Nóng tranh chấp bất động sản

“Thị trường BĐS càng trầm lắng thì tranh chấp càng nhiều hơn. Đặc biệt, ở giai đoạn “nóng” như hiện nay, thị trường đang chứng kiến những tranh chấp không thể giải quyết được do bản chất còn tồn tại nhiều nghịch lý”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nhận định.

Cần một cơ sở đo đạc thống nhất

Thời gian gần đây, thị trường BĐS Việt Nam liên tiếp xảy ra các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ chung cư tại các dự án Đại Thanh, Keangnam, Văn Lương Residential…

Trao đổi với phóng viên Thương hiệu & Công luận, ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Định giá & Nghiên cứu thị trường (Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam), cho rằng: Việc không có một cơ sở đo đạc thống nhất tại Việt Nam đã gây ra nhiều khó hiểu và trong một số trường hợp, gây hiểu nhầm cho cả người bán lẫn người mua.

Theo ông Jonathan Tizzard, văn bản hướng dẫn đo đạc của Chính phủ có chút khác biệt với Thông tư 16 của Bộ Xây dựng, bởi trong thông tư này khẳng định “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ngoài các nội dung quy định còn phải ghi rõ thêm các nội dung như phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ”.

Ông Jonathan Tizzard cho rằng, Thông tư số 16 chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Với các hợp đồng mua bán chung cư, điều này tạo ra tiềm ẩn cho những tranh chấp có thể xảy ra sau này. “Theo quan điểm của chúng tôi, sử dụng một cơ sở đo đạc chung, tính diện tích căn hộ theo đơn vị là diện tích thực sẽ đề phòng mọi rủi ro tranh chấp và đảm bảo công bằng cho cả người bán và người mua”, ông Jonathan Tizzard nói.

Ông Jonathan Tizzard cũng nói rõ: Theo các văn bản quy định thì phương pháp đo từ tâm tường là cách đo có thể chấp nhận được trong quá trình đo lường. Tuy nhiên, xét trên thực tế, chúng ta không thể đo lường một cách chính xác từ tâm tường đến tâm tường, do đó đây không phải là một phương pháp hiệu quả và chính xác trong việc đo lường. Thông tin hữu ích nhất mà người mua căn hộ cần được biết chính là không gian sử dụng thực tế, tức là diện tích sàn, những thông tin khác theo tôi là không cần thiết.

Liên quan đến tranh chấp diện tích chung cư, Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng Luật sư BQH & Cộng sự cho rằng, việc quy định bán hộp, cột kỹ thuật là diện tích chung là sai với quy định pháp luật. Quy định trong hợp đồng thì cũng phải phù hợp với quy định theo pháp luật. Nếu Thông tư 16 có lỗi trong văn bản thì việc sửa đổi không có gì khó. Một khi văn bản hướng dẫn pháp luật gây ra nhiều tranh cãi thì phải sửa đổi. Chưa nói Thông tư 16 đúng hay sai, nhưng nếu không sửa đổi, sẽ không bao giờ chấm dứt được tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Tranh chấp ra tòa, người mua nhà trắng tay

GS. Đặng Hùng Võ khẳng định, mối lợi quá lớn, lớn đến mức phi lý khiến nhà đầu tư, kinh doanh BĐS và khách mua nhà, góp vốn vào BĐS bất chấp các quy định của pháp luật khi tham gia vào thị trường này trước đây. Chính điều đó dẫn đến khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến BĐS hiện nay, ngay cả khi các bên đưa nhau ra tòa!

Các kiểu tranh chấp, mâu thuẫn, xung đột phổ biến được ông Võ khái quát, gồm: Mâu thuẫn trong cách tính diện tích căn hộ (dự án Lê Văn Lương Residential, chung cư Đại Thanh); sở hữu chung, riêng (chung cư Hà Thành); phí dịch vụ, sổ đỏ (chung cư The Manor); chiếm dụng vốn của khách hàng, bán nhà khi dự án chưa đủ thủ tục pháp lý (chung cư B5 Cầu Diễn, 409 Lĩnh Nam); chậm tiến độ (Usilk City)…

Điều khiến giới đầu tư BĐS và khách mua nhà đau đầu nhất hiện nay là tại nhiều dự án, các bên liên quan, tranh chấp đã đưa nhau ra tòa nhưng rút cuộc, vụ việc không đi đến đâu vì khoản vốn của khách hàng bị chủ đầu tư chiếm dụng hết, người mua nhà vẫn trắng tay; trong khi các bên liên quan lại phải tốn thêm một khoản tiền… án phí không nhỏ.

Nhằm giảm thiểu những rủi ro, theo GS. Đặng Hùng Võ, giải pháp lâu dài, căn cơ là các bên liên quan cần nâng cao nhận thức và tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực này; giải pháp trước mắt là việc hòa giải của các bên liên quan thông qua một bên trung gian (trung tâm trọng tài) trước khi đưa vụ việc đến phán quyết cuối cùng của tòa án; tránh đi những căng thẳng và thiệt hại không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền (Công ty Luật Vilaf, Hồng Đức) lên tiếng, trong nhiều dự án BĐS, khoản vốn tự có của chủ đầu tư chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng vốn đầu tư của dự án, trong khi khoản tiền huy động từ khách hàng, tiền vay, tiền ứng trước từ việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai… lại rất lớn. Khi tranh chấp xảy ra, thiệt hại xảy ra cho tất cả các bên, mức độ phụ thuộc vào khoản vốn góp vào dự án. Trong trường hợp này, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng “bỏ của chạy lấy người”. Tốt nhất là các bên liên quan cùng ngồi lại với nhau để thống nhất phương án giải quyết, với sự trợ giúp pháp lý của một trọng tài viên hoặc trung tâm trọng tài.

“Tranh chấp BĐS luôn có khả năng xảy ra rất cao vì giá trị lớn, khả năng sinh lợi cao, cách làm việc thiếu chuyên nghiệp từ nhiều phía, quá trình xảy ra phức tạp. Để giải quyết tốt các tranh chấp trên cơ sở pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch là một yêu cầu đặt ra. Cơ chế giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải và trọng tài cần được sử dụng nhiều hơn trước khi tới tòa án”, GS. Đặng Hùng Võ khuyến cáo.

Hưng Giáp