Thị trường chuyển nhượng giảm tốc, nhu cầu ở thực lên ngôi
Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng nóng. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý II/2026, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng trên địa bàn Hà Nội đạt khoảng 9.100 giao dịch, giảm 18% so với quý trước và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm 2025.
Diễn biến này cho thấy dòng tiền đầu tư ngắn hạn đang thu hẹp đáng kể, trong khi nhóm khách hàng mua để ở và nhà đầu tư hướng tới tích sản dài hạn ngày càng giữ vai trò quan trọng hơn.
One Mount Group nhận định, thanh khoản hiện tại phản ánh sự dịch chuyển của nhu cầu, khi giao dịch tập trung nhiều hơn ở nhóm khách hàng mua để ở và những nhà đầu tư ưu tiên giá trị sử dụng, khả năng khai thác và tích sản trong dài hạn. Xu hướng này cũng phù hợp với diễn biến của thị trường trong quý I/2026. Khi dòng tiền đầu cơ suy yếu, nhu cầu ở thực dần trở thành lực đỡ chính của thị trường chuyển nhượng Hà Nội.
Căn hộ thứ cấp hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng
Trong quý II/2026, phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.750 giao dịch, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước.
Thanh khoản tập trung chủ yếu tại các đại đô thị và khu dân cư đã vận hành ổn định như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Đây là những khu vực có hệ thống tiện ích tương đối hoàn thiện, cư dân đã hình thành và sản phẩm có thể đưa vào sử dụng ngay.
Diễn biến này cho thấy người mua đang ưu tiên những bất động sản có giá trị sử dụng rõ ràng thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Đáng chú ý, mặt bằng giá căn hộ thứ cấp cũng đã có sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh trong năm 2024-2025. Từ mức bình quân khoảng 85 triệu đồng/m² trong năm 2025, giá thứ cấp giảm xuống khoảng 78 triệu đồng/m² trong quý II/2026.
Tính đến cuối quý II, đơn giá thứ cấp bình quân đạt khoảng 78 triệu đồng/m², tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. So với tốc độ tăng giá rất mạnh của giai đoạn trước, mức tăng này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ hơn.
One Mount Group cho rằng, áp lực dòng tiền trong bối cảnh lãi suất cao đang khiến một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng về giá bán. Ngược lại, đây cũng có thể là cơ hội để người mua có nhu cầu ở thực tiếp cận sản phẩm với mặt bằng giá hợp lý hơn.
Không chỉ thị trường thứ cấp, phân khúc căn hộ sơ cấp Hà Nội cũng đang có sự thay đổi đáng chú ý về nguồn cung. Trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước.
Thổ cư chờ tín hiệu từ quy hoạch và hạ tầng
Trong khi căn hộ thứ cấp giảm mạnh về giao dịch, thị trường thổ cư Hà Nội cũng chưa cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Quý II/2026, phân khúc này ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và giảm 64% so với cùng kỳ năm 2025. 
Sự thận trọng của người mua diễn ra trong bối cảnh Hà Nội đẩy mạnh công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng cho nhiều dự án. Thông tin về quy hoạch, tiến độ hạ tầng và khả năng thay đổi hiện trạng sử dụng đất đang trở thành những yếu tố được người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Đà giảm diễn ra tại nhiều khu vực, trong đó khu Tây ghi nhận mức giảm mạnh nhất, khoảng 70%. Trong khi đó, khu Bắc vẫn giữ thị phần đáng kể nhờ lượng giao dịch tại các xã thuộc khu vực Đông Anh cũ.
Việc người mua thận trọng hơn cũng khiến những bất động sản có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, khả năng sử dụng thực tế và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng có xu hướng được ưu tiên.
Thị trường 2027 kỳ vọng phục hồi theo từng khu vực
Theo One Mount Group, triển vọng thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2027 được kỳ vọng tích cực hơn khi các định hướng quy hoạch dần được cụ thể hóa và nhiều công trình hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện.
Hạ tầng được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình dòng tiền. Những khu vực có khả năng cải thiện kết nối liên khu vực, rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm và hình thành các cụm đô thị quy mô lớn sẽ có nhiều cơ hội thu hút nhu cầu ở thực cũng như dòng tiền tích sản.
Đáng chú ý, giao dịch căn hộ thứ cấp trong năm 2027 được dự báo tập trung tại các đại đô thị và những dự án nằm dọc Vành đai 3,5. Đây là những khu vực vừa có nguồn cung căn hộ lớn, vừa được hưởng lợi từ quá trình hoàn thiện hạ tầng và sự phát triển của các khu đô thị mới.
Trong khi đó, với phân khúc thổ cư, các xã vùng ven thuộc Đông Anh, Đan Phượng và Gia Lâm được kỳ vọng phục hồi rõ hơn khi quy hoạch và hạ tầng từng bước được cụ thể hóa.
Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường được dự báo sẽ không diễn ra đồng đều. Sau giai đoạn tăng nóng, nhà đầu tư có xu hướng đặt nặng hơn các yếu tố pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và triển vọng hạ tầng thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá.
Điều này có thể khiến thị trường năm 2027 bước vào giai đoạn phân hóa sâu hơn. Những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, tiện ích hoàn chỉnh và kết nối giao thông thuận lợi có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn. Ở phân khúc thổ cư, các khu vực có quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng có thể trở thành tâm điểm của dòng tiền.
Nhìn rộng hơn, sự suy giảm của giao dịch đầu cơ không đồng nghĩa thị trường mất đi động lực. Ngược lại, quá trình điều chỉnh đang đưa bất động sản Hà Nội trở lại gần hơn với nhu cầu ở thực và chiến lược tích sản dài hạn. Đây có thể là nền tảng quan trọng để thanh khoản phục hồi theo hướng bền vững hơn trong năm 2027.
Phương Thảo
