Dự án đang thế chấp ngân hàng, quyền lợi người mua nhà có được đảm bảo?

Ảnh minh họa

 Thế chấp ngân hàng là hoạt động bình thường

Vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM công bố danh sách dự án bất động sản đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai năm 2019 (tháng 1 - 3/2019).

Trong số đó, có nhiều dự án BĐS đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất cho ngân hàng.

Cụ thể, dự án khu nhà ở cao tầng Công ty Saphire nằm ngay trên mặt tiền đường Võ Chí Công (tại quận 9, TP.HCM) do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Saphire (Công ty con của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) làm chủ đầu tư. Dự án có vốn đầu tư 1.455 tỷ đồng, tổng diện tích hơn 27.000 m2, bao gồm 4 khối nhà ở (mỗi khối cao 22 tầng) với 1.570 căn hộ.

Dự án Saphire Khang Điền đã được mở bán từ ngày 11/11/2018 với mức giá chỉ 1.2 tỷ/căn hộ 2 phòng ngủ. Tuy nhiên, hiện 704/1.570 căn hộ chung cư (khối A: 296 căn và khối B: 408 căn) của dự án đã thế chấp, ngân hàng cam kết bảo lãnh là Ngân hàng Vietinbank – chi nhánh TP.HCM.

Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đang thế chấp 143 căn nhà thấp tầng tại dự án khu dân cư số 4 thuộc khu đô thị mới Đông Tăng Long, quận 9 (TP.HCM). Dự án có diện tích 20.753 m2, với số vốn là 672 tỷ đồng, thế chấp tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Nội.

Công ty CP Đầu tư và phát triển An Nhân thế chấp 1.088 căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án Khu nhà ở Vĩnh Lộc A (giai đoạn 1), xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh tại Công ty Tài chính CP Điện lực, ngân hàng cam kết bảo lãnh là Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Bình Chánh. Dự án có diện tích 25.438 m2, vốn đầu tư 611 tỷ đồng.

Tương tự, 192 căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Chương Dương Home (quận Thủ Đức) có diện tích 1.660 m2 do Công ty CP Chương Dương làm CĐT cũng trong tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Dự án có vốn 147 tỷ đồng. Hiện dự án thế chấp tại Ngân hàng Agribank – chi nhánh 11.

Dự án Khu phức hợp Bách Phú Thịnh, phường Hiệp Phú, quận 9 do Công ty TNHH Bách Phú Thịnh làm CĐT cũng đang thế chấp tại Ngân hàng Vietcombank.

Dự án chung cư cao tầng Sky Villa thuộc dự án Giai đoạn 1 – Khu dân cư mới phức hợp đa chức năng tại phường Phú Mỹ, Quận 7 do Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên làm CĐT thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritimebank).

Công ty CP Giai Việt đang có 99/333 căn hộ tại Công trình Khu trung tâm thương mại có chức năng hỗn hợp Premium Central thuộc dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại phường 5, quận 8 đang thế chấp tại Ngân hàng SCB - Chi nhánh Sài Gòn.

Ngoài ra, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) hiện cũng đang có một số dự án đang thế chấp ngân hàng.

Theo chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản trước khi có Luật Nhà ở 2014 thì việc này có thể sẽ có những rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay khi Luật Nhà ở 2014 đã được áp dụng thì người mua nhà ở những dự án đang thế chấp ngân hàng có thể yên tâm.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Luật nhà ở mới quy định bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng, đồng nghĩa với việc ngân hàng phải có trách nhiệm kiểm soát, đảm bảo nếu chủ đầu tư không bàn giao được nhà cho người dân thì phải trả nợ thay. Khi bán nhà, chủ đầu tư phải có giải chấp thì mới được phép công bố bán nhà. Ngân hàng phải quản lý được việc này để thu hồi nợ.

Việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh bất động sản bởi rất hiếm chủ đầu tư có đủ tiền để hoàn thành dự án mà không phải thế chấp. Luật pháp cũng cho phép điều đó.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tuy nhiên, đó chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, bởi hiện nay đang tồn tại một thực tế là nhiều doanh nghiệp vô tư bán nhà đã thế chấp cho khách hàng mà không thực hiện giải chấp, dồn khách hàng vào cảnh dở khóc dở cười trước nỗi lo mất nhà.

Bên cạnh đó, quyền lợi người mua căn hộ tại dự án bất động sản thế chấp tại ngân hàng vẫn có khả năng bị ảnh hưởng do phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Trong trường hợp chủ đầu tư không đủ khả năng thanh toán các khoản nợ cho ngân hàng, khách hàng sẽ xảy ra rủi ro, khả năng “tiền mất tật mang”. Ngân hàng xiết nợ chủ đầu tư thì người mua căn hộ gần như mất trắng. Tài sản căn hộ thuộc về ngân hàng nhận thế chấp theo pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Theo luật sư Trương Minh Hiếu (Đoàn Luật sư TP.HCM), ở nước ta, người mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đối mặt với nhiều rủi ro bởi chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ khách hàng dưới nhiều hình thức. Nguồn tiền từ người mua cũng không được giám sát minh bạc, dẫn dến tình trạng chủ đầu tư có thể sử dụng sai mục đích, thậm chí mang tiền đó đầu tư cùng lúc nhiều dự án. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro, trong đó nghiêm trọng nhất là nguy cơ chậm bàn giao nhà, hay dự án đổ bể, không thể xây dựng.

Không chỉ có vậy, đối với những dự án thế chấp ngân hàng, còn một số bất cập trong luật liên quan vấn đề này. Theo đó, việc thế chấp nhà ở, đáng lý phải công khai, minh bạch để người dân biết. Mọi thông tin về dự án như giấy phép ra sao, thiết kế như thế nào, có thế chấp hay không, bị chậm thuế hay không... để người dân chỉ cần tìm kiếm trên mạng là có thể biết. Song thực tế, phía ngân hàng lại không được công bố thông tin này, bởi nó thuộc về bảo mật của khách hàng dẫn đến việc, thỉnh thoảng, ngành tài nguyên và xây dựng lại đưa ra một công bố khiến dư luận hoang mang...

Hải Đăng