THCL Mới đây, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% - dấy lên lo ngại sẽ siết chặt vốn NH vào các dự án.

Chưa nên “siết” tín dụng BĐS

Hiện nay, nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại nằm ở 3 nguồn chính: Vốn của chính các DN BĐS - chủ dự án; vốn ứng trước của khách hàng và vốn tín dụng NH.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu GP.Invest chia sẻ: Thời gian qua, nhiều dự án bị đóng cửa, “đắp chăn” vì chủ đầu tư không có năng lực, buộc phải dừng dự án, chuyển nhượng khiến cho thị trường trở nên khó khăn. Việc quản lý quá trình thực hiện quy định DN phải có 20% vốn/tổng số đầu tư mới được cấp giấy phép còn lỏng lẻo. Nhiều DN có thể sinh ra các công công ty con để lách luật theo hình thức này khác, rủi ro lớn không chỉ với hệ thống tín dụng, mà với cả các chủ đầu tư. Đó là 2 yếu tố sống còn mà NHNN phải quan tâm.

Ông Hiệp cho rằng, với trách nhiệm và quyền hạn của mình, NHNN nên chỉ đạo làm sao để nguồn vốn huy động của cả xã hội sẽ được sử dụng một cách hợp lý và an toàn.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, tín dụng NH vẫn là số 1 với thị trường BĐS. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65 - 70%. Vốn tín dụng NH chiếm 40% chưa phải là thấp. Hệ số rủi ro BĐS hiện là 150, giữ được mức này thì tốt, còn không lên tối đa 200.

Việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó, cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn. Ví dụ, tín dụng cho người có liên quan với NH, tín dụng “chảy” vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

Ông Nghĩa nêu, giả sử muốn “cảnh báo” NH và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên 200%, nếu nâng lên 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được.

“Thay vì siết chặt tín dụng thì NHNN cần quản lý chặt các dự án. Chính sách bảo lãnh cần loại bỏ những nhà đầu tư BĐS không có vốn tài chính và cần phải kiểm soát tốt hơn thị trường tranh chấp BĐS”, ông Nghĩa nói.

CK hóa vốn đầu tư vào BĐS

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định, trong suốt thời gian qua, thị trường BĐS luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao. Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25%/năm. Đến nay, mức lãi suất đã về quá thấp so với toàn bộ thời gian trước đây, nhưng lãi suất tín dụng tiền vay cũng vẫn còn ở mức 8 - 10%/năm (tại nhiều nước, lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3 - 5%/năm).

Thị trường BĐS chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các DN BĐS không cao. Luồng vốn tín dụng có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh của thị trường tài chính.

Luồng vốn chủ yếu mà các nhà đầu tư dự án thường thực hiện đó là dựa theo cơ chế “mua bán BĐS hình thành trong tương lai”, mặc dù rủi ro khá lớn và các giải pháp khắc phục rủi ro vẫn chưa phát huy tác dụng. Trong tương lai gần, giải pháp vốn này sẽ tạo lợi thế cho các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có chữ tín trên thị trường.

GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận, tuy chưa thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, song chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS - là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại. Ngoài việc các DN BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các DN sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.

Một hình thức cũng khá hiệu quả đó là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Việc tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các NHTM nước ngoài, cũng là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những NH có tiềm lực tài chính lớn.

Kiều Tuyết