Đầu tư bất động sản nghĩa trang có phải miếng mồi béo bở?

Chiêu quảng cáo hấp dẫn 

Bất động sản (BĐS) nghĩa trang phát triển chỉ mới vài năm gần đây nhưng thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư. Bởi ở loại hình BĐS này có đối tượng tượng mua rất rộng vì không ai tránh khỏi quy luật sinh lão bệnh tử. Tại TP.HCM, gần đây xuất hiện khá nhiều dự án ở huyện Long Thành (Đồng Nai) rao bán như: Sala Garden, Hoa viên Bình An…

Các dự án dạng này thường được vẽ ra với hình ảnh rất bắt mắt. Không khó để bắt gặp những quảng cáo hoa mỹ theo kiểu hoa viên nghĩa trang được xây dựng theo tiêu chuẩn 5 sao, với nhiều tiện ích như: Nhà tang lễ, thiền viện, đền trình, công viên, quảng trường, nhà hỏa táng... Ngoài kênh quảng cáo facebook, rao vặt, môi giới thậm chí còn trực cửa chùa những ngày đông khách để chào bán.

Một khu nghĩa trang đang xây dựng.

Tú một nhân viên kinh doanh của 1 dự án nghĩa trang ở Long Thành, người này cho biết, dự án đang triển khai nên các sản phẩm được chủ đầu tư bán ra thị trường với giá đầu tư, rẻ hơn 1/2 so với giá thị trường.

“Nhà đầu tư được hưởng lợi khi loại hình đất nghĩa trang không phụ thuộc vào chu kỳ bất động sản. Nghĩa là kể cả thời điểm thị trường bất động sản lao dốc vào khoảng năm 2012, đất nghĩa trang vẫn trong tình trạng “cháy hàng”, do nhu cầu thực tế cao, trong khi nguồn cung từ các nơi an táng ngày càng thu hẹp. Ngoài ra, đây là thị trường “ngách”, không nhiều khách hàng tìm hiểu để đầu tư nên cơ hội sinh lời lớn, không gặp nhiều cạnh tranh như các loại hình bất động sản khác”, Tú tỏ vẻ am hiểu.

Để tăng tính thuyết phục, Tú còn  bảo đảm, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ thanh khoản, nhà đầu tư chỉ việc bỏ tiền ra mua sản phẩm tại dự án. Sau này, nếu có nhu cầu bán lại thì ủy quyền cho chủ đầu tư. Những điều trên là cơ hội cho nhà đầu tư có thể sinh lời 100% - 200% khi rót tiền vào mua sản phẩm tại dự án chỉ trong vòng vài năm.

Khi đặt vấn đề mua lẻ thì hầu như môi giới các dự án nghĩa trang không mặn mà. Đối tượng mà các dự án nhắm đến là khách đầu tư, mua từng lô mộ lớn, với chiêu quảng cáo “mua sẽ lời, vì chủ đầu tư tăng giá đợt sau” và nhà đầu tư chỉ cần gửi lại cho chủ đầu tư bán ra.

Cần cảnh giác với cơn sốt ảo

Với cách triển khai kinh doanh như trên, người mua hiện tại đa phần đều mua để bán kiếm lời, chứ không phải để sử dụng. Vòng xoáy mua rồi bán này sẽ tiếp tục đến lúc nào? Giá tăng đến bao nhiêu thì dừng lại? Liệu nhà đầu tư có đạt lợi nhuận như mong muốn hay chủ đầu tư bán xong lại đi làm dự án khác, còn khách đầu tư phải giữ lại để dùng một cách bất đắc dĩ? Rất nhiều câu hỏi đặt ra, mà thị trường cần có thời gian để tìm câu trả lời.

Anh Phương, một nhà đầu tư bất động sản, đã tìm hiểu về mô hình hoa viên nghĩa trang, cho rằng, các chủ đầu tư loại hình này đa phần là mới, chưa đủ thời gian để khẳng định niềm tin với khách hàng. Sổ đỏ toàn khu nghĩa trang đứng tên chủ đầu tư, khách hàng chỉ cầm trong tay hợp đồng. Nếu chủ đầu tư vẽ tiện ích hoàng tránh nhưng bàn giao không có thì cũng chịu thua, thậm chí nếu họ bán 1 lô mộ cho nhiều người thì khách hàng làm sao biết được?

 Hình ảnh tráng lệ của một khu nghĩa trang tại TP.HCM.

Mặt khác, cũng theo nhà đầu tư này, nhu cầu thực về nghĩa trang là có. Tuy nhiên, nếu nói sản phẩm khan hiếm thì cần phải xem lại. Đất Sài Gòn để làm nghĩa trang thì khá xa xỉ, vì giá đất quá cao. Tuy nhiên, nếu ra Long Thành thì quỹ đất bao la. Với mỗi lô mộ đơn diện tích hơn 4m2, có giá khoảng 60 triệu đồng, trừ chi phí, chủ đầu tư có thể thu được lợi nhuận không nhỏ. Khi một chủ đầu tư làm có lời thì các doanh nghiệp khác sẽ tiếp tục nhảy vào xin dự án làm tiếp. Điều này sẽ không còn đảm bảo tính khan hiếm về lâu dài. Nếu nhà đầu tư không lướt sóng được, thì có nguy cơ phải giữ lại phần mộ để dùng cho chính mình.

“Cũng cần lưu ý, thị trường này rất đặc biệt. Giá do chủ đầu tư đưa ra, chủ đầu tư tự xây dựng cách bán hàng. Nếu vì một lý do nào đó mà chủ đầu tư này không bán nữa thì nhà đầu tư đó gần như sẽ bế tắc thanh khoản. Căn hộ hay đất nền có thể nhờ bất kỳ môi giới nào bán, hoặc tự rao bán. Nhưng tự rao bán hoặc nhờ môi giới ngoài bán 1 phần mộ gần như là điều không tưởng. Sự phụ thuộc quá lớn vào chủ đầu tư sẽ là một rủi ro mà nhà đầu tư chuyên nghiệp phải chùn tay”, anh Phương phân tích.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng bất động sản nghĩa trang là thị trường khá đặc biệt, nếu các dự án dạng này làm ăn đàng hoàng, ngoài đáp ứng nhu cầu, còn mang lại chút niềm vui cho khách hàng, vì ai cũng muốn lo chu toàn cho người đã khuất.

Cũng theo chuyên gia này, các dự án nghĩa trang chỉ nên kinh doanh sau khi hoàn thiện. Bởi lẽ, thực tế đã có nhiều dự án đang xây dựng, nhưng dân kinh doanh bất động sản nhảy vào mua bán vô tội vạ, dẫn đến tình trạng giá bị thổi lên rất cao.

“Điều này dẫn đến hệ lụy là rất thiệt thòi cho người sử dụng thực tế sau này, không mua không được còn mua thì với giá trên trời. Có lẽ nên xem lại, hạn chế việc thổi giá ở các dự án bất động sản nghĩa trang, nghĩa tử là nghĩa tận mà”, ông Quang chia sẻ.

 Hải Nam - Trịnh Uyên