Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã xác định trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) hướng tới người thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc tiếp cận NƠXH thực tế đã phát sinh không ít vấn đề khiến bên vay, cho vay cũng như các cơ quan quản lý phải đau đầu.

Hướng tới nhu cầu thực

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay là phải khắc phục được lệch pha cung cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý, sao cho các sản phẩm BĐS chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của đại đa số người mua. Chính vì vậy, Bộ Xây dựng xác định quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phải gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 mà trọng tâm là phát triển NƠXH, hướng tới người nghèo để người nghèo có nhà ở.

Nhấn mạnh việc cần phải thay đổi cơ cấu nguồn hàng, đáp ứng tập trung vào phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, Phó viện trưởng Viện Giá cả và thị trường (Bộ Tài chính) cho rằng: “Chúng ta phải xem thị trường BĐS đang có vấn đề gì chứ không chỉ nhìn vào đống hàng tồn kho. Nói đúng thì BĐS không phải tồn kho mà là không bán được vì giá quá cao. Vì thế, điểm cần gỡ là phải giảm giá”.

Cũng theo ông Ánh, NƠXH là dành cho những người không có khả năng tiếp cận với nhà ở bình thường. Vì vậy, trong phân khúc NƠXH nên tách làm 2 nhóm: Nhóm 1 là thu nhập quá thấp không thể mua nhà, kể cả có giá 300 - 500 triệu/căn, nên nhà nước phải hỗ trợ xây NƠXH cho họ thuê với giá rẻ; nhóm 2 là những NƠXH theo tiêu chí hiện nay và được chuyển từ nhà ở thương mại sang, phục vụ những người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà ở chính đáng, nhu cầu được sở hữu nhà, nhưng chưa thể mua nhà vì chưa đủ tiền tích lũy…

Để thực sự công bằng…

Đối với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ NƠXH, theo ông Ánh, vướng mắc đầu tiên và lớn nhất là mức thu nhập nào đủ điều kiện để tiếp cận gói hỗ trợ? Vì ngân hàng cho rằng, chỉ những người có thu nhập 8 - 9 triệu/tháng mới có thể vay vốn từ gói này. Trong khi thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tuy gấp đôi so với nông thôn và gấp đôi so với năm 2006 cũng chỉ đạt gần 26 triệu đồng/năm (2010), ngưỡng tạm ăn và đủ tiêu dùng cá nhân chứ không thể tích lũy mua nhà với mức giá 10 - 15 triệu đồng/m2.

Mức lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 6%/năm theo ông Ánh chỉ nên quy định trong năm 2013. Sau đó, lãi suất cho vay phải điều chỉnh theo năm mới thực sự công bằng cho người vay, vì có thể mức 6% trong năm nay là hợp lý, là ưu đãi nhưng sang năm giả sử nếu lạm phát giảm, thậm chí xảy ra hiện tượng giảm phát thì mức 6% lúc đó sẽ là cao và không còn là mức lãi suất ưu đãi nữa. Người đi vay sẽ phải chịu thiệt. Hơn nữa, sẽ tạo tâm lý không yên tâm cho người đi vay.

Ông Ánh cho rằng, cơ quan quản lý phải tính lại giá xây dựng xem chi phí 1 m2 nhà thu nhập thấp là bao nhiêu? Phải xác định người thu nhập thấp là đối tượng chính sách và chính sách xây nhà cho họ phải nhận được ưu đãi tốt nhất. Cụ thể, đối với các dự án NƠXH nhà nước nên miễn tiền sử dụng đất. Đồng thời, các ưu đãi liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, vốn vay… cũng phải được hỗ trợ tối đa. Đặc biệt, nhà nước cần phải có các tiêu chí kỹ thuật hết sức chặt chẽ để làm sao đảm bảo tiến độ và chất lượng căn hộ của dự án.

Khánh Yên