Theo kế hoạch của TP.HCM, đoạn Quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu đến Vĩnh Bình dài khoảng 6 km sẽ được mở rộng từ 4–6 làn hiện hữu lên 10 làn xe, kết hợp cầu cạn và đường song hành hai bên. Tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 21.000 tỷ đồng theo hình thức BOT.
Giới chuyên gia đánh giá, tác động lớn nhất của dự án không chỉ nằm ở việc giảm ùn tắc giao thông mà còn ở khả năng tái cấu trúc dòng dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư bất động sản giữa TP.HCM với khu vực Bình Dương cũ.
Hiện nay, Quốc lộ 13 là trục kết nối trực tiếp trung tâm TP.HCM với Thuận An, Thủ Dầu Một, Bến Cát và chuỗi khu công nghiệp VSIP. Tuy nhiên, nhiều năm qua, tình trạng quá tải khiến tốc độ phát triển đô thị dọc tuyến chưa tương xứng với tiềm năng. Khi hạ tầng được mở rộng đồng bộ, khoảng cách di chuyển giữa khu Đông Bắc và trung tâm TP.HCM sẽ được rút ngắn đáng kể, kéo theo thay đổi mạnh về giá trị bất động sản.
Bài học từ các tuyến hạ tầng lớn trước đây tại TP.HCM cho thấy, những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ giao thông đều ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh sau khi công trình hoàn thiện. Đại lộ Phạm Văn Đồng từng chứng kiến giá bất động sản tăng gấp nhiều lần trong khoảng một thập kỷ. Xa lộ Hà Nội cũng trở thành “trục vàng” của thị trường phía Đông khi metro số 1 đi vào vận hành.
Trong chu kỳ mới, Quốc lộ 13 được xem là tuyến giao thông có khả năng tạo ra hiệu ứng tương tự đối với khu Đông Bắc TP.HCM và vùng giáp ranh Bình Dương.
Khu vực hưởng lợi rõ nét nhất là TP.Thuận An cũ, nơi tập trung dày đặc các dự án căn hộ, trung tâm thương mại và khu công nghiệp lớn. Với lợi thế nằm sát TP.HCM, sở hữu hạ tầng thương mại phát triển sớm cùng mật độ chuyên gia nước ngoài cao, Thuận An đang trở thành điểm đến của nhu cầu ở thực lẫn đầu tư cho thuê.
Dọc Quốc lộ 13 hiện đã hình thành hệ sinh thái đô thị quy mô lớn với sự hiện diện của AEON Mall Bình Dương Canary, Lotte Mart, Sân golf Sông Bé, Bệnh viện quốc tế Hạnh Phúc cùng hàng loạt khu dân cư cao tầng. Các tổ hợp căn hộ quanh khu VSIP 1 và Lái Thiêu nhiều năm qua duy trì tỷ lệ hấp thụ cao nhờ nhu cầu ở thực từ lực lượng chuyên gia và lao động chất lượng cao.
Không chỉ khu vực mặt tiền Quốc lộ 13 hưởng lợi, nhiều địa bàn lân cận cũng đang được hưởng hiệu ứng lan tỏa. Các tuyến đường kết nối như Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1A, đường ven sông Sài Gòn hay các trục dẫn về TP mới Bình Dương được dự báo sẽ đồng loạt tăng giá trị nhờ khả năng liên thông thuận tiện hơn.
Đáng chú ý, thông tin quy hoạch tuyến metro Thủ Dầu Một – TP.HCM đang tạo thêm kỳ vọng cho thị trường. Khi metro kết nối với Quốc lộ 13 hình thành mạng lưới giao thông đa lớp, mô hình phát triển đô thị TOD có thể xuất hiện mạnh dọc tuyến, tương tự xu hướng đang diễn ra tại khu Đông TP.HCM quanh metro số 1.
Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định, mặt bằng giá bất động sản khu vực Đông Bắc TP.HCM hiện vẫn còn “mềm” hơn đáng kể so với TP.Thủ Đức (cũ) hay khu Đông hiện hữu, trong khi dư địa tăng trưởng còn lớn nhờ quỹ đất và tốc độ đô thị hóa cao. Đây là lý do khiến dòng tiền đầu tư bắt đầu dịch chuyển mạnh về các khu vực dọc Quốc lộ 13 trong khoảng hai năm trở lại đây.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng lưu ý thị trường có thể xuất hiện tình trạng tăng giá theo kỳ vọng trước khi hạ tầng hoàn thiện. Vì vậy, nhà đầu tư cần ưu tiên các khu vực đã có dân cư hiện hữu, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi trực tiếp từ dự án thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn.
Trong dài hạn, việc mở rộng Quốc lộ 13 không chỉ giải quyết bài toán giao thông cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM mà còn tạo nền tảng cho quá trình hình thành chuỗi đô thị liên kết giữa TP.HCM – Bình Dương – Bình Phước. Khi hạ tầng giao thông, công nghiệp và dịch vụ cùng phát triển đồng bộ, khu vực này nhiều khả năng sẽ trở thành một trong những tâm điểm mới của thị trường bất động sản phía Nam trong giai đoạn tới.
L.T(t/h)
