Nhiều chung cư không BQT
Theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, cư dân mong mỏi có BQT để chủ động thu – chi việc vận hành tòa nhà chung cư, nhưng phía CĐT lẫn đơn vị quản lý tòa nhà vẫn một mực… khước từ. Nguồn cơn bất cập do thiếu BQT, vì thế phát sinh theo cấp số nhân.
Theo tìm hiểu, trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, có 104 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, nhưng mới có 38 nhà thành lập BQT, 39 nhà chưa tổ chức hội nghị cư dân lần đầu. Tại quận Nam Từ Liêm, mới chỉ có 49 chung cư thương mại/tổng số 123 chung cư thành lập BQT. Quận Hoàng Mai, trong số 229 tòa đã hoạt động, mới có 78 tòa và cụm tòa chung cư thành lập được BQT...
Thực tế cho thấy, nhiều chung cư tại Hà Nội đã lấp đầy và đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng vẫn chưa có BQT khiến quyền lợi cư dân bị ảnh hưởng, nghiêm trọng nhất là vấn đề bàn giao quỹ bảo trì. Tại sao CĐT không chịu thành lập BQT chung cư - là điều cư dân thắc mắc.
Tòa nhà D2 Giảng Võ (Ba Đình), từ đầu năm 2015, hầu hết người dân đã dọn về. Hiện tại, mọi hạng mục cơ bản vận hành ổn định. Tuy nhiên, BQT tòa nhà vẫn chưa thể ra đời - với hàng loạt dấu hỏi xoay quanh việc tuân thủ pháp luật của CĐT – Công ty CP Đầu tư xây dựng & phát triển nhà Gia Bảo suốt nhiều năm qua. Một dự án khác tại quận Hai Bà Trưng là Hòa Bình Green City, cư dân cũng phải “xuống đường” căng băng rôn, yêu cầu CĐT là Công ty TNHH Hòa Bình thành lập BQT và trả phí bảo trì cho cư dân.
Tại quận Hà Đông, Chung cư Muberry Land, do Công ty TNHH Capital Land - Hoàng Thành làm CĐT, cũng bị cư dân “tố” chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư suốt một thời gian dài. Bàn giao nhà từ cuối năm 2013, nhưng phải đến năm 2018 mới có thể thành lập BQT. Dự án này, bao gồm 4 tòa nhà có 960 căn hộ, nhưng theo kết luận thanh tra, CĐT Mulberry Lane đã tự ý chuyển các tầng kỹ thuật thành căn hộ, làm tăng số lượng căn hộ từ 992 lên 1.478 căn hộ, tăng số tầng, mật độ xây dựng qua đó tăng diện tích sàn, diện tích kinh doanh và doanh thu của dự án.
Ông Nguyễn Thành Trung, chuyên gia Quản lý tư vấn vận hành kỹ thuật tòa nhà - CBRE Hà Nội cho rằng: "Xảy ra tranh chấp quỹ bảo trì là do CĐT, cư dân và ban quản trị không rõ ràng khi thành lập BQT. Trong thời hạn phải thành lập BQT theo quy định, nếu cư dân quyết liệt, CĐT khó chây ỳ (trừ những CĐT mất khả năng kiểm soát vấn đề tài chính).
Trên thực tế, có nhiều tòa nhà hiện nay không dùng quỹ bảo trì do CĐT chây ỳ bàn giao quỹ. Song nhiều chung cư, dù đã bàn giao cho BQT nhưng không được sử dụng hiệu quả, khiến tòa nhà bị xuống cấp, gây mất an toàn cho cư dân, cũng dẫn đến tranh chấp”.
BQT: Có cũng như không!
Thành lập được BQT đã khó, để mô hình đi vào hoạt động được… còn khó muôn phần. Bởi, CĐT chây ỳ hoàn trả quỹ bảo trì 2%, như câu chuyện tại chung cư Bắc Hà C14, đường Tố Hữu (Nam Từ Liêm).
Bà Ngân, Trưởng BQT tòa nhà Bắc Hà C14 cho biết, từ khi được thành lập năm 2016 đến nay, nhiều lần cư dân và BQT kiến nghị lên cơ quan chức năng, yêu cầu Công ty CP Tập đoàn Bắc Hà bàn giao quỹ bảo trì gần 20 tỷ đồng cho BQT. Gần đây nhất, Sở Xây dựng Hà Nội cũng chỉ đạo bàn giao, nhưng CĐT phớt lờ không trả. Chức năng của BTQ vì thế gần như vô hiệu hóa, do không có nguồn thu - chi để thực hiện bảo trì, bảo dưỡng các hạng mục cho tòa nhà.
Mới đây, khi bất đồng kéo dài với CĐT, BQT đơn nguyên 1 và 3 tòa nhà CT3, KĐT mới Trung Văn (Nam Từ Liêm) chính thức đệ đơn lên TAND quận Tây Hồ, kiện CĐT - Công ty CP Xây dựng số 1 Sông Hồng khi chây ỳ, không bàn giao hơn 6 tỷ đồng phí bảo trì. Căng thẳng hơn, cộng đồng cư dân Chung cư Victoria Văn Phú (phường Phú La, Hà Ðông) còn treo băng rôn phản đối CĐT, BQT tòa nhà; yêu cầu cơ quan chức năng và BQT tòa nhà tổ chức hội nghị cư dân bất thường để minh bạch tài chính có dấu hiệu bất thường suốt 1 năm qua...
Theo ông Nguyễn Minh Sơn, giám đốc một công ty chuyên quản lý tòa nhà, để quỹ bảo trì khả thi, cần phải có khung pháp lý rõ ràng. Nếu quy định khởi tố tội chiếm đoạt quỹ bảo trì, cần làm rõ thế nào là chiếm đoạt, số tiền chiếm đoạt bao nhiêu sẽ khởi tố? Ngoài ra, cần đưa quỹ này vào quy chế độc lập giống như ngành tài chính kế toán. Hàng năm, BQT thuê kiểm toán độc lập kiểm soát, đảm bảo khách quan về việc sử dụng quỹ. Mô hình này giống như một công ty CP, chỉ cần kiểm soát chuẩn đầu ra, đầu vào, giảm được 80% tranh chấp.
Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, khi thu phí 2%, CĐT phải lập tài khoản riêng phong tỏa của ngân hàng, chứ không sử dụng tài khoản chung của CĐT. Tài khoản riêng này, phải được trao cho BQT tòa nhà khi được thành lập cùng với vấn đề hồ sơ (hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công) tòa nhà.
"Khi bàn giao cho BQT mà thành viên BQT sử dụng số tiền bảo trì sai mục đích, cũng sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. UBND TP. Hà Nội đã có Công văn số 2744/UBND-ĐT về việc chấp hành quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư thương mại và chung cư tái định cư trên địa bàn. Trường hợp CĐT chậm triển khai, không thực hiện, sẽ xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật", ông Đạm nhấn mạnh.
Song thực tế, vẫn chưa có CĐT nào bị phạt theo quy định của Nhà nước khi chậm bàn giao quỹ bảo trì - minh chứng cho chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe.
Trúc Mai
