Theo đánh giá của Dat Xanh Services – FERI, thị trường BĐS Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 chứng kiến sự phân hóa rõ nét khi tất cả các bên tham gia thị trường đều chủ động điều chỉnh chiến lược một cách linh hoạt nhằm thích ứng với nhịp điệu mới của thị trường để không bị thanh lọc trong bối cảnh thế giới diễn biến đa cực.
Chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, các doanh nghiệp tích cực chào bán dự án/quỹ đất; đồng thời đẩy mạnh triển khai, ra hàng các dự án, rổ hàng mới. Chính sách bán hàng được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường nhằm gia tăng thanh khoản và tiếp cận hiệu quả nhu cầu khách hàng.
Khách hàng có tâm lý chờ đợi khi diễn biến thị trường, lãi suất, tình hình địa chính trị còn nhiều biến động, đồng thời thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư với kỳ vọng giảm giá. Các dự án có đầy đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực, đón đầu cơ sở hạ tầng được ưu tiên, khách hàng cũng có chú ý đặc biệt đến thương hiệu chủ đầu tư.
Thống kê của Dat Xanh Services - FERI, 6 tháng đầu năm ghi nhận 31 dự án được khởi công xây dựng, 73 dự án được tổ chức kick - off và 42 sự kiện mở bán trên cả nước (không bao gồm khoảng hơn 300 “mini event” để tư vấn và chăm sóc khách hàng). Hoạt động triển khai kinh doanh các dự án diễn ra khá sôi nổi mặc dù số lượng sự kiện mở bán giảm đáng kể so với 6 tháng cuối năm 2025 (25 dự án khởi công, 41 dự án kick-off, 110 dự án mở bán). Tuy nhiên, số lượng dự án kick-off tăng mạnh, dự báo nguồn cung mới ra thị trường sẽ tăng cao trong 6 tháng cuối năm.
Bước vào 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục chịu tác động từ nhiều biến số lớn: Tình hình địa chính trị thế giới, yếu tố kinh tế vĩ mô, thể chế điều hành và các thách thức nội tại của thị trường.
Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt, giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu pháp lý rõ ràng hoặc nằm tại khu vực chưa có động lực tăng trưởng cụ thể sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Dự báo, người mua vẫn có nhu cầu, đặc biệt ở nhóm ở thực và đầu tư trung – dài hạn, nhưng quyết định xuống tiền sẽ thận trọng hơn, dựa nhiều vào pháp lý, vị trí, hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, chính sách tài chính và khả năng khai thác dòng tiền.
Dòng tiền vì vậy sẽ tiếp tục dịch chuyển về các dự án có giá trị thật, pháp lý chuẩn, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và có khả năng thanh khoản tốt. Ngược lại, các sản phẩm thiếu pháp lý, xa trung tâm, thiếu tiện ích sẽ gặp áp lực lớn hơn trong việc tiếp cận khách hàng.
Nhìn chung, nhu cầu BĐS trong 6 tháng cuối năm sẽ vận động theo hướng phân hóa và chọn lọc: Thị trường vẫn ghi nhận nhu cầu thực, nhưng dòng tiền sẽ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác tốt và mức độ an toàn cao.
Trên cơ sở phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách điều hành, mặt bằng lãi suất và diễn biến thị trường bất động sản nhà ở, DXS – FERI xây dựng 3 kịch bản dự báo cho 6 tháng cuối năm nhằm phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong những điều kiện khác nhau.
Kịch bản thách thức được đặt ra trong trường hợp các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và mặt bằng lãi suất thả nổi duy trì tăng cao ở mức 13%–15%. Trong kịch bản này, nguồn cung dự báo tăng khoảng 15%–20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức dưới 20%. Thị trường tiếp tục ở trạng thái thanh khoản thấp, dòng tiền hạn chế giải ngân vào thị trường BĐS.
Kịch bản kỳ vọng được DXS – FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, khi kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng thận trọng. Trong kịch bản này, nguồn cung dự báo tăng khoảng 20%–30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11%–13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 25%–40%. Thị trường tiếp tục phân loại theo hướng ổn định và có chọn lọc. Dòng tiền tập trung vào nhóm sản phẩm an toàn, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực.
Kịch bản lý tưởng được xây dựng trong trường hợp kinh tế vĩ mô diễn biến thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, mặt bằng lãi suất thả nổi giảm về khoảng 9%–11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực. Theo đó, nguồn cung có thể tăng 30%–40%, giá bán tăng khoảng 5%–10%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ đạt 40%–50%. Trong kịch bản này, thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với thanh khoản, nguồn cung và mặt bằng giá cùng được cải thiện. Tuy nhiên, đây là kịch bản khó có thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay.
Lê Vũ
