Khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư

Thị trường chung cư Hà Nội liên tục tăng nóng từ cuối năm ngoái đến nay do cung - cầu chênh lệch ngày càng lớn. Dự án mới được tung ra nhỏ giọt nên giá bán đã tăng liên tiếp 21 quý, kéo theo giá chung cư cũ cũng leo thang với tốc độ mạnh nhất từ trước đến nay. Đà tăng diễn ra ở hầu hết quận, tập trung ở khu vực phía Tây. Nhiều chuyên gia trong ngành đã phải đưa ra cảnh báo cơn "sốt" này có thể có tác nhân thổi giá tham gia để trục lợi, dấy lên nguy cơ bong bóng.

Trước diễn biến này, Bộ Xây dựng đã yêu cầu UBND TP. Hà Nội kiểm tra những dự án, khu chung cư tăng giá bất thường. Nếu có hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm Luật kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng nói "Hà Nội cần chấn chỉnh, xử lý".

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS cho biết, "nhiều người cho rằng đang có hiện tượng đầu cơ chung cư Hà Nội, bong bóng đang quay trở lại thị trường. Thậm chí, Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Tuy nhiên, tôi phủ nhận ý kiến thị trường chung cư đang bị đầu cơ".

Ông Tuyển giải thích lý do thị trường hiện tại không cái đặc điểm quan trọng nhất của bong bóng, đó là đầu cơ. Đầu cơ là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ôm hàng, khi giá quay đầu thì họ bán tháo. Khi ôm hàng tạo ra quả bóng to thì lúc bán tháo sẽ xẹp hơi đi.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội cũng cho rằng, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh như thời gian vừa qua là do quy luật cung - cầu. Theo bà An, thực tế, thị trường căn hộ Hà Nội có một giai đoạn khá dài giá tăng chậm, chỉ khoảng 2-3%/năm. Đó cũng là giai đoạn phân khúc căn hộ không có được sự hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Với thị trường TP. HCM, cũng có những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, đạt tới mức 20%/năm, nhưng sau đó đà tăng dần chậm lại và có những điều chỉnh.

Còn thời gian qua, ghi nhận từ những đối tác, dự án mà CBRE tìm hiểu, mức giá chào bán tăng rất mạnh, điều này phần nào cho thấy giá trên thị trường do cung - cầu quyết định. Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tăng cao chủ yếu đến từ việc thị trường khan hiếm sản phẩm và nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao (bao gồm cao cấp và hạng sang).

Dưới góc nhìn của chuyên gia luật, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này. Từ trước đến nay chưa có trường hợp xử phạt hành chính nào với người trực tiếp đầu cơ, thổi giá bất động sản.

Ông Tuấn nói, để văn bản luật đưa ra có cơ sở, tiêu chí xác định "thế nào là đầu cơ, làm giá bất động sản" không dễ bởi đây là hoạt động tinh vi, liên tục thay đổi và có nhiều nhóm đối tượng cùng tham gia. Trước đó, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất bổ sung hành vi lũng đoạn thị trường, thổi giá bất động sản vào danh mục bị cấm, giống hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, vì khó mô tả và không có tiêu chí xác định nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi luật được thông qua.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, cho biết dù cơ quan quản lý bắt đầu có động thái trước diễn biến nóng của phân khúc chung cư, song công văn còn mang "tính chất hành chính", chưa giải quyết được căn nguyên.

Theo người có 20 năm kinh nghiệm về môi giới, tư vấn đầu tư và phát triển dự án, việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường không thể tránh khỏi. Đây là hệ quả sau cùng khi thị trường Hà Nội không phê duyệt thêm dự án mới, nguồn cung ách tắc trong thời gian dài.

"Làm sao xác định được chung cư tăng bất thường vì bị thổi khi cả thị trường đều tăng. Nút thắt vẫn ở nguồn cung nên ai có hàng thời điểm này tất nhiên một mình một chợ", CEO EZ Property nói.

Theo kinh nghiệm từ nhiều nước trên thế giới, hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản được xác định dựa trên số lượng căn nhà sở hữu, thời gian mua bán, mục tiêu sử dụng, từ đó dùng công cụ thuế để điều tiết thị trường. Ví dụ, Hàn Quốc xếp những người bán nhà dưới một năm sở hữu vào nhóm đầu cơ và chịu thuế bằng 50% lợi nhuận từ giao dịch, trong hai năm bằng 40% lợi nhuận. Cá nhân có từ ba căn nhà trở lên, nếu mua thêm một căn mới sẽ chịu thuế lên tới 12%.

Tại Pháp, người bỏ trống, không sử dụng căn nhà để kinh doanh hay ở cũng bị đánh thuế cao khoảng 12,5% và 25% trong các năm tiếp theo vì đây là biểu hiệu của đầu cơ bất động sản.

Tương tự, Đức xác định hành vi đầu cơ, làm giá là bán nhiều hơn 3 bất động sản trong 5 năm. Ngoài đóng thuế đầu cơ, nhóm này phải trả thuế thương mại tương đương 3,5% số lợi nhuận kiếm được từ việc bán nhà.

Về dài hạn, Việt Nam cũng cần sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản. Ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần xem xét ban hành thuế với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi hoặc áp dụng thuế căn cứ vào thời gian sở hữu. Người sở hữu nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao hơn người sở hữu ít. Thời gian sở hữu càng ngắn, khi chuyển nhượng phải chịu thuế cao hơn và ngược lại.

Thiên Trường (t/h)