BĐS công nghiệp Việt Nam: Lắm cơ hội lớn, nhiều thách thức

Cơ hội đầu tư lớn

Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, tiềm năng cao thì kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Á sang Âu nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam. Việt Nam đã thu hút dòng vốn FDI lên đến 35.6 tỷ USD trong năm 2017, tăng 44.4% so với năm trước, trong đó Nhật Bản là thị trường có lượng vốn ngoại rót nhiều nhất, đóng góp 9.11 tỷ USD.

Hoạt động sản xuất và chế biến chiếm 44,2% trong danh sách các ngành nghề thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Các nhà sản xuất châu Á muốn tận dụng lợi thế của Việt Nam với lực lượng lao động trẻ trung, có tay nghề và mức lương chỉ bằng một nửa so với đội ngũ sản xuất của Trung Quốc. Nếu so với các quốc gia khác trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines và Thái Lan, giá nhân công của Việt Nam cũng thấp hơn rất nhiều.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam khẳng định: “Đây thực sự là nền tảng cho sự phát triển bền vững của BĐS công nghiệp. Chúng tôi đã chứng kiến lượng vốn ngoại rót vào Việt Nam từ thị trường Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Thái Lan. Tuy nhiên, chính phủ Việt Nam đều mong muốn chuyển dịch cơ cấu kinh tế thị trường giá rẻ và đặt mục tiêu tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, năng lượng tái tạo và các dự án thành phố thông minh”.

Còn theo JLL Việt Nam, Việt Nam đang trên đà trở thành trung tâm Công nghiệp mới của Đông Nam Á với 6 lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ. Cụ thể, nền kinh tế đang định hướng xuất khẩu, sự chuyển dịch công xưởng từ Trung Quốc, Việt Nam sở hữu vị trí địa lý chiến lược, thị trường Logistics đang chuyển mình, cơ sở hạ tầng có bước cải thiện đột phá, ứng dụng của cách mạng công nghiệp 4.0.

Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định: “Với tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á và cũng như quá trình phát triển ở các nước khác trong khu vực, chúng tôi tin tưởng rằng thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ sớm chuyển mình và phát triển lên một tầm cao mới trước những lợi thế đã có sẵn. Việt Nam sẽ chuyển dịch từ một thị trường sử dụng nhiều lao động sang thị trường phát triển tập trung nhiều vốn".

Xét về chu kỳ, thi trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang ở bước sơ khai, khởi đầu. Đây vừa là thời cơ để Việt Nam thu hút các nhà đầu tư BĐS công nghiệp, cũng vừa là thách thức khi kinh nghiệm phát triển còn non trẻ.

Không ít thách thức phải đối mặt

Bà Trang Bùi, Giám đốc cho thuê thương mại quốc gia tại JLL Việt Nam cho rằng, BĐS công nghiệp Việt Nam có ba thách thức lớn cần phải đối mặt.

Một là, về cơ sở hạ tầng, dù đã có cải tiến về cơ sở hạ tầng nhưng để BĐS công nghiệp phát triển hơn nữa, còn nhiều cái cần phải cải tạo về hệ thống, cơ sở hạ tầng. Miền Bắc đang phát triển khu công nghiệp tốt hơn do vị trí địa lý gần Trung Quốc. Thêm nữa, các mặt hàng sản xuất tại miền Bắc chủ yếu là các sản phẩm công nghệ cao khi xuất nhập khẩu chủ yếu đi bằng đường biển, đường hàng không mà miền Bắc có hệ thống cơ sở hạ tầng về hàng không phát triển hơn Miền Trung và Miền Nam, do đó cần phải có sự phát triển toàn diện, đồng bộ trên cả nước để đáp ứng nhu cầu phát triển.

Hai là, đối với BĐS công nghiệp phục vụ sản xuất, ở Việt Nam đã có cải thiện nhưng để đưa hàng hoá xuất khẩu ra khỏi Việt Nam thì việc này chưa hiệu quả bởi thời gian vận chuyển lâu hơn so với quốc gia khác. So sánh thời gian 1 công ty của Việt Nam xuất hàng hoá đến thị trường khác phải mất hơn 62 giờ so với các quốc gia khác xuất hàng hoá.

Ba là, Việt Nam là quốc gia có dân số trẻ, đây là thị trường lao động dồi dào với các nhà đầu tư BĐS công nghiệp. Tuy nhiên, để phục vụ cho sản xuất trong bối cảnh hiện nay thì đội ngũ lao động chất lượng cao còn thiếu nhiều, chưa đáp ứng được nhu cầu tuyển dụng của các quốc gia.

Còn theo ông Pelham Higgins, Giám đốc Thị trường vốn khu công nghiệp của JLL Việt Nam, về tổng thể của thị trường còn nhiều bất cập, như việc phê duyệt tràn lan khu, cụm công nghiệp ở nhiều tỉnh, thành. Việc cấp phép không có quy hoạch bài bản, công thêm việc không đánh giá cao tác động môi trường tại những nơi đặt vị trí cụm, khu công nghiệp, nên tình trạnh ô nhiễm môi trường đang tăng.

Thêm vào đó, việc chạy theo thời giá đang làm cho thị trường này đứng trước nhiều thách thức. Số liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy giá chào thuê bất động sản công nghiệp quý I/2018 tại các tỉnh phía Nam tăng gần 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 3,027 triệu đồng/m2/tháng. Trong khi đó, ở thị trường phía Bắc, trong quý I/2018, giá thuê tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá này được các nhà đầu tư lý giải, đến từ việc giá đất thuê tiếp tục tăng, kéo chi phí xây dựng cũng tăng. Trong đó, dự báo trong các năm tiếp theo, giá đất và ngay cả giá vật liệu xây dựng, nhân công cũng tăng cao. Đây thực sự là thách thức cho việc cân bằng giữa việc tăng chi phí với lợi nhuận.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam còn có thách thức lớn là các thủ tục hành chính còn rườm rà, gây mất thời gian trong việc thực hiện dự án.

Ngoài ra, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, mặt bằng chung tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Việt Nam thiết kế xây dựng, thiết kế kho và hạ tầng của các khu công nghiệp đều không đạt chuẩn, không bắt kịp nhu cầu của người dùng cuối. Đặc biệt, chất lượng quản lý cũng như chất lượng xây dựng vẫn chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn của các công ty đa quốc gia nói chung và hoạt động lưu trữ nói riêng.

Với vai trò nhà đầu tư phát triển BĐS công nghiệp tại Việt Nam ông Greg Ohan, Phó tổng giám đốc công ty BW Industrial cũng chỉ ra những khó khăn của mình. Đầu tiên về cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các cảng cần được cải tiến về chất lượng và công suất lớn hơn nữa, tập trung thay đổi các cảng của miền Nam nhiều hơn. Thứ hai, đó là các chính sách trong nước và quốc tế. Mặc dù đã có nhiều thay đổi lớn nhưng vẫn chưa thể đáp ứng được các doanh nghiệp nước ngoài. Thứ ba, cần thay đổi cách nhìn vào BĐS công nghiệp và hậu cần, không nên nhìn về một hướng mà cần có cái nhìn đa chiều.

Trên thực tế, Việt Nam đã bắt đầu thu hút được nhiều nhà phát triển BĐS công nghiệp hàng đầu thế giới. Tuy nhiên để tạo thêm hấp lực mạnh mẽ, những thách thức này cần phải sớm được khắc phục để thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam, vốn được đánh giá giàu tiềm năng sẽ “cất cánh” đột phá và ấn tượng.

Trúc Mai