Tài sản được mua lại với giá 570 tỷ được Ngân hàng OCB định giá hơn 1.085 tỷ?

Giá trị chuyển nhượng KCN Phú Tân là 570 tỷ

Dự án KCN Phú Tân là một trong 5 dự án khu công nghiệp thuộc dự án Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ và Đô thị Bình Dương (Khu liên hợp Bình Dương). Năm 2003, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương cho tỉnh Bình Dương thành lập Khu liên hợp Bình Dương, với tổng diện tích theo đề án được duyệt là 4.196,8 ha. Đến năm 2004, KCN Phú Gia (hiện giờ được đổi tên thành KCN Phú Tân) là một trong hai nhà đầu tư được giao đất và đền bù 100% diện tích đất đầu tiên của Khu liên hợp Bình Dương. Ban đầu dự án KCN Phú Tân có diện tích là 133 ha điều chỉnh xuống 107 ha.

Năm 2006, KCN Phú Tân bắt đầu thời hạn thuê đất đi vào hoạt động với thời hạn sử dụng đất đến năm 2056 (đất thuê 50 năm).

Qua nhiều lần thay đổi chủ sử dụng nhưng việc kinh doanh không hiệu quả, năm 2014, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Công nghiệp Nam Kim (Công ty Nam Kim) đã mua lại KCN Phú Tân từ Công ty TNHH thương mại và dịch vụ - kinh doanh địa ốc Việt R.E.M.A.X với thời hạn sử dụng đất đến năm 2056 (đất thuê 50 năm).

Cụ thể, Công ty Nam Kim đã mua lại KCN Phú Tân với giá trị là 570 tỷ đồng, trong đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 560 tỷ đồng, tài sản gắn liền với đất chỉ vỏn vẹn 10 tỷ đồng.

 Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu công nghiệp của địa ốc Việt R.E.M.A.X với Công ty Nam Kim

 Tổng giá trị là 570 tỷ đồng, trong đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 560 tỷ đồng, tài sản gắn liền với đất chỉ vỏn vẹn 10 tỷ đồng.

Tài sản gắn liền với đất quá nhỏ so với giá trị sử dụng phần nào nói lên tại sao Dự án KCN Phú Tân được liệt vào dạng dự án “chết” khi hàng chục năm cả dự án với tổng diện tích hơn 133 ha đất nhưng chỉ có 2 nhà đầu tư vào thuê đất, làm nhà xưởng và còn lại khoảng hơn 116,5 ha để hoang hóa.

Hiệu quả đầu tư sản xuất không có nhưng thời gian qua, Công ty Nam Kim đã dùng nhiều hình thức khác nhau như ký hợp đồng vay vốn, góp vốn…Tuy nhiên đây là những dấu hiệu của việc huy động vốn trái luật và Công ty Nam Kim lấy toàn bộ diện tích đất còn lại của dự án thế chấp ngân hàng.

Cơ sở nào để Ngân hàng OCB cho Nam Kim vay vốn cao?

Cụ thể, ngày 8/10/2019, Công ty Nam Kim do bà Nguyễn Thị Nhung làm Tổng giám đốc đã ký Hợp đồng thế chấp số 0058/2019/BĐ tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) – Chi nhánh TP Hồ Chí Minh bằng KCN Phú Tân để bảo lãnh cho Công ty CP Đầu tư và phát triển Thuận Lợi do ông Nguyễn Thuận làm Tổng Giám đốc vay hơn 1.085,8 tỷ đồng, với thời hạn 5 năm (từ tháng 10/2019 đến tháng 10/2024).

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng OCB của Công ty Nam Kim

Tổng giá trị thế chấp do Bên thế chấp và OCB thỏa thuận xác định là 1.085,8 tỷ đồng.

Tài sản để thế chấp là Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 579813 số vào sổ là GCN: CT08188 do Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh Bình Dương cấp ngày 18/8/2014 với diện tích thế chấp gần 117ha. Điều đáng chú ý là Công ty Nam Kim thế chấp dự án Khu công nghiệp Phú Tân để cho Công ty Thuận Lợi vay chứ không phải để đầu tư dự án.

Tuy nhiên, việc cho vay của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) đặt ra nhiều dấu hỏi về việc định giá tài sản của Ngân hàng này. Cụ thể, năm 2014, Khu công nghiệp Phú Tân được chuyển nhượng với giá trị chỉ 570 tỷ đồng (trong đó 560 tỷ là quyền sử dụng đất), nhưng đến năm 2019, quyền sử dụng đất chỉ còn 36 năm, Khu công nghiệp Phú Tân lại được định giá với giá trị gần gấp đôi là hơn 1.085,8 tỷ đồng.

Trong khi, việc kinh doanh của Khu công nghiệp này không có gì khởi sắc khi đến nay chỉ có 2 nhà máy đang hoạt động là Công ty TNHH Ka Shen và Công ty TNHH Sunjin Vina. Vậy, lý do nào khiến OCB định giá trị Khu công nghiệp lên mức cao ngất ngưởng như vậy?

Việc định giá quyền sử dụng đất thuê có đúng với quy định của pháp luật?. Tại Khoản 2 Điều 173 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”.

Ngoài ra, Công ty Thuận Lợi vay vốn được thực hiện vào mục đích như thế nào? Vì ko phải Chủ đầu tư dự án vay vậy mà Công ty đứng ra khác vay để làm gì? và việc bảo lãnh của bên thứ 3 khi chưa có đủ tư cách Chủ đầu tư và chưa đánh giá được chính xác là chủ sở hữu đầy đủ tài sản thế chấp khi Khu công nghiệp chưa có giấy phép hoạt động?

Ngoài huy động vốn từ Ngân hàng thông quan Công ty Thuận lợi, Công ty Nam Kim đã huy động hàng nghìn tỷ cả từ Ngân hàng lẫn các cá nhân. Nguy cơ mất vốn của cả Ngân hàng và khách hàng cho vay là hiện hữu khi vốn chủ sở hữu.

Hơn nữa, năng lục của Công ty Nam Kim cũng là một vấn đề lớn. Theo đó, trong quá trình theo dõi báo cáo tài chính, Bộ Tài chính phát hiện, hoạt động kinh doanh của Công ty Nam Kim trong đó có việc thực hiện dự án Khu công nghiệp Phú Tân chủ yếu dự vào vốn vay ngắn hạn của các tổ chức, cá nhân với thời gian vay ngắn, lãi suất cao. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các hoạt động kinh doanh liên tục của Công ty Nam Kim. Từ các nội dung trên, Bộ Tài chính chưa đủ cơ sở để thực hiện việc đánh giá năng lực tài chính của Công ty Nam Kim khi thực hiện dự án này.

Những rủi ro của Công ty Nam Kim cũng được Bộ Tài chính chỉ ra rõ là khoản nợ phải trả 925,09 tỷ đồng chiếm 73% số vốn; trong đó chủ yếu là khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (637,99 tỷ đồng) và phải trả ngắn hạn khác (159,34 tỷ đồng), chi phí lãi vay phải trả là 126,69 tỷ đồng, không có các hợp đồng vay vốn dài hạn với ngân hàng; thu nhập công ty năm 2018 chỉ có 58,4 tỷ đồng.

Với việc chỉ một dự án như trên, Công ty Nam Kim đã huy động vốn từ cả ngân hàng và các cá nhân với thời gian ngắn hạn và lãi xuất rất cao, thì nguy cơ mất vốn là hiện hữu đối với cả ngân hàng và các cá nhân cho vay.

Vay để kinh doanh hay “đảo dòng tiền”?

Tại Hợp đồng thế chấp số 0058/2019/BĐ có điều khoản OCB có quyền đơn phương định giá tại tài sản thế chấp theo quy định của OCB tại bất kỳ thời điểm nào. Nếu OCB định giá tài sản thế chấp mà giá trị tài sản khi định giá giảm trên 10% so với giá trị ban đầu thì bên thế chấp/vay vốn có trách nhiệm bổ sung, thay thế tài sản đảm bảo hoặc trả bớt nợ theo yêu cầu của OCB.

Trước hết, phải nói về mối quan hệ giữa Kim Oanh, Nam Kim và Thuận Lợi trên phương diện người đứng đầu, theo đó, ông Nguyễn Thuận là chồng của bà Đặng Thị Kim Oanh (Chủ tịch Công ty Kim Oanh) và là bố của bà Nguyễn Thị Nhung.

Công ty Nam Kim được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 3702194577, đăng ký lần đầu vào ngày 15/6/2013 tại Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương.

Tháng 2/2018, Kim Oanh Group đã “thâu tóm” thành công Công ty Nam Kim, người đứng tên đại diện pháp luật Công ty Nam Kim là bà Nguyễn Thị Nhung (con gái của bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group).

Gần đây nhất, Công ty Nam Kim thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần thứ 8 vào ngày 10/5/2019. Vốn điều lệ của Công ty Nam Kim được nâng lên 338 tỷ đồng. Người đại diện theo pháp luật là bà Nguyễn Thị Nhung (SN 1992).

Theo đăng ký thay đổi ngày 2/10/2019, Công ty CP Đầu tư và phát triển Thuận Lợi do ông Nguyễn Thuận làm Tổng Giám đốc và người đại diện theo pháp luật, có vốn điều lệ 520 tỉ đồng. Đáng chú ý, Công ty Thuận Lợi có các thành viên góp vốn đều là thành viên của gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh. Cụ thể, bà Nguyễn Thị Nhung góp 60 tỷ (20% cổ phần), bà Đặng Thị Kim Oanh góp 120 tỷ (40% cổ phần), ông Nguyễn Thuận góp 120 tỷ (40% cổ phần).

Về mặt bản chất Công ty Nam Kim và Công ty Thuận Lợi đều là Công ty sân sau của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh. Cụ thể, Công ty Kim Oanh có vốn điều lệ là 750 tỷ đồng, trong đó Công ty Thuận Lợi góp 337.5 tỷ (45% cổ phần), bà Đặng Thị Kim Oanh góp 140 tỷ (18,667%), con gái là bà Nguyễn Thị Nhung góp 24 tỷ (3,2% cổ phần), ông Nguyễn Thuận góp góp 140 tỷ (18,667%).

Như vậy, Công ty Nam Kim, Công ty Thuận Lợi và Công ty Kim Oanh đang sở hữu chéo cho nhau xung quang các cá nhân gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh.

Trở lại vấn đề khoản vay của OCB nêu trên, với việc nhiều dự án của Đặng Thị Kim Oanh tại Bình Dương đang đình trệ vì vướng hàng loạt lùm xùm, dầu hỏi về mục khoản vay lên tới 1.085,8 tỷ đồng của OCB là để kinh doanh hay “đảo dòng tiền” cho gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh trong lúc việc kinh doanh đang gặp hạn lớn.

Thanh Trang