Khung pháp lý mới – Hành lang rộng nhưng chuẩn mực khắt khe hơn
Ngày 28/08, tại TP. Hồ Chí Minh, Hội nghị “Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động” do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp cùng Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức đã quy tụ hơn 200 đại biểu, bao gồm các chuyên gia pháp lý, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và giới luật sư. Sự kiện diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trên hành trình hồi phục sau giai đoạn trầm lắng, nhưng đồng thời phải đối diện với hàng loạt điều chỉnh pháp lý mới.
Theo bà Hồ Thị Quyên – Phó Giám đốc ITPC – bất động sản là ngành có tác động lan tỏa mạnh đến nền kinh tế, vừa tạo động lực tăng trưởng vừa ảnh hưởng tới nhiều lĩnh vực khác. Song song với các cơ hội từ chính sách hỗ trợ, doanh nghiệp đang đứng trước những thay đổi lớn về khung khổ pháp lý. “Việc trao đổi, phân tích và cập nhật thông tin kịp thời có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, an toàn và bền vững,” bà Quyên nhấn mạnh.
Theo thống kê từ VIAC, tranh chấp bất động sản liên tục chiếm tỷ trọng cao trong tổng số vụ việc được giải quyết tại trung tâm. Năm 2024, lĩnh vực này đứng thứ ba, chiếm 14%. LS. Châu Việt Bắc – Phó Tổng Thư ký VIAC – lý giải nguyên nhân đến từ những bất cập trong hệ thống pháp luật trước đây, khi quy định chưa đồng bộ và thiếu rõ ràng. Tuy nhiên, ông cũng lạc quan cho rằng sự ra đời của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật sửa đổi 2025 sẽ tạo nền tảng để các giao dịch minh bạch, an toàn hơn.
Ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội – trong tham luận dẫn đề đã cập nhật loạt chính sách quan trọng, trong đó có Nghị quyết 198 về cơ chế phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 201 về thí điểm chính sách nhà ở xã hội. Đặc biệt, Luật số 90/2025/QH15 sửa đổi tám luật trọng yếu, bao gồm cả luật liên quan đến đầu tư và đấu thầu, đã bổ sung quy định về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với nhiều dự án bất động sản. Các thay đổi này không chỉ mở hành lang pháp lý mà còn đặt ra chuẩn mực khắt khe hơn cho hoạt động đầu tư, từ thủ tục quy hoạch, định giá đất, đến huy động vốn và quản trị dự án.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, Nghị quyết 201 được kỳ vọng tháo gỡ nút thắt nguồn cung, nhưng đồng thời doanh nghiệp cũng phải đáp ứng nhiều điều kiện pháp lý chặt chẽ về thủ tục, hồ sơ và năng lực triển khai. Điều này cho thấy sự chuyển dịch từ cơ chế ưu ái sang cơ chế “ưu đãi có điều kiện” – tức doanh nghiệp chỉ được hưởng chính sách hỗ trợ khi tuân thủ đầy đủ kỷ luật pháp lý.
Quản trị rủi ro – Yếu tố sống còn cho doanh nghiệp
Nếu khung pháp lý mới là nền tảng, thì quản trị rủi ro chính là “chìa khóa sinh tồn” của doanh nghiệp. Hai phiên thảo luận tại hội nghị đã phác họa rõ những khoảng trống, mâu thuẫn và rủi ro hiện hữu trong giao dịch bất động sản.
Trong phiên thảo luận về kinh doanh quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật, LS. Lương Văn Lý (Global Vietnam Lawyers) chỉ ra rằng pháp luật hiện hành chưa đưa ra định nghĩa cụ thể cho hoạt động này. Điều đó dẫn tới sự nhập nhằng giữa chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng và chuyển nhượng dự án bất động sản. Sự thiếu rõ ràng này không chỉ gây khó cho cơ quan quản lý trong việc giám sát, mà còn khiến doanh nghiệp đối diện nguy cơ dự án bị ách tắc khi bên nhận chuyển nhượng không được công nhận là chủ đầu tư kế tiếp.
Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Trúc Hiền (VILAF) phân tích thêm: đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng, nếu không làm rõ tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng, rủi ro là rất lớn. Trong khi đó, với hợp đồng chuyển nhượng dự án, bên nhận không chỉ tiếp nhận quyền lợi mà còn kế thừa toàn bộ nghĩa vụ pháp lý và tài chính của bên chuyển nhượng. Vì vậy, bước thẩm định và quy định chặt chẽ trong hợp đồng là yếu tố sống còn.
Phiên thảo luận thứ hai về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai càng cho thấy rủi ro đa chiều. PGS.TS. Võ Trí Hảo (ĐH Kinh tế – Luật) cho rằng nhiều tranh chấp phát sinh từ việc chủ đầu tư bán hàng khi chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo Luật Kinh doanh BĐS 2014. Trong khi đó, LS. Vũ Thị Quế (Rajah & Tann LCT Lawyers) lưu ý đến hiện tượng huy động vốn trá hình qua “phí giữ chỗ” hay “tiền thiện chí” – các hình thức không được pháp luật công nhận nhưng vẫn phổ biến trên thị trường. Việc này không chỉ tiềm ẩn rủi ro pháp lý mà còn đẩy doanh nghiệp vào thế khó khi xảy ra tranh chấp với khách hàng.
Đặc biệt, với các thương vụ có yếu tố nước ngoài, mức độ rủi ro càng cao. Nhà đầu tư quốc tế thường yêu cầu hợp đồng phải kèm các điều khoản bảo vệ mạnh, như buộc bên bán mua lại vốn góp hoặc giao dịch theo từng giai đoạn. Đây là minh chứng cho thấy niềm tin của dòng vốn ngoại vẫn còn dè dặt trước sự biến động pháp lý tại Việt Nam.
Từ các phân tích trên, có thể thấy điểm chung trong khuyến nghị của chuyên gia là: doanh nghiệp phải chủ động. Điều đó không chỉ dừng lại ở việc thuê tư vấn pháp lý, mà còn cần xây dựng đội ngũ pháp chế nội bộ đủ năng lực, thường xuyên cập nhật thay đổi luật, chuẩn hóa hợp đồng và nâng cao khả năng dự báo rủi ro.
Ở góc nhìn dài hạn, các chuyên gia cũng lạc quan về triển vọng. Việc Quốc hội tiếp tục xem xét, thông qua thêm 48 dự án luật và nghị quyết trong thời gian tới sẽ còn mang lại nhiều thay đổi lớn. Tuy nhiên, chính sự chặt chẽ hơn trong quản lý được kỳ vọng sẽ tái thiết lập niềm tin của nhà đầu tư, cả trong và ngoài nước. Một môi trường pháp lý minh bạch, ổn định sẽ là nền tảng cho dòng vốn dài hạn, thay vì những “cơn sóng ngắn hạn” dễ tạo ra bong bóng.
Triển vọng trung hạn: Minh bạch là xu thế tất yếu
Bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quan trọng. Ngắn hạn, doanh nghiệp có thể chịu áp lực lớn khi phải thích ứng với loạt quy định mới, từ thủ tục hành chính đến yêu cầu quản trị. Nhưng trung hạn và dài hạn, khung pháp lý được củng cố sẽ mang lại lợi ích thiết thực: hạn chế tranh chấp, nâng cao tính minh bạch và tạo nền tảng bền vững cho thị trường.
Điểm mấu chốt là năng lực thích ứng. Như TS. Phan Đức Hiếu khẳng định: “Chính sách đã mở, nhưng doanh nghiệp phải đủ nội lực và tuân thủ kỷ luật pháp lý thì mới có thể tận dụng lợi thế, hạn chế rủi ro.” Câu nói này không chỉ là thông điệp cho cộng đồng doanh nghiệp mà còn là kim chỉ nam cho quá trình phát triển của toàn ngành bất động sản trong giai đoạn tới.
Sông Trường
