Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Thông tư mới ban hành đã vướng mắc

THCL Sau 1 tháng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực, nhiều chủ đầu tư vẫn băn khoăn với quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư lo…

Liên quan đến Thông tư 07 quy định về bảo lãnh NH mới được NHNN ban hành, ông Nguyễn Ngọc, Phó giám đốc Công ty CP HANHUT cho rằng, đối với chủ đầu tư, vấn đề quan trọng nhất là phí bảo lãnh, mức phí làm sao hợp lý để giá thành sản phẩm không bị đội lên; họ quan tâm tới tài sản bảo đảm bởi nó liên quan tới việc họ có được ký HĐ bảo lãnh hay không?

“Không phải chủ đầu tư nào cũng đủ mạnh - uy tín để ký được HĐ bảo lãnh mà không cần tài sản bảo đảm với NH. Theo như tôi được biết, tại Hà Nội, chưa có đơn vị nào đã ký được HĐ bảo lãnh với NH”, ông Ngọc nói.

Theo ông Ngọc, nhiều DN vẫn loay hoay về quy trình ký kết HĐ bảo lãnh. Để được ký HĐ bảo lãnh đối với một dự án nhà ở, họ phải có quá trình thẩm định dự án nhà ở đó, dự án như thế nào thì đủ điều kiện bán nhà; được ký HĐ bảo lãnh? Chưa kể việc, để NH thẩm định một dự án đủ điều kiện được bán nhà lại là một thao tác khó khăn tiếp theo.

Mặt khác, DN không biết trả mức phí như thế nào cho phù hợp, nếu trả mức phí ban đầu cao để ký HĐ bảo lãnh thì sẽ dẫn tới tình trạng giá thành sản phẩm bị đội lên, còn nếu phí thấp – sẽ rất khó khăn để có thể thuyết phục được NH ký cho mình HĐ bảo lãnh.

Nhiều khách hàng băn khoăn, chiểu theo quy định, quyền lợi của người mua nhà, họ luôn ở vị thế yếu và rất dễ bị từ chối quyền bảo lãnh của mình. Đặt giả thiết, nếu người mua nhà vi phạm tiến độ chậm thanh toán, một khi được bảo lãnh, liệu bên bảo lãnh có vin vào cớ người mua nhà chậm tiến độ thanh toán và bên NH sẽ dễ dàng từ chối HĐ bảo lãnh?

Tại thông tư, quy định bên bảo lãnh có quyền từ chối bảo lãnh khi chứng minh được chủ đầu tư có những chứng từ giả mạo.

Bởi theo ông Ngọc: Hộp thư bảo lãnh được ký kết từ chủ đầu tư và NH, người mua nhà không được quyền tham gia vào HĐ bảo lãnh đó nên không thể biết, hồ sơ mà chủ đầu tư ký HĐ bảo lãnh với NH có giả mạo hay không? Ngược lại, chỉ cần chủ đầu tư có thông tin giả mạo thì toàn bộ quyền bảo lãnh của họ có thể bị phía NH từ chối…

Ngân hàng… lúng túng

Được biết, nhiều NH đã có văn bản hướng dẫn từ NHNN, nhưng khi chủ đầu tư hỏi về thủ tục bảo lãnh thì họ vẫn chưa rõ về quy trình thực hiện.

Trả lời về nội dung này, bà Bùi Thị Kim Ngân, Trưởng phòng Tín dụng (Vụ Tín dụng, NHNN) cho biết: Từ khi Thông tư 07 được ban hành, đây là lần đầu tiên tôi được nghe câu hỏi liên quan đến vướng mắc về quy trình. Thời gian tới, nếu có vướng mắc liên quan đến việc này thì các bên sẽ phối hợp để tháo gỡ. Tuy nhiên, sau khi Thông tư 07 được ban hành, các NHTM có đủ điều kiện họ đã ban hành quy trình nội bộ, trong đó đầy đủ các quy trình của một bảo lãnh hoàn chỉnh.

Liên quan đến bảo đảm tài sản, các DN băn khoăn, nhiều dự án, để triển khai được thì đã phải dùng chính dự án để vay vốn NH, một khi không dùng được chính tài sản dự án làm điều kiện bảo lãnh, thì chủ đầu tư phải thế chấp tài sản khác (tiền mặt hoặc BĐS), như vậy là bất khả thi vì chủ đầu tư bán hàng để lấy tiền xây dựng, chứ không phải bán xong để lấy tiền đó làm bảo lãnh.

NH làm bảo lãnh cho từng HĐ riêng lẻ hay cho toàn dự án, nếu riêng lẻ thì tài sản bảo đảm sẽ như thế nào? Theo đại diện NHNN, vấn đề này sẽ được thực hiện theo quy định hiện hành về giao dịch có tài sản bảo đảm.

Về mức phí bảo lãnh, đại diện Vụ Tín dụng cho biết, phí bảo lãnh sẽ không có mức trần và mức sàn, mà do các NH tự thỏa thuận và quyết định. Tuy nhiên, đại diện Công ty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu cho rằng, nếu không có quy định rõ ràng thì chủ đầu tư rất khó thỏa thuận với NH. DN này cho hay, kể từ khi có quy định mới, họ đã làm việc với nhiều NH, nhưng đều nhận được câu trả lời “phải xin ý kiến từ NHNN về mức phí này”…

Kiều Tuyết (Thương hiệu & Công luận)