Luật sư Đặng Văn Cường: “Chung cư Watermark nếu có sai phạm, thì phải tháo dỡ!”

Như chúng tôi đã phản ánh trong bài trước liên quan đến nghi vấn nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư Watermark (395 Lạc Long Quân, Phường Nghĩa Đô, Quận Cầu Giấy) bị... đem bán. Qua trao đổi, luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp nhấn mạnh "Nếu chủ đầu tư có hành vi xây dựng cơi nới diện tích sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật".

Thưa luật sư, nếu thực sự Công ty Cổ phần BĐS Tây Hồ Tây có bán Top 19B và tầng T của tòa nhà chung cư Watermark cho các Công ty và cá nhân trong khi đây là tiện ích của cư dân, thì hành vi này đã vi phạm vào luật nào?

Theo quy định của Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 thì hoạt động xây dựng phải bảo đảm đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế; Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng, sức khỏe con người và tài sản; phòng, chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; Khi công trình hoàn thiện phải sử dụng đúng công năng, mục đích sử dụng.

Điều 12 Luật xây dựng cũng quy định về việc nghiêm cấm sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Do đó, nếu chủ đầu tư có hành vi xây dựng cơi nới diện tích sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động về đầu tư xây dựng

Cụ thể, nếu chủ đầu tư có hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung thì sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng theo quy định tại điểm đ khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính Phủ về việc vi phạm quy định về trật tự xây dựng.

Còn nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp thì sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính Phủ về vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải buộc thực hiện việc khắc phục hậu quả là tháo dỡ công trình, phần công trinh vi phạm đối với các hành vi vi phạm nêu trên theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 và điểm a khoản 10 Điều 66 Nghị định này.

Hiện nay, Top 19B và tầng T của tòa nhà chung cư Watermark đang sử dụng sai công năng và đã có yêu cầu trả lại hiện trạng từ phía cơ quan chức năng trước ngày 15/5 nhưng chưa được khắc phục. Luật sư cho biết cơ quan nào chịu trách nhiệm trong thi hành việc trên?

Về trách nhiệm khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm thì theo quy định tại Điều 4 Thông tư 03/2018/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính Phủ thì Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm tra, phê duyệt và thực hiện phương án, giải pháp phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định. Phương án, giải pháp phá dỡ phải đảm bảo an toàn công trình xây dựng sau khi phá dỡ phần vi phạm, tính mạng, sức khỏe, công trình xây dựng lân cận và đảm bảo vệ sinh, môi trường.

Trường hợp chủ đầu tư không tự giác chấp hành biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thì bị cưỡng chế thi hành. Người có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế thuê tổ chức tư vấn lập phương án, giải pháp phá dỡ, giao cơ quan chuyên môn về xây dựng cùng cấp thẩm định trước khi quyết định phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ. Chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí liên quan đến việc cưỡng chế tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm: lập, thẩm định, phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ và tổ chức cưỡng chế tháo dỡ.

Theo tìm hiểu của PV cũng như hồ sơ có được, tại chung cư Watermark khu sinh hoạt cộng đồng tại tầng 19B đang bị chiếm dụng thành nhà riêng. Quá trình cải tạo nhà này có nhiều tác động gây nguy hiểm tới công tác phòng chống cháy nổ. Vậy nếu xảy ra cháy nổ tại Top 19B và tầng T hoặc cả chung cư Watermark thì ai sẽ phải chịu trách nhiệm?

Nếu để xảy ra sự cố cháy, nổ, tai nạn thì cơ quan chức năng cần điều tra, làm rõ nguyên nhân và lỗi thuộc về ai, từ đó mới xác định được trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức có liên quan đến việc để xảy ra sự cố.

Việc xác định người chịu trách nhiệm để xảy ra cháy nổ phải căn cứ trên kết quả điều tra nguyên nhân vụ cháy của cơ quan có thẩm quyền. Tùy vào mức độ thiệt hại do cháy nổ gây ra, người nào vi phạm quy định an toàn về phòng cháy chữa cháy để xảy ra cháy nổ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 48 Nghị định 167/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ với mức phạt tiền cao nhất đến 50.000.000 đồng.

Còn nếu vi phạm quy định an toàn về phòng cháy chữa cháy để xảy ra cháy nổ gây thiệt hại nghiêm trọng cho sức khỏe, tài sản của người khác thì người đó sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 313 Bộ luật Hình sự 2015, hình phạt cao nhất có thể lên đến 12 năm tù. Ngoài ra, người nào vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy để xảy ra cháy nổ gây thiệt hại cho sức khỏe, tài sản của người khác thì phải đền bù thiệt hại theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trao đổi với PV, đại diện Thanh tra xây dựng Quận Cầu Giấy cho biết: “Ngày 21/12/2017, Đội thanh tra xây dựng quận Cầu Giấy đã có biên bản xử lý vi phạm hành chính và yêu cầu tự phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm tại chung cư Watermark địa chỉ: 395 Lạc Long Quân, Phường Nghĩa Đô, Quận Cầu Giấy. Cụ thể, chủ đầu tư chung cư trên đã có vi phạm hành chính: Lắp dựng vách kính ở tầng mái phần diện tích từ trục 2.1 đến trục 4 và trục C đến trục D ngoài nội dung giấy phép và hồ sơ thiết kế được phê duyệt (Giấy phép xây dựng số 05/GPXD, ngày 06/01/2012 do Sở xây dựng Hà Nội cấp). Thời điểm lắp vách kính vào tháng 5 năm 2015. Vi phạm quy định tại Điểm C Khoản S Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ. Thời hạn thực hiện là 12 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trúc Mai