Đưa quỹ đất vào ngay từ khâu quy hoạch
Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển 191.023 căn nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Trong đó, TP.HCM được giao 52.000 căn, Hải Phòng 15.000 căn và Hà Nội 10.240 căn.
Điểm đáng chú ý trong định hướng mới là yêu cầu các địa phương không chỉ tăng số lượng dự án, mà phải chủ động chuẩn bị quỹ đất phù hợp. Nhà ở cho thuê được ưu tiên tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), vùng động lực và các hành lang kinh tế.
Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu đưa việc bố trí quỹ đất cho nhà ở cho thuê vào ngay quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn. Quỹ đất được đề xuất ưu tiên gần khu công nghiệp, trường đại học, khu chế xuất và những nơi tập trung đông người lao động.
Cách tiếp cận này nhằm giải quyết một trong những vấn đề khiến nhà ở cho thuê khó phát triển thời gian qua: nếu dự án nằm xa nơi làm việc, thiếu giao thông và hạ tầng xã hội, giá thuê dù thấp cũng khó hấp dẫn người dân.
Theo Nghị quyết 303, các địa phương phải bố trí đủ quỹ đất tại những vị trí thuận lợi, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Chính phủ đồng thời yêu cầu nghiên cứu tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua, thay vì tập trung quá lớn vào sản phẩm để bán.
Cần cơ chế đủ sức kéo doanh nghiệp vào cuộc
Quỹ đất chỉ là điều kiện đầu tiên. Để hình thành nguồn cung lớn, chính sách cũng phải giải quyết bài toán hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
Tại họp báo quý III/2026 của Bộ Xây dựng, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, cơ quan này đang nghiên cứu thể chế hóa các cơ chế phát triển nhà ở cho thuê trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở.
Một trong những hướng được đề xuất là kế thừa các cơ chế đặc thù đã áp dụng với nhà ở xã hội, bao gồm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế và tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi.
Chủ đầu tư cũng có thể được sử dụng một phần diện tích đất hoặc sàn để phát triển nhà ở thương mại, dịch vụ, thương mại và hưởng lợi nhuận từ phần diện tích này theo quy định. Cùng với đó, chính quyền địa phương được đề xuất hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
Thủ tục đầu tư cũng được đặt trong nhóm cần cải thiện. Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê được yêu cầu ưu tiên xử lý, thực hiện song song các thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị.
Theo Bộ Xây dựng, các địa phương cần rà soát nhu cầu thực tế, chuẩn bị quỹ đất sạch và chủ động sử dụng nguồn lực ngân sách để phát triển nhà ở cho thuê theo quy định.
Với mục tiêu hơn 191.000 căn trong 5 năm, thách thức lớn không chỉ nằm ở việc đạt đủ số lượng mà còn ở khả năng tạo ra những dự án có vị trí phù hợp, giá thuê vừa khả năng chi trả và hạ tầng đồng bộ.
Nếu quỹ đất được chuẩn bị từ khâu quy hoạch, thủ tục được rút ngắn và các ưu đãi đủ hấp dẫn, nhà ở cho thuê có thể chuyển từ một phân khúc còn thiếu nguồn cung thành một cấu phần quan trọng của thị trường nhà ở. Khi đó, người dân có thêm lựa chọn thay vì phải tích lũy đủ khả năng tài chính để mua nhà, trong khi thị trường bất động sản cũng có thêm một hướng phát triển cân bằng hơn giữa nhu cầu sở hữu và nhu cầu thuê.
Minh Thành (t/h)
