Giá tăng, dòng tiền vẫn "nghẽn"
Trong báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025, Savills Việt Nam ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình của shophouse tại Hà Nội đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất. Dù giảm nhẹ 12% so với quý trước, con số này vẫn tương đương cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, trái ngược với mức tăng giá ấn tượng, hoạt động khai thác cho thuê lại đang gặp khó khăn. Tỷ suất sinh lời thấp, tỷ lệ lấp đầy không cao – đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm – đang đặt dấu hỏi lớn về hiệu quả đầu tư thực tế của loại hình bất động sản này.
Chuyên gia BĐS chỉ ra ba "điểm nghẽn" lớn cản trở shophouse khai thác dòng tiền
Thứ nhất, cạnh tranh gay gắt từ trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định đang là lựa chọn ưu tiên của các thương hiệu bán lẻ, F&B. Trong khi đó, shophouse phần lớn vẫn được vận hành bởi cá nhân, thiếu sự hỗ trợ truyền thông và quản lý bài bản.
Thứ hai, mô hình cho thuê thiếu linh hoạt. Không ít căn shophouse yêu cầu khách thuê phải thuê cả căn nhà, trong khi nhu cầu thực tế chỉ cần tầng trệt. Việc phải dùng chung lối đi, công trình phụ với chủ nhà cũng làm giảm trải nghiệm của khách thuê, đặc biệt là với các thương hiệu yêu cầu không gian độc lập.
Thứ ba, pháp lý và vận hành thiếu chuyên nghiệp. Không giống như các trung tâm thương mại có bộ phận chuyên trách hỗ trợ pháp lý, kỹ thuật, vận hành, shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào chủ nhà hoặc khách thuê. Điều này khiến các doanh nghiệp chuỗi khó khăn trong việc chuẩn hóa mô hình hoạt động tại từng địa điểm.
Vẫn còn tiềm năng nếu lựa chọn đúng
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định: “Tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn khả quan, đặc biệt tại các đô thị lớn có tốc độ tăng dân số nhanh và nhu cầu tiêu dùng mở rộng. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư phụ thuộc lớn vào việc lựa chọn sản phẩm phù hợp”.
Để tối ưu hóa dòng tiền, nhà đầu tư cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như đối với vị trí, ngoài việc đặt ở vị trí đường lớn và tiếp cận thuận lợi, các nhà phố thương mại cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Sản phẩm nằm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Về mặt thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Hơn nữa, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Hệ thống hạ tầng phụ trợ như thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ lưỡng nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B.
Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường. Ngược lại, nếu dự án đến từ các chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch.
Shophouse vẫn là phân khúc đầy tiềm năng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản. Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng” - nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế.
Trong bối cảnh thị trường phân hóa ngày càng rõ nét, đầu tư shophouse đòi hỏi tư duy mới. Không chỉ “chọn sản phẩm tốt”, nhà đầu tư còn phải “chọn mô hình khai thác phù hợp” để tránh rơi vào tình trạng sở hữu tài sản tăng giá nhưng không tạo được dòng tiền.
Khánh Yên
