Từ ngày 01/8/2024 Luật đất đai 2024 có hiệu lực, qua đó kéo theo cả những tác động tích cực và không mong muốn đến thị trường bất động sản, người dân trên cả nước. Cùng với đó, việc TP. Hồ Chí Minh chưa ban hành Quyết định điều chỉnh bảng giá đất và có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số đất, hệ số điều chỉnh giá đất…) cũng đang gây ra những ảnh hưởng nhất định. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có nhiều hơn những tác động tích cực, có lợi đối với người dân.
Những điểm tích cực
Theo đó, giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh (theo Luật Đất đai 2024) sẽ có lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Bởi, sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây. Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.
“Chênh lệch địa tổ” sẽ được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.
Do hiện nay, đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, bên cạnh đó, giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.
Do vậy, “Dự thảo Bảng giá đất” mới sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
Giá đất Bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn thế nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của Nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây. Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn Thành phố, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.
Đối với các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc. Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.
Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây. Bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh.
Bên cạnh đó, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt (hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm “đầu cơ” đất đất).
Cần đảm bảo sự hài hòa về lợi ích
Kể từ khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024), chỉ riêng TP. Hồ Chí Minh đã có gần 9.000 hồ sơ thuế liên quan đến đất đai bị tồn đọng. Qua đó, ảnh hưởng đến hoạt động của người dân trong việc mua, bán hay thuê đất. Thực trạng này cho thấy, việc ban hành các Quyết định điều chỉnh bảng giá đất và có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất…) cần sớm được thực hiện.
Hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nghĩa vụ tài chính tính theo mức chênh lệch của mục đích sử dụng đất mới trừ đi mục đích cũ) sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây.
Tuy nhiên, điều này bảo đảm sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào, mà phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.
Mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND (giá đất thể do cơ quan tính) nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.
"Cơ quan chức năng thận trọng trong việc áp dụng những điều chỉnh về giá đất mới là cần thiết. Việc này đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân và Nhà nước. Tuy nhiên, vì tính cấp thiết nên việc sớm đưa ra các văn bản quy phạm liên quan đến điều này cần được tiến hành sớm nhất có thể...", Luật sư Lê Thị Bích Hằng (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh) nhận định.
Hồ Đông
