Bất động sản 6 tháng đầu năm: Phân hoá mạnh, chung cư “chiếm sóng”, đất nền rục rịch “ấm” trở lại 

Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế Việt Nam đã bước qua 6 tháng đầu năm 2024 với kết quả tăng trưởng vượt trội, tạo nền tảng để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu tăng trưởng cho cả năm 2024. Theo đó, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý 2/2024 ước đạt 6,93% và 06 tháng ước đạt 6,42%, vượt cận trên kịch bản được đưa ra tại Nghị quyết 01/NQ-CP.

Trên nền tảng sự ổn định về tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường bất động sản quý 2/2024 nói riêng và nửa đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận những kết quả phục hồi tích cực. Tuy nhiên, sự phân hoá trên thị trường vẫn còn rất lớn.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2 và 6 tháng đầu năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, xét về phân khúc, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “chiếm sóng" thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường bất động sản  khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

Cụ thể, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2 đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc. Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ "vươn lên", chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý 2. Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 2 đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tuy nhiên, tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, chỉ bằng 26% tổng nguồn cung căn hộ. 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý 2. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh, thành cấp 2,3; các thành phố vệ tinh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định,… bởi chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Thị trường tiếp tục "vắng bóng" căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Trong khi đó, nguồn cung phân khúc thấp tầng, đất nền cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mở bán mới tăng trưởng đáng kể, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung trở ra do các khu vực này có nhu cầu đầu tư phục hồi đáng kể. 

Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ chung cư. Lượng giao dịch phân khúc thấp tầng, đất nền trong quý 2 cũng ghi nhận số lượng cải thiện mạnh, tăng 60% so với quý trước. Trong đó, hơn 70% lượng giao dịch được đóng góp bởi 1 dự án đại đô thị tại Hải Phòng. Một số dự án có nguồn cung không nhiều khác tại miền Bắc, miền Trung cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

Về kết quả triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án với quy mô 39.884 căn, tăng 3 dự án, 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024 nhưng mới chỉ đạt 9,3% kế hoạch 2021-2025.

Giao dịch phân khúc nhà ở xã hội đã được cải thiện nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40% với hơn 800 giao dịch thành công. Giao dịch chủ yếu vẫn đến từ các tỉnh thành phát triển gắn liền với phát triển công nghiệp.

Bàn về phân khúc này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, nhu cầu nhà ở xã hội vốn đã nóng lại càng trở lên cấp thiết khi thời gian qua xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn thương tâm tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ, gây thiệt hại nặng nề cả về vật chất lẫn sức khỏe và tính mạng của người dân.

“Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao, việc đẩy mạnh phát triển phân khúc này được coi là “chìa khóa quan trọng nhất” giúp khơi thông nguồn cung nhà ở giá bình dân”, bà Miền cho hay.

Tuy nhiên, dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cũng cho thấy, vẫn tồn tại tình trạng một số dự án nhà ở xã hội xây xong nhưng vướng mắc không bán được, khiến nhiều nhu cầu không được "khớp lệnh". Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, mà còn khiến cả chủ đầu tư và người dân đều thiệt hại. Chính phủ, các cơ quan ban ngành cần có biện pháp hỗ trợ tích cực hơn, trực tiếp tới từng dự án cụ thể để có thể giải quyết một cách triệt để vấn đề này.

Tại thị trường bất động sản thứ cấp, nhu cầu vẫn đang tiếp tục hướng đến các sản phẩm thỏa mãn các yếu tố: có pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương có quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng; có giá trị,... Nhu cầu đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển phân khúc chung cư sang đất nền vùng ven, nhà phố ngoại thành, trung tâm các tỉnh thành lân cận 2 đô thị đặc biệt.

Nhìn chung, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin của nhà đầu tư cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,... Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ.

Thuỳ An