện dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 11.328 tỷ đồng. Dự án có tiến độ hoàn thành trong vòng 8 năm, dự kiến khởi công trong quý II/2012 nhưng đến nay vẫn chưa được khởi công.

Ngày 26/5/2023, tại Thông báo số 144/TB-VP lãnh đạo TP Hải Phòng đã có nhiều chỉ đạo liên quan tới dự án. Cụ thể, Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát (công ty con KBC) tập trung triển khai Dự án Tràng Cát theo tiến độ thành phố đề ra. Đến tháng 6/2024, chủ đầu tư phải hoàn thành việc thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng (phần hạ tầng) và tổ chức Khởi công dự án. Trường hợp không có lý do khách quan mà Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát không đảm bảo tiến độ nêu trên, UBND thành phố sẽ xem xét việc thu hồi Dự án theo quy định.

Đối với Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, huyện An Lão (tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 8.000 - 10.000 tỷ đồng), TP Hải Phòng yêu cầu Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng (thành viên của KBC) tập trung triển khai theo tiến độ thành phố đưa ra. Đến tháng 5/2024, công ty phải tổ chức khởi công dự án. Trường hợp không có lý do khách quan mà Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng không đảm bảo tiến độ nêu trên, UBND thành phố sẽ xem xét việc lựa chọn Nhà đầu tư khác để nghiên cứu triển khai Dự án.

Đến ngày 31/3/2023, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc nắm giữ 86,54% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng.

… Đến KBC chỉ mua được 46% trên tổng 750 tỷ trái phiếu đăng ký mua lại

Trong một diễn biến đáng chú ý khác, ngày 25/5, KBC đã công bố kết quả mua lại trước hạn trái phiếu phát hành ra công chúng mã KBC121020. Lô trái phiếu có tổng giá trị là 1.500 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm và ngày phát hành là 24/6/2021, đáo hạn 24/6/2023.

Trong đó, tổng khối lượng trái phiếu KBC chào mua lại trước hạn theo mệnh giá là 7,5 triệu trái phiếu, tương đương 750 tỷ đồng. Thời gian đăng ký bán lại trái phiếu cho tổ chức phát hành từ ngày 11/5 đến 15/5/2023. Tuy nhiên, ngày 24/5, KBC đã chi 342,7 tỷ đồng mua lại hơn 3,4 triệu trái phiếu, tương đương thực hiện được 46% tổng số lượng đăng ký mua lại trước đó. Công ty không cho biết nguyên nhân không hoàn tất kế hoạch.

Như vậy, sau đợt mua trên, dư nợ trái phiếu của Kinh Bắc đã giảm từ 1.500 tỷ đồng còn 1.159 tỷ đồng, thay vì 750 tỷ đồng như kế hoạch trước. Trong khi đó, vào hồi đầu tháng 4/2023, Công ty đã tuyên bố đã thu xếp được nguồn vốn và muốn mua lại hoàn toàn các khoản nợ trái phiếu.

Ghi nhận trên báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán 2022, dư nợ trái phiếu của KBC vào cuối năm ngoái còn 3.900 tỷ (trong đó, có 2.400 tỷ đồng trái phiếu phát hành riêng lẻ và 1.500 tỷ đồng trái phiếu phát hành ra công chúng). Tuy nhiên, sau nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn, con số trên đã giảm xuống còn 2.500 tỷ đồng tại thời điểm 31/3.

Theo kế hoạch tài chính năm nay của KBC, HĐQT công ty sẽ ưu tiên dùng mọi nguồn lực tài chính để thanh toán đúng hạn và mua lại trước hạn toàn bộ trái phiếu đang lưu hành và đầu tư vào các khu công nghiệp lớn mới được phê duyệt, dù đang có nhiều dự án khu công nghiệp, khu đô thị tại các tỉnh Long An, Hưng Yên, Hải Phòng,... cần đưa vào triển khai xây dựng.

Vậy, những năm gần đây KBC hoạt động ra sao?

Về kết quả kinh doanh trong những năm gần đây, tại Báo cáo tài chính (BCTC) Hợp nhất Kiểm toán năm 2020, 2021, 2022 cho thấy, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính liên tiếp âm 2.913 tỷ đồng (năm 2020), 1.232 tỷ đồng (năm 2021) và 1.217 tỷ đồng (năm 2022). Điểm sáng đáng chú ý, trong quý đầu năm 2023 dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư đã phục hồi trở lại từ mức âm nhiều tỷ đồng chuyển sang dương. Tuy nhiên, dòng tiền tài chính lại âm 1.292 tỷ đồng do tiền chi trả nợ gốc vay của các năm trước.

Ngoài ra, dòng tiền đầu tư trồi sụt liên tục âm 479,8 tỷ đồng (năm 2020); 3.151 tỷ đồng (năm 2021) và 523,2 tỷ đồng (năm 2022). Như vậy, cả dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư âm luôn là chỉ báo xấu đối với sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy, KBC phải tăng cường vay nợ.

Cộng với đó, dòng tiền tài chính dương, chủ yếu là tăng vay nợ và phát hành thêm cổ phiếu. Cụ thể, năm 2020 và 2021 dòng tiền tài chính lần lượt đạt 3.790 tỷ đồng và 5.896 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết thúc năm 2022, dòng tiền tài chính của KBC “sụt mạnh” xuống còn 861 tỷ đồng, giảm 85,3% so với năm 2021. Như vậy, trong những năm này công ty tiếp tục huy động dòng vốn bên ngoài để bù đắp thâm hụt dòng tiền kinh doanh âm kéo dài.

Về cơ cấu nguồn vốn, trong 3 năm gần nhất, nợ phải trả của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc liên tục tăng, cụ thể: Tại BCTC kiểm toán năm 2020, ghi nhận nợ phải trả tại thời điểm 31/12/2020 có giá trị là 13.132 tỷ đồng, tăng gấp hơn 2 lần so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn tăng gấp 1,7 lần trong năm 2020, đạt giá trị 6.962 tỷ đồng vào cuối năm 2020 và nợ dài hạn tăng gấp hơn 3 lần, đạt giá trị 6.170 tỷ đồng vào cuối năm 2020.

Được biết, nợ dài hạn tăng chủ yếu do sự phình to đột biến trong hoạt động vay dài hạn của doanh nghiệp này. Số dư vay dài hạn tại thời điểm đầu năm 2020 của KBC chỉ ghi nhận mức 1.121 tỷ đồng, nhưng sau 1 năm, con số này đã vọt lên 4.218 tỷ đồng. Sự tăng vọt của vay dài hạn có một phần từ hoạt động vay trái phiếu, nhưng chủ yếu do hoạt động vay dài hạn tại các ngân hàng. Số dư vay dài hạn ngân hàng tăng từ 260 tỷ đồng vào đầu năm, lên 3.071 tỷ đồng vào cuối năm. Lãi suất các khoản vay dài hạn ngân hàng ghi nhận là 9,5% - 11,5%/năm.

Tại BCTC kiểm toán năm 2021, ghi nhận nợ phải trả tại thời điểm 31/12/2021 có giá trị là 14.432 tỷ đồng, tăng 9,8% so với đầu năm. Trong đó, nợ dài hạn tăng 28,3% so với đầu năm 2021; Trong năm này, nợ dài hạn tăng cũng do hoạt động vay dài hạn của KBC. Số dư vay dài hạn tại thời điểm đầu năm 2021 ghi nhận mức 4.218 tỷ đồng, nhưng sau 1 năm, con số này đã vọt lên 5.539 tỷ đồng. Số dư vay dài hạn trái phiếu phát hành tăng từ 1.051 tỷ đồng vào đầu năm, lên 3.233 tỷ đồng vào cuối năm. Lãi suất các khoản vay dài hạn trái phiếu phát hành ghi nhận là 9,38% - 11%/năm.

Còn tại BCTC kiểm toán năm 2022, ghi nhận nợ phải trả tại thời điểm 31/12/2022 có giá trị là 17.060 tỷ đồng, tăng 18,2% so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn tăng 64% so với đầu năm 2022. Theo đó, nợ ngắn hạn tăng chủ yếu do sự phình to đột biến trong hoạt động vay ngắn hạn của doanh nghiệp này. Số dư vay ngắn hạn tại thời điểm đầu năm 2022 của KBC chỉ ghi nhận mức 1.515 tỷ đồng, nhưng sau 1 năm, con số này đã vọt lên 3.951 tỷ đồng. Sự tăng vọt của vay ngắn hạn có một phần từ hoạt động trái phiếu dài hạn đến hạn trả. Số dư vay ngắn hạn trái phiếu dài hạn đến hạn trả tăng từ 796 tỷ đồng vào đầu năm, lên 2.882 tỷ đồng vào cuối năm. Lãi suất các khoản vay ngắn hạn trái phiếu dài hạn đến hạn trả ghi nhận là 10,50-11,40%/năm.

Về vốn vay ngân hàng, chủ nợ lớn nhất của KBC là Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) với dư nợ 2.500 tỷ đồng (năm 2020). Bước sang năm 2021, 2022 và quý I/2023 thì dư nợ của KBC tại ngân hàng PvcomBank vẫn giữ nguyên con số hơn 2.194 tỷ đồng. Lãi suất 11,5%/năm, giải ngân từ tháng 12/2020. Theo đó, KBC thế chấp cho khoản vay này bằng toàn bộ tài sản liên quan đến dự án Tràng Cát.

KBC được biết đến là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất đang niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong năm 2022, quỹ đất sẵn sàng cho thuê của KBC đã có sự bổ sung quan trọng với 2 dự án: Khu công nghiệp Quang Châu mở rộng (90ha) và Nam Sơn – Hạp Lĩnh (300ha hiện đã GPMB được 100ha). Quỹ đất này đã nhanh chóng được các Tập đoàn lớn quan tâm và ký thỏa thuận thuê đất như Foxconn (60ha), Fullian (49,6ha) và Goertek (62,7ha).

Ngay từ quý đầu năm 2023, KBC đã ghi nhận kết quả khả quan với mức doanh thu thuần đạt 2.223 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.056 tỷ đồng, tăng 102% so với cùng kỳ; Nợ vay của KBC đã giảm lần lượt 550 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 700 tỷ đồng nợ vay dài hạn, tổng nợ ở mức 6.382 tỷ đồng giảm 16,4% so với đầu năm…

Theo Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN), quy hoạch chung TP Hải Phòng được điều chỉnh là bước tiến quan trọng của 2 dự án lớn của KBC. Theo đó, ngày 30/3/2023, Quyết định 323/QĐ-TTg được phê duyệt Điều chỉnh chung TP. Hải Phòng đến năm 2040. Quy hoạch mới ban hành sẽ là cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án bất động sản, trong đó KBC hiện đang đầu tư 2 dự án lớn là khu công nghiệp Tràng Duệ 3 quy mô 687ha và khu đô thị Tràng Cát quy mô 581ha. Nếu tình hình khả quan, 2 dự án này có thể được triển khai từ năm 2024.

Theo MASVN, dù lạc quan về tình hình tài chính của công ty, nhà đầu tư vẫn còn lo ngại về sự ổn định trong kết quả kinh doanh của KBC. Trong năm 2022 dù ghi nhận kết quả kinh doanh cả năm khả quan nhưng xét theo từng quý thì lợi nhuận sau thuế của công ty biến động rất lớn. Sự lo ngại này có thể chỉ là ngắn hạn trong trường hợp hoạt động kinh doanh thuận lợi như MASVN kỳ vọng bên trên.

KBC đang có mức định giá P/B 12 tháng là 1,3 lần, thấp hơn mức trung bình trên 2 lần của ngành bất động sản khu công nghiệp. MASVN kỳ vọng thị giá của KBC sẽ hướng đến mức 1,5 lần P/B tương ứng mức giá 33.000 đồng/cổ phiếu.

Thương hiệu & Công luận sẽ tiếp tục thông tin về xây dựng phát triển thương hiệu Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng.

Minh An