Tuy nhiên, bối cảnh phát triển hiện nay đang đặt ra những yêu cầu mới. Giá bất động sản tại các đô thị lớn liên tục tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập. Đối với nhiều người lao động, đặc biệt là công nhân, người trẻ mới lập nghiệp và lực lượng lao động dịch chuyển đến các trung tâm kinh tế, giấc mơ sở hữu nhà ở đang ngày càng xa tầm với.
Trong khi đó, nhu cầu về một nơi ở ổn định, an toàn, thuận tiện cho công việc và phù hợp với khả năng tài chính lại ngày càng lớn. Điều đó cho thấy nhà ở không nhất thiết phải gắn với sở hữu. Điều quan trọng hơn là người dân có thể tiếp cận được một chỗ ở phù hợp với nhu cầu của mình.
Chính vì vậy, nhà ở cho thuê đang trở thành một trong những định hướng chiến lược quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia. Đây không đơn thuần là việc phát triển thêm một phân khúc bất động sản mà là sự chuyển dịch trong tư duy phát triển, từ hỗ trợ sở hữu sang bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho mọi người dân.
Từ hỗ trợ xây dựng dự án đến hỗ trợ kết quả an cư
Mặc dù nhu cầu thuê nhà rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở cho thuê chất lượng tốt vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở hiệu quả tài chính của mô hình này.
Đối với doanh nghiệp, một dự án nhà ở để bán có thể thu hồi vốn trong thời gian tương đối ngắn. Ngược lại, dự án nhà ở cho thuê thường đòi hỏi thời gian hoàn vốn kéo dài hàng chục năm với tỷ suất lợi nhuận thấp hơn đáng kể. Nếu hoàn toàn để thị trường tự điều tiết, các doanh nghiệp sẽ có xu hướng ưu tiên phát triển sản phẩm để bán thay vì đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê.
Đây là lúc vai trò của Nhà nước trở nên đặc biệt quan trọng. Tuy nhiên, sự can thiệp của Nhà nước không nên được hiểu là bao cấp hay thay thế thị trường. Điều cần thiết là xây dựng các cơ chế đủ mạnh để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào lĩnh vực có ý nghĩa xã hội lớn nhưng lợi nhuận không cao.
Điều đáng chú ý là cách thức hỗ trợ cũng cần thay đổi. Trong nhiều chương trình phát triển trước đây, hiệu quả thường được đánh giá thông qua số lượng dự án được phê duyệt hoặc quy mô vốn được giải ngân. Nhưng đối với nhà ở cho thuê, những con số đó chưa phản ánh đầy đủ giá trị của chính sách.
Người dân không quan tâm có bao nhiêu dự án được khởi công. Điều họ quan tâm là có thuê được nhà hay không, giá thuê có phù hợp hay không và cuộc sống tại đó có thực sự ổn định hay không.
Bởi vậy, chính sách cần chuyển từ tư duy hỗ trợ dự án sang hỗ trợ kết quả. Một dự án được hưởng ưu đãi phải chứng minh được những giá trị xã hội mà nó tạo ra. Giá thuê phải phù hợp với nhóm đối tượng mục tiêu. Người thuê phải đúng đối tượng được thụ hưởng. Thời gian cho thuê phải đủ dài để bảo đảm sự ổn định. Các cam kết về vận hành và chất lượng sống cũng cần được giám sát thường xuyên.
Nói cách khác, Nhà nước không nên hỗ trợ cho việc xây dựng những tòa nhà đơn thuần, mà cần hướng tới mục tiêu tạo ra các cơ hội an cư thực sự. Đây mới là thước đo cuối cùng của hiệu quả chính sách.
Xây dựng hệ sinh thái tài chính để mỗi đồng vốn đi đúng địa chỉ
Một trong những trở ngại lớn nhất hiện nay đối với thị trường nhà ở cho thuê là thiếu nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý. Trong khi thời gian hoàn vốn của dự án có thể kéo dài từ 20 đến 30 năm, phần lớn nguồn vốn trên thị trường lại mang tính ngắn hạn hoặc trung hạn. Sự lệch pha này khiến nhiều doanh nghiệp dù nhìn thấy tiềm năng vẫn không đủ điều kiện để đầu tư.
Để giải quyết vấn đề đó, cần hình thành một hệ sinh thái tài chính chuyên biệt cho nhà ở cho thuê, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội có thể đóng vai trò trung tâm.
Thay vì cấp vốn trực tiếp cho từng dự án, Nhà nước có thể sử dụng ngân sách để bổ sung nguồn lực cho Ngân hàng Chính sách xã hội thông qua các hình thức như tăng vốn điều lệ, cấp bù lãi suất hoặc xây dựng các quỹ tín dụng chuyên biệt. Trên cơ sở đó, ngân hàng sẽ tổ chức thẩm định, quản lý và phân bổ nguồn vốn theo những tiêu chí minh bạch, thống nhất.
Cách tiếp cận này giúp hạn chế cơ chế xin - cho, giảm nguy cơ thất thoát nguồn lực công và bảo đảm dòng vốn được sử dụng đúng mục tiêu. Đồng thời, Nhà nước cũng không phải trực tiếp lựa chọn doanh nghiệp nào được hỗ trợ mà tập trung vào việc xây dựng các tiêu chuẩn chính sách và giám sát kết quả thực hiện.
Một ưu điểm quan trọng khác là nguồn vốn chính sách có thể hỗ trợ đồng thời cả doanh nghiệp lẫn người dân. Doanh nghiệp được tiếp cận vốn vay dài hạn để đầu tư xây dựng và vận hành dự án. Người lao động có thể được hỗ trợ tín dụng thuê nhà, chi phí đặt cọc hoặc các khoản hỗ trợ tài chính phù hợp khác.
Thực tế cho thấy nhiều người lao động có khả năng trả tiền thuê nhà hằng tháng nhưng gặp khó khăn khi phải thanh toán khoản tiền đặt cọc ban đầu. Nếu được hỗ trợ đúng lúc, cơ hội tiếp cận nhà ở của họ sẽ được cải thiện đáng kể.
Song song với đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở cho thuê cần được xem là một phần không thể tách rời của chương trình. Tất cả dự án được hưởng ưu đãi phải được số hóa và công khai thông tin về nguồn vốn, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và đối tượng thụ hưởng. Khi dữ liệu được minh bạch hóa, cơ quan quản lý có thể theo dõi hiệu quả sử dụng vốn, còn người dân có thêm công cụ để giám sát việc thực hiện chính sách.
Nhà ở cho thuê đang mở ra một chương mới trong chiến lược phát triển nhà ở của Việt Nam. Đó là sự chuyển dịch từ tư duy sở hữu sang tư duy tiếp cận, từ hỗ trợ công trình sang hỗ trợ con người. Để chính sách thành công, điều quan trọng không phải là giải ngân được bao nhiêu vốn hay xây dựng được bao nhiêu dự án, mà là có bao nhiêu người dân thực sự tìm được một nơi ở phù hợp để yên tâm lao động và gắn bó lâu dài với nơi mình sinh sống. Khi đó, mỗi đồng vốn chính sách mới thực sự được chuyển hóa thành một cơ hội an cư cho người dân.
Minh Thành (t/h)
