Nghị định 30: Vướng mắc hay thanh lọc doanh nghiệp?

Bộ xây dựng: Nghị định 30 giúp thanh lọc doanh nghiệp

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo tháo gỡ ách tắc từ Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở) vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 26/3/2021.

Ngày 28/04/2021, Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, đại diện Bộ Xây dựng đã chủ trì cuộc họp báo về Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

Theo ông Khởi, Nghị định 30 hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp, trái lại còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Có 4 điểm mới được sửa đổi đáng ghi nhận gồm: Các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở; quản lý nhà ở mà nổi bật là phí bảo trì; quản lý việc bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước và thủ tục hành chính.

Ngoài ra, luật Đầu tư và luật Xây dựng đã được sửa đổi năm 2020 nên cũng phải sửa và thay thế Nghị định 99/2015 bằng Nghị định 30. Khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư sẽ được làm rõ và đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước. Tại Nghị định 30 quy định rất rõ về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại điều 21 của luật Nhà ở 2014, khoản 2 điều 119 của luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh BĐS thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

“Những điểm mới trong Nghị định 30 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại. Nếu bỏ quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm BĐS, mất cân đối cung - cầu...” ông Khởi nói.

Doanh nghiệp kêu vướng

Trước những ý kiến của đại diện Bộ Xây Dựng, HoREA cho biết, nếu một quy định pháp luật chưa chuẩn, chưa chính xác, không thống nhất, không đồng bộ với các quy định pháp luật có liên quan và không phù hợp với thực tiễn thì có thể gây tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội, gây hậu quả rất lớn cho doanh nghiệp, thậm chí có thể dẫn đến doanh nghiệp bị phá sản.

Theo HoREA, vướng mắc do Khoản 2 Điều 18 (mới) Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” và kể cả điểm b Khoản 2 Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định “trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”, sẽ dẫn đến tất cả các dự án nhà ở thương mại và tất cả các dự án nhà ở xã hội đều sẽ bị “ách tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”.

Nếu không sớm được xử lý, sẽ làm giảm nguồn cung dự án nhà ở, giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, làm chậm đà phục hồi của thị trường bất động sản. Qua đó, tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư đã có sẵn dự án độc chiếm thị trường.

Một số quy định của pháp luật về nhà ở về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản và gây khó khăn cho doanh nghiệp trong 5 năm qua.

Hay như tất cả dự án nhà ở thương mại "có 100% đất ở", hoặc "có đất ở hợp pháp và các loại đất khác". Sau khi đã có "văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", thì đều không thể thực hiện được thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Vướng mắc mấu chốt” là Bộ Xây dựng khi sửa đổi Khoản 1 (mới) Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, thì đã bỏ sót các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở, không “dính” đất ở, nên đã không đảm bảo được tính đồng bộ, tính liên thông giữa các văn bản luật.

Bá Vũ - Nguyễn Tùng