Mua nhà thương mại làm tái định cư: Vì sao bất thành?

(TH&CL) Chủ trương mua lại nhà thương mại để làm tái định cư nhằm bổ sung nguồn nhà cho tái định cư đang thiếu, góp phần làm giảm áp lực tồn kho BĐS của TP. Hà Nội, được thực hiện đầu tiên trong cả nước và được đánh giá cao, nhưng lại chưa thể biến thành hiện thực. Thực tế là, các ngành chức năng của Hà Nội đã đàm phán để mua lại hơn 1.000 căn hộ, nhưng do hàng loạt vướng mắc nên bất thành.

Ảnh minh họa

Mắc giá, vướng cả thủ tục

Chính sách mua lại nhà thương mại để làm nhà tái định cư, được UBND TP. Hà Nội triển khai từ tháng 4/2013. Gần 1 năm qua, một số chủ đầu tư đã chào bán hàng ngàn căn hộ thương mại cho thành phố, nhưng rốt cuộc vẫn chưa có hợp đồng mua bán nào được ký kết. Trong số đó, Công ty CP Vincom là chủ đầu tư có nhiều căn hộ muốn bán nhất, với 1.000 căn hộ có diện tích từ 75 - 116 m2 tại dự án Times City, hoàn thành trong năm 2013; Công ty CP Đầu tư xây dựng số 3 Hà Nội có 3 tòa chung cư tại KĐT Sài Đồng, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HUD) có hơn 40 căn tại dự án thuộc xã Tân Triều (huyện Thanh Trì) và phố Sài Đồng (Long Biên)…

Đối với dự án Times City, nguyên nhân chủ yếu chưa ký kết được hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra giá bán khoảng 32 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT), cao hơn rất nhiều so với giá có thể mua. Theo ông Trần Ngọc Minh, Phó phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội), nếu trừ tiền đất đi thì mỗi mét vuông căn hộ chỉ có giá khoảng 17 - 18 triệu đồng/m2, thế nên với mức giá chênh lệch, hai bên rất khó đàm phán mua lại. Do đó, liên ngành phải báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết định. Còn các căn hộ thuộc dự án của HUD có chỉ giá bán 16 - 17 triệu đồng/m2, nhưng tháng 8/2013, khi Sở Xây dựng đang triển khai các thủ tục để mua lại thì chủ đầu tư đã… bán hết cho đối tượng khác.

Đối với 3 tòa chung cư tại KĐT Sài Đồng, vốn cũng để phục vụ tái định cư, nhưng không sử dụng đến nên muốn bán lại cho thành phố. Dẫu phù hợp với mục đích, nhưng lại vướng về cơ chế thực hiện, bởi Sở Kế hoạch- Đầu tư thành phố cho rằng khi mua lại để đưa vào quỹ tái định cư của thành phố phải làm thành dự án. Trong khi đó, Nghị định 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 lại không quy định có phải lập thành tiểu dự án mua lại quỹ nhà trên hay không? Vì thế, dù chủ đầu tư muốn bán từ cách đây hơn 1 năm nhưng đến nay cũng chưa bán được.

Chờ thông tư hướng dẫn

Nguyên nhân khác khiến chưa có căn hộ thương mại tồn kho nào của Hà Nội được mua lại làm nhà tái định cư còn do nguồn cung không phong phú. Bởi khác với các tỉnh phía Nam, các chung cư thương mại tồn kho ở Hà Nội cũng chủ yếu dưới dạng “có tên mà chưa thấy hình”. “Quỹ nhà dôi dư của Hà Nội, mà các chủ đầu tư báo cáo khoảng 3.800 căn, nhưng thực chất số căn hộ đã hoàn thành có thể bán chỉ hơn 1.000 căn. Bởi phần lớn những khu mà chủ đầu tư muốn bán lại chưa xây xong mà mới có móng, lưng lửng thân, thậm chí mới chỉ có đất sạch”, ông Trần Ngọc Minh, Phó phòng Phát triển nhà cho biết.

Giá mua nhà thương mại làm nhà tái định cư được xác định theo nguyên tắc: đất xây dựng nhà ở do Nhà nước trực tiếp quản lý, hoặc do Nhà nước đã bồi thường thì giá mua nhà ở bao gồm chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp pháp khác và lợi nhuận định mức tối đa 15%. Tuy nhiên, trong đa số trường hợp, giá đặt mua vẫn thấp hơn giá chủ đầu tư muốn bán.

Trong khi đó, “cây gậy” để Hà Nội và các địa phương khác tháo gỡ vướng mắc về chuyện xác định giá, trình tự thủ tục, cơ chế mua - bán… đã được quy định tại Nghị định 84/2013/NĐ-CP, tuy nhiên, sau hơn 3 tháng có hiệu lực, Bộ Xây dựng vẫn chưa có thông tư hướng dẫn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp thuộc Tổng công ty Viglacera cho rằng, công thức tính giá bán nhà thương mại nếu chỉ trừ đi tiền sử dụng đất và doanh nghiệp có khoản lợi nhuận sau thuế nhất định mới chỉ là “mua ngọn, bỏ gốc”. Bởi bản chất của dự án nhà thương mại chứa đựng đầy đủ 3 yếu tố: lợi nhuận, định mức và thu nhập doanh nghiệp, còn dự án nhà tái định cư được ưu đãi về sử dụng đất, các thủ tục, thuế giá trị gia tăng. Do đó, một trong những cách để cung - cầu gặp nhau khi mua dự án nhà thương mại để làm tái định cư là: hoàn trả tiền sử dụng đất, miễn một số khoản thu liên quan đến dự án, giúp doanh nghiệp được vay vốn giá rẻ.

Nguyễn Khánh